Kat Karşılığı Vekaletname Örneği

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuda Devir Yetkisi

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ
E. /
K. /
T.
• ARSA SAHİBİ TARAFINDAN YÜKLENİCİYE TAPUDA DEVİR YETKİSİ İÇEREN VEKALETNAME VERİLMESİ ( Yüklenicinin Kendisine Devredilen Paya Hak Kazanabilmesi İçin Kendi Edimi Olan İnşaatı Tamamlaması ve Teslim Etmesi Gereği )
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Talebi - Yüklenici Edimini Yerine Getirmediği Takdirde Borçlar Kanununun Maddesi Uyarınca Arsa Sahibi Sözleşmenin ve Tapunun İptalini İsteyebildiği )
• SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİ TALEBİ ( Yüklenici Edimini Yerine Getirmediği Takdirde Borçlar Kanununun Maddesi Uyarınca Arsa Sahibi Sözleşmenin ve Tapunun İptalini İsteyebildiği )
• TAPU KAYDININ İPTALİ TALEBİ ( Yüklenici Edimini Yerine Getirmediği Takdirde Borçlar Kanununun Maddesi Uyarınca Arsa Sahibi Sözleşmenin ve Tapunun İptalini İsteyebildiği )
• YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU ( Yüklenicinin Kendisine Devredilen Paya Hak Kazanabilmesi İçin Tapuda Pay Devrini Arsa Sahibinden Almış Olduğu Vekaletnameye Dayanarak Yapmış Olması veya Tapuda Kendi Adına Önceden Devralmış Olduğu Payı Devretmiş Olması Gereği )
/m
ÖZET : Davacı arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaat yapımını üstlenen yüklenicinin, tapuda devir yetkisini içeren vekaletnameye dayanarak sözleşme konusu taşınmazın tapu kaydını davalı üçüncü kişilere devrettiği, hiçbir iş yapmadan işi terk ettiği iddiasıyla, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve davalılar adına olan tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep etmiştir. 
Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için kendi edimi olan inşaatı tamamlaması ve teslim etmesi gerekir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, Borçlar Kanununun maddesi uyarınca, arsa sahibi, sözleşmenin ve tapunun iptalini isteyebilir. Üçüncü kişinin mülkiyeti kazanabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alanlar iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, yüklenicinin tapuda pay devrini arsa sahibinden almış olduğu vekaletnameye dayanarak yapmış olması veya tapuda kendi adına önceden devralmış olduğu payı devretmiş olması, sonucu değiştirmez. Mahkemece, paya yönelik tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmelidir. 
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü: 
KARAR : Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici İ.Y. ile aralarında re'sen düzenleme şeklinde tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yükleniciye finans kolaylığı sağlamak açısından tapuda devir yetkisini de içeren vekaletname verdiğini, yüklenicinin bu yetkiye dayanarak sözleşme konusu 5 numaralı parselin tapu kaydının davalı İ.Ş.'ye 16/ hissesini, diğer davalı B.E.'ye de 64/ hissesini devrettiğini, buna rağmen hiçbir iş yapmadan işi terk ettiğini iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve davalılar adına olan tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep etmiştir. 
Mahkemece, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmekle birlikte, yüklenicinin tapuda pay satışını vekaleten yapmış olması nedeniyle davalılar İ. ile B.'nin iyiniyetli oldukları kabul edilerek, tapu kaydının iptali ile tescil talebinin reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 
Davacı ile davalılardan İ.Y. arasında tarihli re'sen düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacının davalıya finans kolaylığı sağlamak amacıyla tapuda devir yetkisini de içeren vekaletname verdiği ve davalı İ.'nin bu vekaletnameye dayanarak diğer davalılara pay satışı yaptığı anlaşılmış olmakla yapılan satışın yükleniciye kalan bölümlere ilişkin olduğu açıktır. 
Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için kendi edimi olan binayı ikmal ve teslim borcunu yerine getirmesi gerekir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, BK'nın maddesi uyarınca, arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteme hakkı doğar. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Yüklenicinin tapuda pay devrini arsa sahibinden almış olduğu vekaletnameye dayanarak yapmış olması ya da tapuda kendi adına önceden devralmış olduğu payı devretmiş olması, sonuca etkili değildir. Yerleşmiş Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. 
Davadan önce Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin / Değişik İş sayılı dosyası ile yaptırılmış olan tespit raporu ile daha sonra alınan bilirkişi raporlarında, davalı yüklenicinin belediyeden ruhsat almadan kaçak olarak bodrum katı kaba inşaat olarak yaptığı, zemin kat kolon betonarmesini ikmal ettiği, daha sonra kaçak olarak yapılan bu kısımların da yıkıldığı açıklanmıştır. Bu durum karşısında, yapılan işin seviyesi dikkate alındığında, gün ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, akdin ileriye etkili sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. 
Sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiş olmakla, yükleniciye önceden ödenen iş bedelinin iadesi gerekir. Davada bu iş bedeli arsa payı devri karşılığı olarak yapılmış olduğundan, iade de bu paya ilişkin olacaktır. 
Yukarıda açıklanan durum karşısında, mahkemece, paya yönelik tapu iptali tescil isteminin de kabulüne karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiği halde bu istemin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. 
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, YTL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, gününde oybirliğiyle karar verildi.