Kira Sözleşmesi Bitti Evden Çıkmıyor

Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklarda hukuki olarak hangi haklarınız bulunuyor? Sizin için derledik.

Ev sahibi, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi?

Hayır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Bu husus Borçlar Kanunu’nun maddesinde vurgulanmış; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denmiştir. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesine imza atmış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile ev sahibi sizi evden çıkaramaz.

Kanuna göre, mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ama kiracının böyle bir hakkı vardır. Yani kiracı olarak, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Ancak 15 gün önce bildirimde bulunmazsanız, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılır; yani kira sözleşmeniz aynen devam eder.

Ev sahibi ancak, üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçerse bildirimde bulunarak kira sözleşmesine son verebilir. 10 yılın sonunda ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeye ihtiyacı yoktur. Yani ev sahibi kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmemişse, gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin bu ve diğer süreler içinde yapacağı her türlü bildirimin de yazılı olması gerekir. Sözlü olarak yapılan bildirimin hukuken geçerliliği yoktur. Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir. Yukarıda anlattığımız hususlarda bildirim yeterlidir, dava açmaya gerek yoktur. Ancak aşağıda anlatacağımız koşulların varlığı halinde dava yoluna başvurmak gerekir.

Peki ev sahibi kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa, 10 yılın geçmesini beklemek dışında bir hakkı yok mudur?

Vardır. Borçlar Kanunu’nda bu durumun sınırları belirlenmiş ve kiracı lehine düzenlemelerle desteklenmiştir. Buna göre mülk sahibi kira sözleşmesini aşağıdaki durumlarda feshedebilir. Ama unutulmamalıdır ki, bu hallerde dava açması gerekir:

• Mülk sahibinin kişisel ihtiyacı varsa, konut veya işyerinin yeniden inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin gereksinimi nedenlerine dayanılarak sözleşme dava yoluyla feshedilebilir.
• Ev sahibi evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya dayanak olan iddialarını kanıtlaması gerekir. Yargıtay ev sahibinin ihtiyacını şu şekilde tarif etmektedir:  

à  “Ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”[1]

• Ev sahibi gerçekte ihtiyacı olmamasına veya evde tadilat yapmayacak olmasına rağmen bu gerekçelerle kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bu tek başına evin tahliyesi için yeterli değildir. Kiracı bu durumda, ev sahibinden tahliye davası açmasını ve evi bizzat kullanmaya ihtiyacı olduğunu mahkeme önünde kanıtlamasını isteyebilir.

Ev sahibi, evi başka birine satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, ev sahibi evini başka birine satabilir. Eğer evin yeni sahibi de burayı konut olarak kullanmak istiyorsa evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Evin yeni sahibi bu bildirimi yaptıktan 6 ay sonra tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırma yoluna gidebilir.

Ev sahibi, kiracıdan kaynaklı sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir mi?

Evet. Bu sebepler şunlardır:

• Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak söz verdiği hâlde boşaltmazsa;
• Kiracı kira bedelini ödemez ve ev sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa;
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Ayrıca Borçlar Kanunu’nun maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Ev sahibi, ekonomideki durumu gerekçe göstererek kira miktarını yüksek oranda artırabilir mi?

Hayır. Konut ve işyeri için kira bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Bu oran örneğin ’in Aralık ayında %17,71’dir[2] . Dolayısıyla örneğin evinize TL kira ödüyorsanız, yeni yılda kiranıza en fazla ,1 TL’lik bir zam yapılabilir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık varsa ne yapılabilir?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tespit davası açılarak kira bedeline mahkemenin karar vermesi yoluna başvurulabilir. Bu davayı kiracı da, ev sahibi de açabilir. Mahkeme, konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, sözleşmenin şartları gibi hususları dikkate alarak ve bir bilirkişi raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği yönündedir. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de, uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.

Hazırlayan: Hamza Aktan
Hayata Destek Hukuk Sektör Yöneticisi

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, / Esas, / Karar,

[2] Tüketici fiyat endeksi her ay düzenli olarak TÜİK’in web sitesinde yayınlanmakta, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları açıklanmaktadır. 
funduszeue.info?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Kasim

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi? Bu soru tarafımıza çok sık sorulmaktadır.  Ev sahibi kira sözleşmesinin bitimine dayanarak, kiracıyı tahliye edilemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinin süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı “yalnızca kiracıda” bulunur. Örnek verecek olursak; 1 yıllık kira sözleşmesi bitiminde kiraya verenin kiracıya süre bitti diyerek evden veya iş yerinden çıkarması mümkün değildir. Kanundaki sayılan tahliye sebeplerinin varlığı halinde kiracının evden çıkarılması mümkündür. Kira sözleşmesi bitince kiracının, kiralanandan çıkarılıp çıkarılamayacağı konusu Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İşbu maddelere göre kiracının hangi hallerde ve hangi usulle çıkarılabileceği belirlenmiştir. Kanunumuzda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi konusunda kiracı lehine bir tutum söz konusudur.

Kiracının, kiralanandan çıkma süresi ise kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde süre bitiminde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı yalnızca kiracıdadır. Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiraya verenin, sözleşmenin süresi bitti gerekçesiyle kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarması mümkün değildir. Kiralayan yani ev sahibi sadece süreni bitti gerekçesiyle kiracıyı ev veya iş yerinden çıkaramayacak olsa da kanunda belirtilen bazı hallerin bulunması durumunda kiracıyı kiralanandan çıkarabilecektir.

En çok aldığımız sorulardan bir diğeri ise &#;kira sözleşmesi bitince kiracı evden çıkarılabilir mi&#; sorusudur. Türk Borçlar Kanunu&#;nda yer alan maddeler ışığında belirli süreli kira sözleşmesi yani genellikle uygulamada görülen 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kiracıda ol yönündedir. Ancak sebeplerin olması halinde kiraya veren kiracıyı evden çıkartabilir.

Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Olarak Yenilenir mi?

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı tarafından kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ev sahibi veya kiracı tarafından aks kararlaştırılmadıkça her 1 yılın sonunda kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır. Her iki kira sözleşmesi türünde de kira bitiminde herhangi bir bildirim yapılmadıkça kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır. Ancak aynı şartlardan kasıt kira bedelinin değişmeyeceği değildir. Kira bedeli, sözleşmede artış oranı kararlaştırıldıysa o artış oranı üzerinden, artış oranı kararlaştırılmadıysa TÜFE oranına göre artış yapılarak güncellenir.

Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı sayılı Türk Borçlar Kanunu madde ve devamına göre verilir. Buna göre ilk olarak söylememiz gereken şey, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkının “yalnızca kiracıda” olduğudur.

• Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiraya veren kiracıyı süre bitti diyerek evden – işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Tabi bu çıkaramama durumu “sürenin bitimine” bağlı olarak söz konusu olacaktır. Yani başka nedenlerin varlığı halinde elbette kiraya veren, kiracıyı çıkarabilir.
• Örnek olarak 10 yıllık kira süresinin dolmasından sonra mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunlar hep istisna kurallardır. Bunlara aşağıda değineceğiz. Ancak salt sürenin dolmasından ötürü kiracı çıkarılamaz.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesinin türüne göre ve kanunda belirtilen şartlara göre değişmekle birlikte sadece kira sözleşmesinin süresinin bitmesi gerekçesiyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle ve kanunda belirtilen bildirim süreleri dahilinde çıkarılabilir. Kira sözleşmesinin türüne göre kiracıyı tahliye süreci;

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Belirli süreli kira sözleşmesi, kira kontratında sözleşmenin bitiş tarihinin belirtildiği kira sözleşmeleridir. Türk Borçlar Kanunu md uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedip kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira sözleşmesi bitince kiracının tahliye süresi, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden 15 gün önce evi boşaltacağını bildirmesi ile başlar. Kiracının evi boşaltacağına dair yaptığı bildirimde belirttiği tarihte evi boşaltması gerekir. Aksi halde kiraya veren, belirtilen sürede evi boşaltmayan kiracıdan 1 aylık kira bedelini talep edebilir.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kiralama tarihinin sözleşmede belirtildiği ancak kiralama süresinin belirtilmediği kira sözleşmeleridir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi veya kiracı tarafından aksi belirtilmedikçe her 1 yılın sonunda kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı istediği zaman kiralananı tahliye edebilir. Ancak kiraya veren TBK md gereği, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için 10 yıllık sürenin geçmesi gerekir.

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerin her ikisinde de kiralananın tahliyesinde uygulanan bir istisna bulunmaktadır. Bu istisna tahliye taahhütnamesidir. Kiraya veren ve kiracı arasında tahliye taahhütnamesi imzalandıysa kiracının taahhütnamede belirtilen sürenin sonunda evi tahliye etmesi gerekir.

Kiracı Hangi Sebeplerle Evden Çıkarılabilir?

Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı şu sebeplerle kiralanandan çıkarılabilir;

• Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi
• İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi
• Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi
• Kira sözleşmesinin kez yenilenmesi halinde kiracının tahliyesi
• Kiracının kirasını ödememesi halinde tahliyesi
• Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi
• İflas nedeniyle tahliye

94423 94424 94425 94426 94427

çamaşır makinesi ses çıkarması topuz modelleri kapalı huawei hoparlör cızırtı hususi otomobil fiat doblo kurbağalıdere parkı ecele sitem melih gokcek jelibon 9 sınıf 2 dönem 2 yazılı almanca 150 rakı fiyatı 2020 parkour 2d en iyi uçlu kalem markası hangisi doğduğun gün ayın görüntüsü hey ram vasundhara das istanbul anadolu 20 icra dairesi iletişim silifke anamur otobüs grinin 50 tonu türkçe altyazılı bir peri masalı 6. bölüm izle sarayönü imsakiye hamile birinin ruyada bebek emzirdigini gormek eşkiya dünyaya hükümdar olmaz 29 bölüm atv emirgan sahili bordo bereli vs sat akbulut inşaat pendik satılık daire atlas park avm mağazalar bursa erenler hava durumu galleria avm kuaför bandırma edirne arası kaç km prof dr ali akyüz kimdir venom zehirli öfke türkçe dublaj izle 2018 indir a101 cafex kahve beyazlatıcı rize 3 asliye hukuk mahkemesi münazara hakkında bilgi 120 milyon doz diyanet mahrem açıklaması honda cr v modifiye aksesuarları ören örtur evleri iyi akşamlar elle abiye ayakkabı ekmek paparası nasıl yapılır tekirdağ çerkezköy 3 zırhlı tugay dört elle sarılmak anlamı sarayhan çiftehan otel bolu ocakbaşı iletişim kumaş ne ile yapışır başak kar maydonoz destesiyem mp3 indir eklips 3 in 1 fırça seti prof cüneyt özek istanbul kütahya yol güzergahı aski memnu soundtrack selçuk psikoloji taban puanları senfonilerle ilahiler adana mut otobüs gülben ergen hürrem rüyada sakız görmek diyanet pupui petek dinçöz mat ruj tenvin harfleri istanbul kocaeli haritası kolay starbucks kurabiyesi 10 sınıf polinom test pdf arçelik tezgah üstü su arıtma cihazı fiyatları şafi mezhebi cuma namazı nasıl kılınır ruhsal bozukluk için dua pvc iç kapı fiyatları işcep kartsız para çekme vga scart çevirici duyarsızlık sözleri samsung whatsapp konuşarak yazma palio şanzıman arızası