Kiraciyi Evden Nasil Çikaririm

Sanayinin gelişmesiyle birlikte kentleşme adı altında ikamet edecek bir ev arayışı sorunu gündeme gelmiştir. Bireylerin çalıştıkları iş yerleri, memuriyet, ailenin ikamet ettiği yer, okulun bulunduğu yer, sosyal hayatın yoğunluğu vb. sebeplerle ikamet edilen yerin yıllar içinde değişiklik göstermesi mümkündür. Bu sebeple toplumun yüksek bir oranı kiraladıkları evlerde ikamet etmektedir. Esas olan kararlaştırılan kira bedelinin kiracı tarafından zamanında ödenmesidir. Ancak kiracının kira bedelini uzun süre ödemediği veya sürekli olarak kirayı geciktirdiği durumlarda kiracının tahliyesi ve kiracı nasıl çıkarılır sorunsalı söz konusu olabilmektedir. 

En hızlı şekilde kiracı nasıl çıkarılır diye soruyorsanız eğer cevabı hukuki yollara başvurmaktır. Bu süreçte alanında uzman bir avukata vekalet vererek uygun hukuki yolların başlatılması önemlidir. Herhangi bir ev sahibinin bu hukuki işlemleri tek başına gerçekleştirmesi oldukça zordur. Kiracınızla aranızda kira sözleşmesi olmayabilir veya tahliye taahhütnamesi imzalanmamış olabilir. Ayrıca kira herhangi bir banka değil de elden teslim etmek suretiyle ödeniyor olabilir. Bu ve bunun gibi birçok hukuki süreç alanında uzman avukatlarla kısa sürede çözülmektedir.

Taşınmazların tahliyesi borçlar kanunu ve sayılı kanunda düzenlenmiştir. Ev sahibinin kiracıyı evden zorla çıkarması daha büyük bir suçtur. Herhangi bir nedenle kirayı ödemeyen bir kiracıdan kiranın zorla alınması ‘kendiliğinden hak alma’ suçunu işlemenize neden olabilir. Ne şekilde olursa olsun kiracının olmadığı sırada taşınmaza gelerek anahtarı değiştirmek veya eve girmek konut dokunulmazlığını ihlal etmekle kalmayıp aynı zamanda hırsızlık suçuna da girebilir. Bu gibi durumlarda kesinlikle uzman bir avukat veya avukatları barındıran kuruluşlardan hizmet almak gerekir. Bu tarz konular ev sahiplerinin kendi yöntemlerini kullanmasıyla işlediğinde daha büyük sorunlar meydana gelebilmektedir. Peki hukuki yollarla kiracının tahliyesi nasıl olur?

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödenmesine karşın yine de kiracının evden çıkarılmak istendiği durumlar da olabilmektedir. Fakat kira ödemeyen bir kiracının tahliyesi nasıl olur diye soruyorsanız, öncelikle bilmeniz gereken ilamsız icra takibi yapabileceğinizdir. Kirayı ödemeyen kiracı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Hakkında ilamsız icra takibi çıkartılan kiracı, takibe icra dairesinde itiraz etmediğinde takip kesinleşir ve ev sahibi kiracının mallarını haciz ettirme ve sattırma hakkını elde eder. Hukuki yollarla tahliye ‘ihtarlı ödeme emri’ çıkarılarak kiracının tahliyesiyle birlikte ödenmeyen kiraları da ödemesi sağlanabilir. Bunun gibi can sıkıcı durumlarla boğuşmak istemiyorsanız alanında uzman avukat veya avukatları barındıran kuruluşlara vekalet vermek suretiyle kurtulabilirsiniz. En hızlı ve kesin çözüm, alanında uzman bir avukatla çalışmaktır. Bir hukuk bürosu veya bağımsız avukatlardan danışmanlık hizmeti alarak Kiracı nasıl çıkarılır? ve Kiracının tahliyesi nasıl olur? sorularına yanıt bulabilirsiniz.

Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kontratı bittiği halde evden çıkmayan kiracılar için kafalarda kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır? sorusu oluşuyor. Kiraya veren ev sahibi kira sözleşmesinde sona erdiği belli özellikte belgelerle ilamsız tahliye yolunu tercih etmektedir. 

Kiracı nasıl çıkarılır? sorusunu, araştırmadan kendi yöntemlerinizle zorla çözmeye çalışmanız sizi birçok suç işlemeye sürüklemektedir. Kiracının tahliyesi nasıl olur sorusunun cevabını öğrenmek alanında uzman avukatlardan danışmanlık hizmeti almakla mümkündür. İzlenecek yol haritasını ancak uzman avukatlar ve hukuk büroları göstermektedir.

Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalısınız?

Kiracının evden çıkmadığı, kira ödemelerini gereği gibi yerine getirmediği, yeni alınan evden kiracının çıkmayı reddettiği durumlar karşımıza çıkabiliyor. Ev sahiplerinin kiracıya oranla daha güçlü bir konumda olduğu görüşünden hareketle kiracıyı korunan Kanunlar da ev sahibinin “Çık.” demesini tahliye için yeterli kabul etmiyor. Ancak bir evi gelecek kiraya güvenerek kredi çekmek suretiyle satın alan ev sahibinin kredisini ödeyememesi, evde sürülen yaşam tarzı sebebiyle komşulardan sık sık uyarı alması vb. durumlar da söz konusu olabilmektedir. Bu durumlarda ev sahibinin haklı gerekçelerle kiracının evden çıkmasını isteyebileceği açıktır. Peki çıkmasını istediğiniz halde kiracı evden çıkmıyor ise ne yapmalısınız ?

Kiracı yapmış olduğunuz ihtarlara uymuyor ve evden çıkmıyorsa hukuki yola başvurarak tahliye davası açmanız gerekmektedir. Tahliye davası kiracıdan veya kiralayandan kaynaklanan sebeplerle açılabilen bir davadır. Borçlar Kanunu m. arasında öngörülen bu sebepler:

-Mülk sahibinin gereksinimi

-Yeniden inşa ve imar

-Yeni malikin gereksinimi

-Yazılı tahliye taahhüdü

-İki haklı ihtar

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kiracının taahhütnamede kararlaştırılan tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı üstlendiği belgedir. Kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten bir ay içerisinde sona erdirebilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkarılması TBK. /1’de düzenlenmiştir. İlgili hükme göre tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ve yazılı olarak yapılmış olması gerekir. Tahliye taahhüdünde tarih bulunmalı, kanuna veya ahlaka aykırı olmamalı ve kesinlikle bir tehdit sonucu olarak verilmemiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Belirtilen bu şartlara uygun olarak kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesine göre mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma icra yolu veya tahliye davası açmakla mümkündür. 

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı ile ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar kira sözleşmesine dayanarak çözüme kavuşturulmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı yapılması hukuken zorunlu olmasa da bir uyuşmazlık meydana geldiğinde sözleşme ispat anlamında güvence teşkil etmektedir. İmzalı bir belge mevcut olmadığı durumlarda çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu gündeme gelmektedir. 

Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için ev sahibinin ilk olarak kiracının o evde bir kira ilişkisine dayalı olarak ikamet ettiğini ispat etmesi gerekir. Kiracının düzenli olarak yaptığı kira ödemelerini mahkemeye sunmak kira ilişkisinin ispatı anlamında yeterli kabul edilebilecektir. Ancak kira ödemelerinin elden yapıldığı hallerde kiracılık sıfatının ispatı zorlaşmakta ve hatta imkansız hale gelebilmektedir. 

Ev sahibi kiralananda oturan kimsenin sözleşmesi olmasa da kiracı olduğunu ispatlayacak bir belgeye sahipse buna dayanarak tahliye davası açabilir. Böyle bir belgeye sahip değil ve kiracı olduğunu ispatlayamıyorsa kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi edinmelidir. Böylelikle sözleşmesi olmayan kiracının tapu belgesine dayanarak fuzuli işgal davası yoluyla kiralanandan tahliyesini talep edebilir. 

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün müdür?

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenen şartların varlığı halinde apartman sakinlerinin kiracının tahliyesi amacıyla hakimin müdahalesini istemesi mümkün olabilir.

Bir kiracının apartman sakinlerinin imza toplayarak kiralanandan çıkarılmak istenmesi genellikle kiracının apartmanda huzur ve sükunu bozması sebebiyle söz konusu olur. Yapılan ihtarlara rağmen gürültü yapmaya devam eden, ortak alanları veya alt katta bulunanların balkonlarını kirleten, apartmana yoğun kötü koku yayan, sürekli olarak duman, buğu, toz çıkaran veya sarsıntı yapan kiracılar hakkında tahliye talep edilebilmektedir. Mülk sahibinin kiracıyı kiralayandan çıkarmaması veya komşulardan gelen uyarılara kulak asmayıp “Ben kiramı alıyorum, gerisi beni ilgilendirmez.” demesi hallerinde apartman sakinleri hakimin müdahalesini isteyebilmektedir. 

KMK m’de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” hükmü öngörülmüştür. Bu hüküm maddenin ikinci fıkrası uyarınca bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahipleri ile bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacaktır. Kanunun maddesi ise bu kimselerden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle zarar gören kat maliklerinin mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecekleri öngörülmüştür. 

Sonuç olarak bir rahatsız edici davranışları sebebiyle kiracının tahliye edilmesi apartmanda imza toplanarak mümkün değilse de hakimden rahatsız edici eylemlerin giderilmesi kararı vermesini talep etmeleri mümkün olacaktır. 

Topo Hukuk Bürosu uzman gayrimenkul hukuku avukatlarından hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için iletişim sayfasından bizlere ulaşabilirsiniz. Kiralanan taşınmazın tahliyesi hakkında sorularınız için sitemizde bulunan Avukata Sor hizmetinden faydalanabilirsiniz. 

Yayım tarihi: 11 Kas

Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun maddesine göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin başlaması için illaki resmi evrak düzenlemesine ihtiyaç duyulmaz. Sözlü anlaşma da yeterli olmaktadır. Ancak karşılıklı olarak imzalanan sözleşmeler hukuki açıdan daha geçerli sayılır. Sözleşme noter huzurunda da yapılabilir.

Konut kirası: Konut, kişilerin devamlı veya geçici olarak yerleşmek veya barınmak amacıyla oturmalarına elverişli yerlerdir. Bir yerin konut olarak değerlendirilme şartı kişiyi dışarıdan gelecek etkilere karşı bir koruma sağlamasıdır. Bu yüzden çadır veya baraka tarzı yerler konut kirasına konu olamazlar.

Kira Sözleşmesi Süresi

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Eğer sözleşme üzerinde yazmıyorsa sözleşmenin süresi bir senedir. Kiracı, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala yazılı olarak fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiraya veren sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremese de sözleşmeyi sonlandırma hakkının bulunduğu bazı durumlar vardır. Kiraya verenin Sözleşmeyi sonlandırma hakkının olduğu durumlar olsa bile hukuk sistemimizde kira sözleşmesini sonlandırabileceği tek yöntem “tahliye davası”dır.

Kiracının Tahliyesinin Sebepleri

TBK hükümleri genellikle kiracıyı korumaktadır. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için haklı bir nedeni oluşmamışsa kiracı da 15 gün önceden kira sözleşmesini sonlandıracağını bildirmemişse kiracıyı evden çıkarmak mümkün olmaz. Kanunun kiracıyı koruyucu yapısı gereği aşağıdaki nedenler aranır.

a)Kiraya Verenden Kaynaklanan

funduszeue.infoç Sebebiyle: Kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Kiraya veren, dava açacağını, en geç dava açma süresi içinde kiracıya bildirmişse dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzamış sayılır.

Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi sağlandığında, haklı bir sebep olmadan aradan 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başka kimseye kiralayamaz.

funduszeue.infon İnşa ve İmar Sebebiyle: Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla aslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kiralananın kullanımı imkansız ise , kira sözleşmesini Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Bu davada yapılacak olan yeniden inşa veya kapsamlı tamir ve tadilata ilişkin projenin mahkemeye sunulması gerekir. Bu projeye dayanılarak teknik bilirkişiler tarafından yapılacak keşif sonucunda kiraya verilenin, binanın kullanılamayacağı kesinleşirse tahliyeye karar verilir.

Bu davanın da açılma süresi yine ihtiyaç nedeniyle tadilatta olduğu gibi sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 aydır.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 6 ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermeden kiralayan, kiralananı,3 yıl geçmeden bir başkasına kiralayamaz.

funduszeue.info Malikin İhtiyacı Sebebiyle: Kiralananı sonradan edinen kişi, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı bir davayla sonlandırabilir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan davada ihtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davasından farklı olarak kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.

Sonradan edimi kazanan kişi gereksinim haricinde keyfi sebeplere dayanarak kira sözleşmesinin feshi ve kiracıyı evden çıkarma hakkı kazanmaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı sürece, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

b) Kiracıdan Kaynaklanan Haller

funduszeue.infoılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle: Kiracı, Kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene yönelik, kiralananı yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmasına rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten itibaren kira sözleşmesini 1 ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sonlandırabilir. Dikkat edilmesi gereken husus yazılı taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Tahliye taahhütleri kesinlikle yazılı olmalıdır.

funduszeue.info Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı bir şekilde en az 30 günlük bir süre verip bu süre içerisinde de borcunu ödememesi durumunda sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sonlandırabilir.

Yazılı bildirim noter kanalıyla ihtarname ile yapılabileceği gibi icra dairesi yoluyla ödeme emri göndererek de yapabilir. İcra dairesinden ödeme emri gönderildiğinde tahliye davası İcra Hukuk Mahkemesine açılır.

funduszeue.info Haklı İhtar Sebebiyle: Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kere haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.  Ödenmemiş kira bedellerine ilişkin yapılan icra takibine yönelik ödeme emirleri de ihtar yerini geçer.

funduszeue.infoının Kullanabileceği Başka Konutunun Bulunması: Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Kiracının sahibi olduğu konut oturmaya elverişli değilse, hukuken geçerli mazeretleri varsa tahliye edilemez.

5.Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan komşularına karşı saygılı olma yükümlülüğü vardır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi halinde kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister, aksi halde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Kiracının Konutu Terk Etmemesi Durumunda:

Kiracı, kiralanan üzerinde yukarıda da belirttiğimiz sebeplerle gönderilen ihtarnameye rağmen gerekli tahliye işlemlerini gerçekleştirmezse mülk sahibinin bu durumda yapması gereken şey Tahliye Davası açarak kiracının tahliye işlemini gerçekleştirmelidir. Kiraya veren kişinin kiracıyla ilgili yaşadığı uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.