Evora Istanbul Deprem

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: () Fax: () İSTANBUL TUZLA AYDINLI EVORA 2 PROJESİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT KASIM,

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İstanbul Tuzla 2. Etap 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı TAPU BİLGİLERİ Mahallesi nde ada 4 parsel, ada 1 parsel ile ada 3 parseller Parsel üzerinde inşai faaliyetler devam MEVCUT KULLANIM etmekte olup, kısmen yaşam başlamıştır. İMAR DURUMU Bknz. İmar Durum Bilgileri DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN MEVCUT DURUMUYLA PAZAR ,76 DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUMUYLA EMLAK GYO ,50 A.Ş PAYINA DÜŞEN KISMIN PAZAR DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA ,00 TOPLAM PAZAR DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN ,46 ASGARİ ŞİRKET PAYI TOPLAM GELİRİ PROJE BÜNYESİNDEKİ ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ANAHTAR TESLİM ŞARTLARININ ,05 YERİNE GETİRİLMESİ DURUMUNDAKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ 2

3 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ 4 Rapor Tarihi 4 Rapor Numarası 4 Rapor Türü 4 Şirket Bilgileri 4 Raporu Hazırlayanlar 4 Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 Müşteri Ünvanı ve Bilgileri 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) 5 Değerleme Tarihi 5 Dayanak Sözleşme) 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 6 Gayrimenkullerin Konumu ve Çevresel Özellikleri 6 Gayrimenkullerin Ulaşım Özellikleri

4 1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut GYO nun talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca İstanbul Tuzla 2. Etap 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamındaki ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde bulunan adet bağımsız bölümlerin adedine ilişkin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine ve adet bağımsız bölümün kira değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu nca Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere tarih ve sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Hasan Serhat BERKLİ ve Değerleme Uzmanı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL GÖRÜCÜ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkan Vekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Meslek Lisesi ni bitirdikten sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalışıp Mühendislik eğitimi için ayrılmış, sonrasında Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Yüksek Lisansını tamamlayan Fatih PEKTAŞ, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı lisansına sahip olup, şirketimiz kurucu ortaklarındandır. Müşteri Ünvanı ve Bilgileri Müşteri Unvanı Müşteri Adresi : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. : Atatürk Mah. Çitlenbik Caddesi No:4 Ataşehir / İSTANBUL Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul Tuzla 2. Etap 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamındaki ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde bulunan adet bağımsız bölümlerin adedine ilişkin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince, araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin ve adet bağımsız bölümlerin kira değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile Şirketimiz tarafından imzalanan tarih sayılı sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Elif ÖZEL GÖRÜCÜ Fatih PEKTAŞ (Şehir ve Bölge Plancısı) (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: Lisans No:

6 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkullerin Konumu ve Çevresel Özellikleri Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi nde ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde bulunan, Evora 2 Projesidir. Gayrimenkullerin yakın çevresinde TEM Otoyolu, D Karayolu, Sabiha Gökçen Havalimanı, Viaport AVM, Aydos Ormanı, Tuzla Piyade Okulu ve Tuzla Şelale Park yer almaktadır. 6

7 7

8 8

9 Gayrimenkullerin Ulaşım Özellikleri Rapora konu alana ulaşım için TEM Otoyolu üzerinde Kocaeli yönünde ilerlenirken sağdan Pendik Kurtköy çıkışından çıkılarak Pendik Kurtköy Bağlantı Yoluna girilir. Pendik Kurtköy Bağlantı Yolu üzerinde takribi 8 km gidildikten sonra Aydınlı çıkışına girilir ve 2. çıkıştan çıkılarak Sabiha Gökçen Havaalanı Otoyolu Caddesine girilir. Sabiha Gökçen Havaalanı Otoyolu Caddesi üzerinde takribi 1,1 km ilendikten sonra sağa İzzet Kabadayı Sokağına girilir. Sokak üzerinde takribi m gidildikten sonra sola Tuna Sokak a dönülür. Tuna Sokak üzerinde takribi m gidildikten sonra sağa Çamlı Belde Caddesine dönülür. Cadde üzerinde m ilerlenir ve sola Aydınlı Caddesine girildikten sonra caddenin sonunda devamında gelen Gözdağı Caddesine girilir. Gözdağı Caddesi üzerinde takribi m gidildikten sonra sola Edebali Caddesine dönülür. Cadde üzerinde takribi m gidildikten sonra sol tarafta kalan proje alanına gelinmiş olunur. Gayrimenkullerin Ana Arterlere Göre Uzaklığı: Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, Boğaziçi Köprüsüne takribi 33 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 40 km, Anadolu Otoyolu Bağlantısına takribi 11 km, D Karayolu na takribi m, Sabiha Gökçen Havalimanı na takribi 14 km uzaklıktadır. 9

10 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri Ada 1 Parsel İl: İstanbul İlçe: Tuzla Mahalle: Aydınlı Ada No: Parsel No: 1 Ana Gayrimenkul Niteliği: Arsa Yüzölçüm: ,65 Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hissesi: Tam Tapu Tarihi: Yevmiye No: Ada 4 Parsel İl: İstanbul İlçe: Tuzla Mahalle: Aydınlı Ada No: Parsel No: 4 Ana Gayrimenkul Niteliği: Arsa Yüzölçüm: ,46 Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hissesi: Tam Tapu Tarihi: Yevmiye No: Ada 3 Parsel İl: İstanbul İlçe: Tuzla Mahalle: Aydınlı Ada No: Parsel No: 3 Ana Gayrimenkul Niteliği: Arsa Yüzölçüm: ,68 Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hissesi: Tam Tapu Tarihi: Yevmiye No:

11 Parseller üzerinde gerçekleştirilen proje için kat irtifakı kurulmuştur. Proje bünyesindeki bağımsız bölümlerin tapu bilgileri eklerde sunulmuştur. Tuzla Tapu Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre; ada 1 parsel üzerinde; tarih yevmiye no ile TEDAŞ lehine 99 yıl müddetle kira şerhi; ada 4 parsel üzerinde; tarih yevmiye no ile TEDAŞ lehine 99 yıl müddetle kira şerhi bulunmaktadır. Taşınmazların son üç yıllık tapu hareketleri incelendiğinde; ada 3 funduszeue.info parsel, ada 1 funduszeue.info ve ada 2 funduszeue.info parsellerin tevhit işleminden oluşmuştur. ada 4 parsel, ada 1 parsel, ada 1 parsel ve ada 2 parsel funduszeue.info taşınmazlar funduszeue.info parselin ifrazen taksim işleminden oluşmuş ve tarih yevmiye numarası ile tescil edilmiştir funduszeue.info parsel funduszeue.info parsel ile funduszeue.info parselin tevhid işleminden oluşmuştur funduszeue.info ve funduszeue.info parsellerin mülkiyetlerinin tarih ve yevmiye no ile T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi nden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye geçmiştir. ada 3 funduszeue.info parsel için kat irtifakı tesisi tarih yevmiye no ile tescil edilmiştir. Tapu incelemesi itibariyle rapora konu taşınmazın sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. 11

12 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi, ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde kayıtlıdırlar. Ada 4 Parsel: ,46 m² Ada 1 Parsel: ,65 m² Ada 3 Parsel: ,68 m² Toplam Alan: ,68 m² 12

13 Gayrimenkullerin İmar Durumu / Ölçekli İstanbul Finans Merkezi Uygulama İmar Planı Rapora konu projenin arsalarından ada 1 ve 4 parseller ile ada 1 parsel, tasdik tarihli Aydıntepe Gecekondu Önleme Bölgesi 1/ Ölçekli Uygulama İmar Planı ve tasdik tarihli Aydıntepe Gecekondu Önleme Bölgesi Plan Tadilatı kapsamında; E=1,75, H=Serbest yapılaşma koşulları ile K1 Konut Alanı lejantı ile gösterilen alan içerisinde kalmaktadır. ada 3 nolu parsel ise plan kapsamında E=2,00, H=Serbest yapılaşma koşulları ile Özel İlk ve Orta Öğretim Tesisleri Alanı içerisinde kalmaktadır. 13

14 Aydıntepe Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Plan Notları Genel Hükümler Deprem Yönetmeliği Esaslarına uyulacaktır. Otopark Yönetmeliği Hükümleri uygulanır. Uygulama imar planında belirlenen sosyal ve teknik altyapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Kamu Tesis Alanlarında (Yönetim, Eğitim, Sağlık vb. Tesis Alanları) Uygulama Tuzla Belediyesi nce onaylanacak mimari avan projesine göre yapılacaktır. Okul, Hastane, Katotoparkı gibi kamu yapıları ve tüm yapılarda parsel bazında jeolojik ve jeoteknik etüdler yapılmadan yapı ruhsatı verilemez. Tüm alanlarda proje ve uygulama aşamasında özürlüler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. Parsel bazında jeolojik-jeoteknik ve deprem yönetmeliğine uygun zemin etüdü yapılmadan ve ilgili kuruluş tarafından tasdik edilmeden, proje tasdiki ve inşaat uygulaması yapılamaz. Planlama alanı genelinde yapılaşma değerleri net parsel alanları üzerinden hesaplanacaktır. Planda park, yeşil alan, otopark vb. alanlar acil durumlarda çadır kurulacak alan olarak kullanılabilir. Plan bütününde tabii zeminin her noktasında m altında ve bina cephe hattı gerisinde kalmak kaydı ile yan ve arka bahçede parsel tamamında otopark yapılabilir. Yapı adalarındaki bina bodrum katlarında yol tarafındaki çekme mesafeleri korumak koşulu ile kapalı otopark yapılabilir. Zemin suyu yüksek yerlerde su basman kotu metre kadar yükselebilir. Ön bahçe mesafesi; 25m lik yollara bakan yapı adalarında 10m, diğer yollarda ise 5m dir. Planlama alanı içerisinde öngörülen kentsel hizmet alanı, belediye hizmet alanı, okul ve 14

15 konut alanlarının otopark ihtiyacı İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi içerisinde çözümlenecektir. Planda yer almayan hususlarda sayılı İmar Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Özel Hükümler Konut Alanları Konut alanlarında yapılar ayrık, ikiz, blok, sıra ve teras ev şeklinde yapılabilir. Bu yapı nizamları aynı ada içerisinde ayrı ayrı ve birlikte kullanılabilir. Bunlar vaziyet planı ile belirlenir ve aynı ada içerisinde farklı kat uygulamasına gidilebilir. Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş tabii zemin olarak kabul edilecektir. Binaların giriş kotları vaziyet planında belirlenir. Binalar genellikle tabii zeminden kot alacaktır. Ancak topografya özelliklerinden dolayı yol ve parsel zemini arasında daha uyumlu ilişki kurmak amacıyla binalar yoldan kotlandırılacağı gibi adalarda tabii zemin korumasına özen gösterecek şekilde bir ölçü sınırlamasına bağlı kalmadan tesviyeler yapılabilecek ve binalar bu tefsiye edilmiş zemin üzerinden kot alabilecektir. Planlama alanı bütününde K1 rumuzlu konut alanı yapılanma şartları Emsal olup Hmax: SERBEST tir. Konut alanlarında uygulama avan projeye göre yapılacaktır. Yapı boyutları, çekme mesafeleri ve su basman kotları belediyesince onaylanacak mimari avan projeye göre yapılacaktır. Yapı boyutları serbesttir. Aynı mülkiyette kalmak şartı ile konut alanı genelinde inşaat alanı sabit kalmak koşulu ile komşu adalar arasında inşaat alanı ve konut adedi transferi yapılabilir. Konut alanlarında emsal hesabına dahil olmak üzere, teras katı, çekme kat ve çatı katı yapılabilir. Bu alanlar çatı bahçesi, kat bahçesi, hobi bahçesi ve yeşil alan v.b. olarak kullanılabilir. Konut adalarında, belirlenen yapılaşma emsal değerlerinden kullanılmak üzere ve toplam inşaat alanın %5 unu aşmamak şartıyla; Bağımsız bölüm olarak çarşı, dükkan, kafeterya büfe, alışveriş merkezleri v.b. ticaret 15

16 fonksiyonları, ile büro, sosyal ve kültürel tesis, kreş, poliklinik, lokal, spor tesisi, v.b. hizmet birimleri belediyesince onaylanacak avan proje doğrultusunda yapılabilir. Açık çıkmalar emsale dahil değildir. Konut yapı adalarında yapı yaklaşma sınırları aranmaksızın 25m2 yi geçmeyen bekçi kulübeleri yapılabilir. Bu alanlar TAKS ve KAKS hesabına dahil değildir. Bir parsele birden fazla yapı yapılabilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahildir. Bodrumlar siteye ve binaya ait ortak kullanıma açık sosyal ve idari tesis olarak kullanılabilir. Bu alanlar emsale dahil edilmez. Ticaret Alanları Bu bölgede ticari amaçlı yapılar, bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, çarşı, mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi, sosyo-kültürel tesisler ve yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir. Uygulama avan projeye göre yapılacaktır. Ticaret Alanlarında üst katlar konut olarak kullanılabilir. Bina cepheleri, bina derinliği, blok boyutları ve binalar arası mesafeler mimari avan projede belirlenecektir. Ticaret alanlarında Emsal = ve Hmax:Serbest dir. Ticaret Alanlarında bodrum katlarda yapılacak dükkanlara ait depolar kendi alanlarını geçmemek şartıyla emsale dahil değildir T.T. 40) Eğitim Tesisi alanlarında yapılanma şartları ilçe belediyesince onaylanacak olan avan projeye göre belirlenecektir. Bu alanlar kreş, anaokulu, ilköğretim ve ortaöğretim tesisleri alanı olarak kullanılabilecektir. 41) Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü nün 04/02/ onay tarihli jeolojik-jeoteknik etüd raporuna uyulacaktır. Taşınmazların son üç yıllık imar hareketleri incelendiğinde; Parsellerin tümünün tarihinden önce plansız alanda kaldığı görülmüştür. Ancak ada 1 ve ada 2 funduszeue.info parsellerin tevhidinden oluşan ada 3 funduszeue.info parselin plan tadilatı ile Özel Orta Öğretim ve Orta Öğretim Tesis Alanı içerisinde kaldığı, öncesinde ada 1 parselin Özel Spor Tesis Alanı, ada 2 parselin Özel Kreş Alanı içerisinde kaldığı öğrenilmiştir. 16

17 Taşınmazın imar durumu itibariyle sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkullere Ait Yasal İzin ve Belgeler Parseller üzerinde inşa edilen rapora konu proje için alınan yeni yapı ruhsatları ile tadilat yapı ruhsatları bulunmaktadır. Alınan ruhsatlara göre projeye ait bağımsız bölüm sayı ve nitelikleri, toplam inşaat alanları tablolarda gösterilmiştir. Ada/Parsel Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Yapı Sınıfı B. B. Sayısı Nitelik Top. İnş. Alanı (m²) /4 A /11 4-A ,50 /4 A /11 4-A ,48 /4 A /11 4-A ,66 /4 A /11 4-A ,62 /4 A /11 4-A ,52 /4 A /11 4-A ,24 /4 A /11 4-A ,24 /4 A /11 4-A ,27 /4 A /11 4-A ,85 /4 A /11 4-A ,42 /4 A /11 4-A ,48 /4 A /11 4-A ,60 /4 A /11 4-A ,33 /4 A /11 4-A ,25 /4 A /11 4-A ,53 /4 M /11 3-B 1 ,92 /4 T /11 3-B 3 ,28 /4 T /11 3-B 1 ,00 /4 AVLU /11 3-A ,21 /4 AVLU /11 4-A ,45 /4 AVLU /11 3-A ,00 /4 AVLU /11 3-A ,06 Toplam ,

18 Ada/Parsel Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Tadilat Ruhsat Tarihi Tadilat Ruhsat No Yapı Sınıfı B. B. Sayısı Nitelik Top. İnş. Alanı (m²) /1 B / A 38 Apartman Binası ,24 /1 B / A 49 Apartman Binası ,17 /1 B / A 49 Apartman Binası ,46 /1 B / A Apartman Binası ,55 /1 B / A Apartman Binası Dükkan ,51 /1 B / A 52 Apartman Binası ,79 /1 B / A 52 Apartman Binası ,79 /1 B / A 55 Apartman Binası ,66 /1 B / A 47 Apartman Binası ,44 /1 B / A 40 Apartman Binası ,80 /1 B / A 40 Apartman Binası ,67 /1 B / A 89 Apartman Binası ,78 /1 B / A 32 Apartman Binası ,05 /1 B / A 34 Apartman Binası ,09 /1 BT / /13 3-B 16 Dükkan ,06 /1 BST / B 1 Sosyal Tesis ,79 /1 BST / B 1 Sosyal Tesis Park Bekçi Kulübesi ,41 Toplam ,26 Ada/Parsel Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Tadilat Ruhsat Tarihi Tadilat Ruhsat No Yapı Sınıfı B. B. Sayısı Nitelik Top. İnş. Alanı (m²) /3 (Eski /1) A / /13 3-B 1 İlköğretim Okul Binası Bekçi Kulübesi ,19 /3 B / /13 3-B 1 Orta Öğretim Binası ,06 (Eski /2) Toplam ,25 İlgili mevzuat uyarınca arsa üzerinde gerçekleştirilen projenin tüm izinleri alınmış olup, proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. 18

19 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özellikleri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde bulunan adet bağımsız bölümdür. Parselin toplam yüzölçümü ,79 m²dir. Parseller üzerinde, Evora 2 Projesi kapsamında adet daire, 27 adet dükkan, 1 adet Özel İlköğretim ve 1 Özel Ortaöğretim alanları bulunmaktadır. 19

20 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller ile kayıtlı bulunan, tam hisseyle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait ,79 m² yüzölçümlü olan parsellerin üzerinde bulunan Evora 2 Projesidir. Rapora konu projenin arsalarından ada 4 parsel ile ada 1 parsel, tasdik tarihli Aydıntepe Gecekondu Önleme Bölgesi 1/ Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında; E=1,75, H=Serbest yapılaşma koşulları ile K1 Konut Alanı lejantı ile gösterilen alan içerisinde kalmaktadır. ada 3 nolu parsel ise plan kapsamında E=2,00, H=Serbest yapılaşma koşulları ile Özel İlk ve Orta Öğretim Tesisleri Alanı içerisinde kalmaktadır. İstanbul Tuzla 2. Etap 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında, satış toplam geliri ,00 + KDV üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı % 32,65 oranı karşılığı, asgari şirket payı toplam geliri ,00 + KDV olarak öngörülmüştür. Gayrimenkullerin Kullanım Amacını Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Özelikler Gayrimenkullerin Kullanım Amacını Etkileyen Olumlu Özellikler Parsel üzerinde nitelikli ve lüks bir projenin geliştirilmiş olması Rapora konu projenin yakın çevresinde nitelikli projelerin bulunması Rapora konu projenin Avrupa Otoyoluna ve D Karayoluna yakın konumlu olmaları Rapora konu projenin Sabiha Gökçen Havaalanına yakın olması, Taşınmaz üzerinde projesine göre, ticari ve sosyal yapılarıyla bütünlüklü bir proje geliştirilmiş olması Gayrimenkullerin Kullanım Amacını Etkileyen Olumsuz Özellikler Gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ulaşım imkanlarının kısıtlı olması, Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin 1. derece deprem bölgesi olması. 20

21 3. BÖLGESEL ANALİZLER İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine 21

22 bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. Tuzla İlçesi Tuzla, doğusunda Gebze İlçesi batısında Pendik, kuzeyinde Pendik ve güneyinde Marmara Denizi ile çevrelenmiştir. Tuzla engebeli bir toprak yapısına sahiptir. Tuzla nın güneyinde Tuz Burnu büyük bir çıkıntı oluşturmaktadır. Tuzla nın kıyısı burunlarla ve koylarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezinde; Mezar Burnu, Dalyan Burnu, Tuz Burnu, Sarp Burnu, Tuz Burnunun güneyinde Şemsiye Adası, Korsan Adası, İncir Adası ve Ekrembey (Eşek Adası) bulunmaktadır. Ayrıca, Sakız Adası Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı yapmıştır. İlçemiz Marmara Bölgesinde Kocaeli Yarımadasının güneybatısında yer alır. İstanbul&#;un Anadolu Yakasındaki son noktadır. Haydarpaşa&#;ya 32 km. uzaklıktadır. Kuzeyinde ve batısında Pendik ilçesi, doğusunda Gebze ilçesi (Kocaeli ) güneyinde Marmara Denizi bulunur. Seksen altı kilometre kare yüz ölçümüne sahip ilçe, Marmara Denizinde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir. İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir. Aydıntepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezi&#;nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu güneyinde şemsiye Adası, Korsan Adası ve 22

23 İncir Adası yer alır. Kuzeye doğru Sakız Ada Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer alır,içerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, Platolar halinde tepelerin arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yüksek yerlerde denizden yükseklik metreyi aşmaz. Aydınlı&#;daki Karatepe denizden m. Kavastepe m. yüksekliklerindedir. Tuzla İlçe sınırları içerisinde yaşayan toplam nüfus yılında yapılan genel nüfus sayımı itibariyle kişi iken TÜİK in yılı ADNK verilerine göre nüfusu kişidir. Bu nüfusa ek olarak, dinlenme tesislerine ve yazlık evlere gelen geçici yazlık nüfus mevcuttur. Bunun yanında yapılaşmadan dolayı inşaatlarda çalışan işçilerde yaz aylarında mevcut nüfusu artırmaktadır. Ayrıca Tuzla Merkez, Mahalle ve Köyüyle yapılaşmaktadır. Özellikle Tren yolunun güneyinde kalan ve asıl Tuzla Mevkii sayılan bölgede çok sayıda konut yapı kooperatifi faaliyet göstermektedir. Bu kooperatif inşaatlarının bir kısmı tamamlanarak iskâna açılmış, büyük bir kısmının da inşaatı sürmektedir. Halen tarla ve arsa şeklinde boş bulunan araziler de aynı duruma namzettir. Bu sayılanlarla birlikte özellikle Organize Deri Sanayi Bölgesinin İlçe sınırlarına alınması hızlı bir nüfus artışını beraberinde getirmiştir. Tuzla, yılında Yıldırım Beyazıt tarafından Osmanlı topraklarına katılmıştır. Tuzla&#;da yaşayan Rumlar, Lozan anlaşması çerçevesinde Selanik, Kavala ve Drama&#;dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir. 80&#;lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla&#;da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. 23

24 4. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (İkame) Etme Maliyet Yöntemi Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki 24

25 yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Değerleme konusu taşınmazların çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda emsal olabilecek satışların yeterli sayıda olması nedeni ile Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılarak değer takdiri yapılmıştır. 25

26 5. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Emsal Araştırması Çevrede Arsa Emsal Araştırması İmar Durumu Alan (m²) Satış Fiyatı ( ) Konut, E: 1,75 H: 24,50 Konut, E: 1,60 H: 12,50 Konut, E: 1,50 H: 12,50 Konut, E: 1,50 H: 12,50 Konut, E: 1,75 Konut, E: 1,75 Birim Satış Fiyatı ( /m²) , , ,28 , , ,88 , , ,73 , , , , ,14 İlgilisi MNT Gayrimenkul ( ) Hüseyin Yılmaz ( ) Ahmet Doğru ( ) Saltan İnşaat ( ) MNT Gayrimenkul ( ) MNT Gayrimenkul ( ) Açıklama Evora Projesine Yakın Konumlu TEM Otoyoluna Yakın Konumlu Tuzla Aydınlı Bağlantı Yoluna Yakın Konumlu Tuzla Aydınlı Bağlantı Yoluna Yakın Konumlu Evora Projesine Yakın Konumlu Evora Projesine Yakın Konumlu 26

27 Çevrede Konut Emsal Araştırması Satılık Konut Emsalleri Proje Adı Daire Tipi Min. ve Maks. Brüt Alan (m²) Min. ve Maks. Satış Değeri ) Coedella Tuzla ,00 , , ,00 Coedella Tuzla ,00 , , ,00 Coedella Tuzla ,00 , , ,00 Ortalama m² Birim Değeri ,94 Proje Adı Daire Tipi Brüt alan (m²) Satış Değeri Birim Değer ( /m²) Dumankaya Dizayn , , ,46 Dumankaya Dizayn , , ,81 Dumankaya Dizayn , , ,81 Dumankaya Dizayn , , ,15 Dumankaya Dizayn , , ,92 Dumankaya Dizayn , , ,00 Dumankaya Dizayn , , ,77 Ortalama m² Birim Değeri ,42 Proje Adı Daire Tipi Min. ve Maks. Brüt Alan (m²) Min. ve Maks. Satış Değeri ) Pure Life , , ,00 Pure Life , , ,00 Ortalama m² Birim Değeri ,00 Proje Adı Daire Tipi Brüt alan (m²) Satış Değeri Birim Değer ( /m²) Dumankaya Adres Natura , , ,74 Dumankaya Adres Natura , , ,02 Dumankaya Adres Natura , , ,61 Dumankaya Adres Natura , , ,00 Dumankaya Adres Natura , , ,50 Dumankaya Adres Natura , , ,68 Dumankaya Adres Natura , , ,40 Dumankaya Adres Natura , , ,20 Dumankaya Adres Natura , , ,00 Dumankaya Adres Natura , , ,67 Ortalama m² Birim Değeri ,

28 Kiralık Konut Emsalleri Proje Adı Daire Tipi Brüt Alan (m²) Kira Değeri ( ) Birim Kira Değeri ( /m²) Dumankaya Dizayn ,00 ,00 12,30 Dumankaya Dizayn ,00 ,00 11,48 Dumankaya Dizayn ,00 ,00 7,38 Dumankaya Natura ,00 ,00 9,00 Dumankaya Natura , ,00 8,33 Dumankaya Natura ,00 ,00 8,62 Dumankaya Natura , ,00 8,11 Dumankaya Natura ,00 ,00 10,53 Dumankaya Natura ,00 ,00 6,84 Dumankaya Natura , ,00 9,24 Ortalama m² Birim Değeri 9, Çevrede Ticari Emsal Araştırması Satılık Ticari Emsaller Varyap Plaza Satış Ofisi ile yapılan görüşmede D Karayolu üzerinde konumlu inşaatı devam eden Varyap Plaza da 55 m² ofisin ,00 bedelle (,00 /m²) satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Varyap Plaza Satış Ofisi ile yapılan görüşmede D Karayolu üzerinde konumlu inşaatı devam eden Varyap Plaza da ,00 m² dükkanın ,00 bedelle (,00 /m²) satılık olduğu bilgisi alınmıştır. 28

29 Kiralık Ticari Emsaller Turyap (Sinan Dernek ) ile yapılan görüşmede Evora İstanbul Projesi kapsamında 82 m² beyan edilen işyerinin bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (Mal sahibi minimum den kiraya vereceği bilgisi alınmıştır.) Turyap ( ) Evora İstanbul Projesi kapsamında m² beyan edilen işyerinin ,00 bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Remax ( ) D Karayolu üzerinde konumlu inşaatı devam eden Varyap Plaza da ,00 m² işyerinin ,00 bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Remax ( ) D Karayolu üzerinde konumlu inşaatı devam eden Varyap Plaza da 70,00 m² işyerinin ,00 bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Remax ( ) D Karayolu üzerinde konumlu inşaatı devam eden Varyap Plaza da 83,00 m² işyerinin ,00 bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Değer Takdiri Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsa Değer Takdiri Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan incelemeler sonucu, taşınmazın yeri, konumu, sosyal ve kültürel donatı alanlarına uzaklığı, topografik yapısı, imar durumları gibi tüm etkenler birlikte incelenerek taşınmazın birim m² değeri ve toplam değeri aşağıdaki gibi hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı (m²) x Arsa m² birim değer Ada/Parsel Arsa Alanı (m²) Arsa m² Birim Değeri ( /m²) Arsa Değeri / , , ,00 / , , ,00 / , , ,50 Toplam Arsa Değeri ,

30 Gelir İndirgeme Yönetimine Göre Değer Takdiri Rapora konu projede onaylı çarşaf listesi doğrultusunda satılabilir alanlar aşağıdaki gibidir. Nitelik Satılabilir Alanlar (m²) Daire ,67 Dükkan ,79 Özel Eğitim ,81 Toplam ,27 Rapora konu taşınmazların değer tespitinde; maliyetlerin, gelecek dönemlerin net nakit akımlarından farkı alınarak yatırımın belirli bir süre sonunda getireceği toplam net nakit akışını bulmak amacıyla gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemle önce projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının bugünkü değeri hesap edilmiş, ardından Emlak Konut GYO A.Ş. ne ait hasılat payının değeri hesap edilmiştir. Değerlemede taşınmazın bulunduğu bölgedeki konut projelerinde hali hazırda satışta olan emsaller bulunarak, bu verilerin düzenlenmesi sonucu daire için ortalama satış birim değerleri için ,00 /m², dükkanlar için ,00 /m², özel eğitim alanları için ,00 /m² olarak alınmıştır. Gelir İndirgeme Yöntemi uygulanırken yıllara yaygın hasılat akımları belirli bir iskonto oranı ile bugünkü değere getirilmiştir. Raporun yazıldığı tarihte gerçekleştirilecek olan satış oranının %90, yılında %10, olarak gerçekleşmesi beklenen bu satışlarla elde edilen toplam getiriye ulaşılmıştır. Tahmini %10 iskonto oranı ile her yıl için bugünkü değeri hesap edilen bu nakit akımlarının toplam değeri tabloda gösterilmiştir. 30

31 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Daire Dükkan Özel Eğitim Projenin Satılabilir Alanı (m²) , , ,81 Projenin Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri ( /m²) , , ,00 Projenin Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri ( /m²) , , ,00 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı ( /m²) ,31 GELİRLER Projenin Öngörülen Satış Hızı 90,00% 10,00% Toplam Satış Hasılatı ( ) , Projenin Satış Geliri ( ) , ,97 TOPLAM GELİRLER ( ) , ,97 İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 İndirgenmiş Nakit Akışı PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (Toplam Satış Hasılatı) ( ) ,02 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ ( ) Buna göre gelir indirgeme yöntemi ile elde edilecek hasılatın bugünkü değeri ,00 olarak hesap edilmiştir. Hesap edilen proje değerinden hesap edilen değer üzerinden Emlak Konut GYO A.Ş. ne ait olan % 32,65 hasılat payı, aynı zamanda geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre geliştirilmiş arsa değeri; ,00 x 0,= ,46 olarak hesaplanmıştır. Emsal değeri ile tespit edilen arsa değeri ile gelecekte elde edilecek tahmini kazançların günümüzdeki değerinin hesap edilmesi ile bulunan arsa değeri arasındaki fark değerlendirildiğinde; emsal yöntemi ile bulunan değer piyasa verilerine dayandığı için, istikrarlı bir ekonomiye ve değişmeyeceği öngörülen iskonto oranı verilerine dayalı gelir indirgeme yöntemi değerine tercih edilmiştir. Buna göre rapora konu ana taşınmazın değeri ,50 olarak kabul edilmiştir. 31

32 Projede inşai faaliyetler devam etmekte olup, rapor tarihi itibariyle inşaat seviyesi % 88,64 tür. Ada/Parsel Blok Yapı Sınıfı Top. İnş. Alanı (m²) Birim Maliyet Bedeli ( /m²) Toplam Maliyet /4 A1 4-A ,50 , ,00 /4 A2 4-A ,48 , ,00 /4 A3 4-A ,66 , ,00 /4 A4 4-A ,62 , ,00 /4 A5 4-A ,52 , ,00 /4 A6 4-A ,24 , ,00 /4 A7 4-A ,24 , ,00 /4 A8 4-A ,27 , ,00 /4 A9 4-A ,85 , ,00 /4 A10 4-A ,42 , ,00 /4 A11 4-A ,48 , ,00 /4 A12 4-A ,60 , ,00 /4 A13 4-A ,33 , ,00 /4 A14 4-A ,25 , ,00 /4 A15 4-A ,53 , ,00 /4 M1 3-B ,92 , ,00 /4 T1 3-B ,28 , ,00 /4 T2 3-B ,00 , ,00 /4 AVLU 1 3-A ,21 , ,50 /4 AVLU 2 4-A ,45 , ,00 /4 AVLU 3 3-A ,00 , ,00 /4 AVLU 4 3-A ,06 , ,00 /1 B1 4-A ,24 , ,00 /1 B2 4-A ,17 , ,00 /1 B3 4-A ,46 , ,00 /1 B4 4-A ,55 , ,00 /1 B5 5-A , , ,50 /1 B6 4-A ,79 , ,00 /1 B7 4-A ,79 , ,00 /1 B8 4-A ,66 , ,00 /1 B9 4-A ,44 , ,00 /1 B10 4-A ,80 , ,00 /1 B11 4-A ,67 , ,

33 Ada/Parsel Blok Yapı Sınıfı Top. İnş. Alanı (m²) Birim Maliyet Bedeli ( /m²) Toplam Maliyet /1 B12 4-A ,78 , ,00 /1 B13 4-A ,05 , ,00 /1 B14 4-A ,09 , ,00 /1 BT1 3-B ,06 , ,00 /1 BST1 3-B ,79 , ,50 /1 BST2 3-B ,41 , ,50 /3 (Eski /1) A 3-B ,19 , ,50 /3 (Eski /2) B 3-B ,06 , ,00 Toplam , ,50 Toplam inşaat maliyeti ,50 olup, bu değerin %88,64 ü ,26 olarak hesap edilmiştir. Projenin mevcut değeri; Arsa Değeri + İnşaat Maliyeti = , ,26 = ,76 olarak hesap edilmiştir. Projenin mevcut durum değerinden Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen kısmının değeri ise ,76 x 0,= ,01 olarak hesap edilmiştir. Bununla birlikte mülkiyeti Emlak Konut GYO A.Ş. ne ait olan arsa değerinden düşük olan projenin mevcut durum değerinden Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen kısmının değeri ,50 boş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. İstanbul Tuzla 2. Etap 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında, satış toplam geliri ,00 + KDV üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı % 32,65 oranı karşılığı, asgari şirket payı toplam geliri ,00 + KDV olarak öngörülmüştür. Buna göre projenin tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen asgari şirket payı toplam geliri ,46 dir. 33

34 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, bulundukları bölgenin niteliği, çevrede yapılan emsal araştırmaları doğrultusunda belirlenen ortalama m² fiyatları üzerinden nitelik, kat, cephe, ünite niteliği, bağımsız bölüm konumları kriterleri doğrultusunda şerefiyelendirme yapılmıştır. Değer tablosu ekte yer almaktadır. En Verimli Kullanım Analizi Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumu, büyüklükleri, fiziksel özellikleri, mevcut imar koşulları, yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin sosyal donatı alanları, konut, ofis, ticari üniteler ve rezidanslardan oluşan nitelikli bir karma proje olacağı kanaatine varılmıştır. 34

35 6. DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ VE DEĞERLENDİRMELER Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi nde toplam ,79 m² arsa üzerinde yer alan Evora 2 Projesi dir. ada 4 parsel, ada 1 parsel ve ada 3 parseller üzerinde yapı ruhsatları alınmış ve ruhsatlara göre adet daire, 27 adet dükkan, 1 adet Özel İlköğretim ve 1 Özel Ortaöğretim alanları bulunmaktadır. Proje kapsamında ada 4 parsel üzerinde inşa edilen bloklarda stokta kalan bağımsız bölümlere, diğer parsellerde ise tüm bağımsız bölümlere ayrı ayrı değer takdiri yapılmıştır. Kira değerleri ise bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplanmıştır. Projedeki adet bağımsız bölümlerden adet bağımsız bölümün toplam değeri ,05, adet bağımsız bölüm için toplam aylık kira değeri ,90 olarak hesap ve takdir edilmiştir. Rapora konu parseller üzerinde inşa edilecek olan projenin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. 35

36 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda; - Değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi olmadan, - Değerleme ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadan, - Ahlaki kural ve performans standartlarına göre, - Mesleki eğitim şartlarına haiz olarak, - Bu tür raporlamalarda daha önceden deneyim sahibi olarak, - Bizzat denetleyerek, - Kendi ve çalışma grubu ile birlikte, - Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, - Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. Rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan ve Sermaye Piyasası Kurulunca kabul gören Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Elif ÖZEL GÖRÜCÜ Fatih PEKTAŞ (Şehir ve Bölge Plancısı) (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: Lisans No: Rapor Ekleri 1- Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2- Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet Planları 3- Bağımsız Bölümlere Ait Değer Listesi 4- Değerleme Uzmanı Lisans Belgeleri 5- Rapora Konu Gayrimenkullerin Tapu Belgeleri 6- Rapora Konu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları 7- Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgesi 8- Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 9- Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 36