Müşterek Tapu Ayırma Işlemleri

Birden fazla sahibi olan tapular hisseli tapu olarak biliniyor. Hisseli tapu söz konusu olduğunda gerek yönetim gerekse de satış aşamasında birtakım zorluklar yaşanabiliyor. Hal böyle olunca da hisseli tapu sahipleri hisseli tapu nasıl bölünür sorusunun yanıtını arıyor. İşte, hisseli tapu ile ilgili merak edilenler ve detayları&#;*

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz malın (ev, arsa, dükkân vb.) ortaklarını gösteren tapu türüdür. Hisseli tapuda gayrimenkul sahiplerinin adı açık bir şekilde yazılır ve gayrimenkulün kaç ortağının bulunduğu da belirtilir. Böylece o gayrimenkulün kaç ortağa sahip olduğu belgelenmiş olur. Hisseli tapuda belirtilmeyen tek detay, hangi ortağın hangi bölümün sahibi olduğudur.

Bir taşınmaz mal tek kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. İşte böyle durumlarda belgeleme, hisseli tapu ile yapılır. 2 türde hisseli tapu bulunur:

1. El Birliği Mülkiyeti: Elbirliği mülkiyeti hisseli tapuda, paydaşların hangi bölgede ne kadar hak sahibi olduğu belirtilmez. Yani elbirliği mülkiyetinde paydaşların hangi bölgenin ne kadarında hak sahibi olduklarını kendilerinin belirlemesi gerekir.
2. Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyet hisseli tapuda ise; taşınmaz üzerinde hak sahibi olan paydaşların hangi oranda hak sahibi olduğu açıkça belirtilir.

Hisseli Tapuda Satış Nasıl Gerçekleşir?

Hisseli tapuda satış gerçekleşmesi için öncelikle tüm hisse sahiplerinin tapuda bulunması gerekir. Eğer tapuda bulunamayacaklarsa tıpkı diğer tapulu satışlarda olduğu gibi avukat ya da başka birine vekaletlerini verebilirler. Hisseli tapuda satışı zorlaştıran en önemli husus hisse sahiplerinden birinin satışı onaylamamasıdır. Eğer hissesini satmak istemeyen bir hissedar varsa bu kişi, satış iptali davası açabilir. Dolayısıyla satışın olabilmesi için tüm hisse sahiplerinin anlaşmış olması gerekir. Eğer anlaşma sağlanamıyorsa hisse sahiplerinden biri İzale-i Şuyu Davası açabilir. Bu durumda mahkeme, tüm hissedarları haberdar eder ve bilirkişilerin fiyat belirlemesiyle satış işlemini icra yoluyla gerçekleştirir. Satıştan elde edilen ücretin tamamı mahkeme tarafından tüm hissedarlara paylaştırılır. Bu davanın açılabilmesi için hisse sahiplerinden yalnızca birinin rızası olması bile yeterlidir ve bu kişi davayı açabilir. Ancak eğer tüm paydaşların da satışta onayı varsa herhangi bir dava ya da mahkeme ile uğraşmaya gerek kalmadan tıpkı diğer tapulu satış işlemlerinde olduğu gibi kolayca satış gerçekleştirilebilir.

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?

Hisseli tapu sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri de hisseli tapu nasıl ayrılır sorusu oluyor. Hisseli tapu, tapu kütüğünde yapılan ayırma işlemi olarak bilinen ifraz ile bölünebiliyor. Hisseli tapu ayırma işlemi ifraz olarak bilinirken tapuları birleştirme işlemi de tevhid olarak biliniyor. Eğer bir taşınmaz üzerinde birden fazla paydaşın hakkın söz konusu ise dilerseniz hisseli tapuyu ayırma yöntemine başvurabilirsiniz. Hisseli tapu ayırmak için gerekenler şu şekilde:

Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Gerekenler:

• Hisseli tapu ayırma işlemli için ilk olarak serbest çalışan harita ve kadastro mühendislerine detaylı olarak arsa ayırma planı hazırlatmanız gerekiyor. Arsaya dair çap ve kroki ölçümlerinin yapılmasının ardından bu planı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü onayına sunuluyor. Ardından Kadastro Müdürlüğü tarafından verilen onaylanmış plan ve ek belgeler gerekiyor,
• Mal sahibinin ya da temsilcilerin nüfus cüzdanları ve temsil belgeleri,
• Son 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğraf (bölünmek istenilen parça sayısı kadar),
• Gayrimenkulün olduğu yerde bulunan belediye encümeni onayı.

Tüm bu belgeler toplandıktan sonra hisseli tapu bölme süreçleri başlayabilir.

*Bu bir reklam içeriğidir.

Related

Tapu belgeleri ile taşınır ya da taşınmaz malların sahipleri belirlenir. Tapu sicilinde yazan kişi söz konusu taşınmazın sahibidir. Ev, arsa, dükkan vb. gibi taşınmazlara birden fazla kişi aynı anda sahip olabilir. İki çeşit birden fazla kişinin sahip olduğu mülkiyet düzenlemesi Türk hukukunda vardır. Bu çeşitler; paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetidir.

Birçok kişinin maddi olarak bölünmemiş olan bir taşınmazın tamamına belli paylarla sahip olmasına paylı mülkiyet denir. Bu durumda söz konusu malın sahipleri malın bütünü üzerinde belli oranda maliktirler.

Daha özel bir mülkiyet türü olan elbirliği mülkiyetinde ise belirli oranlar yoktur. Buna göre; herhangi bir pay durumu söz konusu olmadan hak sahibi birçok kişi söz konusu malın her noktasında mülkiyet hakkına sahiptir.

Paylı mülkiyet şekli ya da elbirliği mülkiyet şekli olması fark etmeksizin bu şekilde birden fazla kişinin taşınmazın tapusuna sahip olduğu duruma uygulamada hisseli tapu denir.

Hisseli Tapu Nasıl Alınır ve Satılır?

Tapu dairesinde hisseli tapunun alınması resmi şekilde gerçekleştirilir. Bu açıdan hisseli tapu alınmasının, normal bir tapunun alınmasından farkı yoktur. Tapu dairesine, hisse sahibi ya da ona vekalet eden kişi ile gidilir. Eğer söz konusu hisse üzerinde ipotek, haciz vb. unsurlar var ise bu durum tapu memuru tarafından hisseli tapuyu alacak olan kişiye hatırlatılır. Gereken harç ve giderlerin ödenmesinin ardından atılan imzalar ile hisseli tapu alma işlemi tamamlanır. Burada belirtmek gerekir ki; bu durumda söz konusu malın diğer hissedarlarının bu duruma itiraz etme hakkı, önalım hakkı kullanımı ile mevcuttur.

Tapu sicilinde hisseli tapu satış işlemi gerçekleştirilir. Tapunun belirli bir kısmı değil belirli bir oranı hisseli tapu satış işlemi ille satılmış olur. Buna göre; ilgili taşınmazın bu kısmı satılmıştır denemez ve taşınmazın tamamı üzerinde belirli bir oran satılmış olur.

Hisseli tapu satış işlemi için söz konusu hisseli olan tapusunu satacak olan kişi bizzat tapu dairesine gider ya da noterden yetki verdiği kişiyi tapu dairesine satış işlemi için gönderir.

Hisseli Tapu Devri İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Kimlik belgesi hisseli tapu devri için yeterli olan belgedir. Ancak hisseli tapu devri işlemi noterde verilen vekalet ile bir başka kişiye yaptırılacak ise; söz konusu vekaletname ve vekaleti almış olan kişinin kimlik belgesi de hisseli tapu devri işlemi için gerekmektedir. Burada belirtmeliyiz ki; bazı durumlarda tapu devri yapılmak istenen taşınmazın bulunduğu belediyeden söz konusu taşınmaza ilişkin rayiç bedel tespiti için belge gerekebilir.

Hisseli Tapu Devri Masrafları Nedir?

İlk aşamada tapu dairesine hisseli tapu devri işlemi için başvurulur. Sonrasında başvuruyu yapan kişiyi ödemesi gereken harç miktarı sms ile ya da başka bir yol ile bildirilir. Bu masraf haricinde genel olarak başka bir masraf tapu devri işlemi için söz konusu değildir. Söz konusu bu devir harcı ise genel anlamda cüzi bir miktardır.

Hisseli Tapu Satışına İtiraz Nedir?

Hacizli alacaklıların hisseli tapu satışına itiraz etme hakları yoktur. Ancak tam anlamıyla itiraz niteliğinde olmasa dahi söz konusu taşınmazın diğer paydaşlarının bu devre itiraz hakkı mevcuttur. Buna ek olarak; mal kaçırma sebebiyle tasarrufun iptali davası açarak alacaklılar tarafından söz konusu satışa itiraz edilmesi de mümkündür. Yine eğer söz konusu taşınmazın satışı durumu ilgili mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılıyor ise; söz konusu bu satışa itiraz niteliğinde muris muvazaası davası da açılabilir.

Önalım Hakkı (Hisseli Tapu Satış İptal Davası) Nedir?

İlgili kanundan doğan önalım hakları ile hisseli olan bir tapu satıldığı zaman bu malın diğer hisselerine sahip olan paydaşların söz konusu bu satış işlemini iptal ettirmeleri mümkündür. Bu iptal aşağıdaki şekilde gerçekleşir;

• Davaya yolu ile kullanılabilen bir hak olan önalım hakkı; söz konusu malın diğer paydaşlarına satışa konu olan payın dışarıdan başka birisine satılması halinde söz konusu bu payın kendilerine satılması imkanını verir. Fakat söz konusu bu durum için dava açılması zorunludur.
• Hisseli tapu satış işleminin yapılmasının ardından söz konusu bu satış işlemi malın diğer paydaşlarına noter ile bildirilir ise; söz konusu bu tebliği takip eden 3 ay içerisinde malın diğer paydaşları önalım hakkı talebi için dava açmak zorundadır. Eğer bildirimin ardından 3 aylık süre tamamlanırsa malın diğer paydaşlarının önalım hakkı düşer.
• Söz konusu hisseli tapu satışı işleminin yapılmasının ardından diğer paydaşlara bildirim yapılmamış ise; bu paydaşların önalım hakkını kullanabilecekleri süre 2 yıla çıkmış olur. Buna göre; diğer paydaşlar 2 yıl içerisinde önalım haklarını kullanmayı talep etmek için dava açabilir. 2 yıllık sürenin tamamlanmasının ardından ise yine diğer paydaşların önalımı talep etme hakları düşer.
• Önalım hakkını dava açma yolu ile talep eden paydaş ya da paydaşlar söz konusu payı satın almalıdır.

Alacaklılardan Mal Kaçırma Nedir?

Henüz haciz konulmamış taşınmazını borçlu olan kişinin alacaklılarının başlatacağı icra işleminden kaçınmak amacıyla başka birisine devretmesi halinde tasarrufun iptali davası açılarak söz konusu taşınmazın satışı iptal edilebilir. Burada belirtmek gerekir ki taşınmazın iptali davası sıkı şartlar içerir. Alacaklıların hisseli olan tapuyu haciz etmesinin önüne geçmek amacıyla söz konusu hisseli tapu başka birisine devredilmiş ise söz konusu devrin iptali tasarrufun iptali davası ile mümkün olur.

Mirasçılardan Mal Kaçırma Nedir?

Öldükten sonra mirasçıları ilgili taşınmazı elde edemesin diye hisseli tapu sahibinin ilgili malı başka birisine devretmesi halinde muris muhafazası davası açılarak söz konusu bu satış iptal edilebilir. Söz konusu muris muhafazası davası yalnızca hisseli tapu için değil tüm taşınmazlar için mümkündür.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır ya da Bölünür?

Hisseli şekilde olan bir tapuyu ayırma işlemi, ilgili hukuki süreç içerisinde birkaç aşamadan meydana gelir. Tapuda tek olan ancak birden fazla kişinin üzerinde malik olduğu malın ayrı ayrı tapulara bölünmesi hisseli tapu bölme işlemidir.

Belediyenin söz konusu işlem için görevlendirmiş olduğu kurum tarafından hisseli tapu bölme işlemi gerçekleştirilir. Bu aşamada söz konusu işlemin içine kadastro faaliyeti dahil olur ve bu sebeple belirli araştırmaların yapılması gerekir. Söz konusu tapunun bölünmeye müsait olup olmadığı, apartman dairesi ise plan ve projenin uygunluğu vb. gibi haller bu faaliyetler çerçevesinde araştırılır. Burada belirtmek gerekir ki; söz konusu bölünmek istenen hisseli tapu ekim dikimi yapılan bir araziye ait ise ya da bir arsa ise; ek başka mevzuatlarla belirlenmiş olan bölünme sınırlarının gözetilmesi gerekir ve tarım arazilerinin bölünmesi işlemi uygulamada oldukça zordur.

Eğer hisse sahibi olan kişiler tarafından yapılan bölünme başvuruları olumlu sonuçlanmaz ise; ilgili kişiler yargıya başvurarak da bölünme talebinde bulunabilirler.