Hisseli Tarla Tapu Örneği

İstanbul, İzmir, Ankara başta olmak üzere büyük kentlerde artan ev fiyatları, yatırım yapmak isteyenleri arsa ve tarlalara yöneltti. Ancak 'hisseli tapu' 'irtifak hakkı' gibi terimleri bilmeyen ve satış işlemi sırasında yeterince araştırmayanlar, çeşitli mağduriyetlerle karşı karşıya kalıyor.

EN ÇOK KARŞILAŞILAN SORUNLAR

En çok mağdur olunan konu ise satın alınan arazinin imar planının olup olmaması. Bir başka mağduriyet başlığı ise satın alınan yerin Hisse durumu. Uzmanlara göre bir arazi satın almada ilk dikkat edilecek husus arsa üstündeki imar planı. Ancak arsa üzerinde imar planı olsa bile herhangi bir çalışma olup olmadığına ve ruhsat verilip-verilmediğini kontrol etmek de gerekiyor. Ayrıca arsa üzerinde özellikle bir kamu kurumunun bir irtifak hakkı tesisi kurulmuş mu buna da bakılması şart.

En önemli noktalardan biri de satıcıların çok yanaşmadığı ‘aplikasyon krokisi'nin incelenmesi. Aplikasyon krokisi, alacağınız parselde herhangi bir hak talebi var mı ya da arsanızın yanındaki ve çevresindeki arsadan sizin payınıza bir taşma var mı, yok mu öğrenmenizi sağlıyor.

İNTERNETTEKİ İLANLARA DİKKAT

Ev fiyatlarının fahiş oranda artış göstermesiyle birlikte, insanların yatırım amaçlı arsa ve tarlalara yöneldiğini belirten Harita Mühendisi ve Emlak Uzmanı Hakan Efe özellikle internet aracılığıyla verilen ilanlara dikkat çekti.

" BİN LİRAYA ALDIĞINIZ YERİ ELİNİZDEN 10 BİN LİRAYA ALABİLİRLER"

"İnsanlar, hisseli ne demek müstakil parsel ne demek bilmeden alışveriş yapıyor. Burada da birtakım sıkıntılar ortaya çıkıyor" diyen Efe şunları vurguladı;

"Sınırların belli olmaması nedeniyle hisseli tarlalarda biz, tüm hissedarların uyum içinde hareket ettiklerini göremiyoruz. Bir de girdiğiniz arsada hiçbir kişi, şufa (önalım) hakkını korumuyor. Art niyetli bir sistem kurulduğu zaman size şufa hakkı dediğimiz ön alım hakkı davası açıyorlar, sonra da aldığınız parayla tarlayı sizden almaya çalışıyorlar. Hatta sizin bin liraya aldığınız yeri 10 bin liraya elinizden alabiliyorlar. Böyle davalarla karşılaşıyoruz. Ama tabii baktığımız zaman da ucuz. Bu işe çanak tutanlar da var. Güzel gösterip muvafakatname imzalatıyorlar. Herkesin yeri belirli diyorlar ama öyle devam etmiyor."

"TÜM MASRAFLARINIZI BOŞA GİDEBİLİR"

Arazi satışlarının metrekare bazında farklılık gösterdiğini hatırlatan Efe "30 metrekare hisse de var bin metrekare hisse de. Ya da çok değerli bir yerde 3 metrekare hisse de. Metrekareden ziyade yerin kullanım amacı önemli. 10 metrekarenin altındaki yere tarla yapılamayacağını zaten devlet biliyor. Bir kişiye 10 dönüm olarak bir hesaplama var çünkü. İnsanlar buraları ev yapacakmış gibi alıyor. Belediye bir ceza kestiği ya da yıktığı zaman sizin masraflarınızın hepsi boşa gidiyor" diye konuştu.

"ASLA ACELECİ DAVRANMAYIN"

Efe şunları vurguladı: "Müstakile yönlenmek gerekiyor onlar da pahalı geliyor. Herkesin şunu bilmesi gerekiyor, hisseli bir arazide ev yapmak isteniyorsa, kanunen bunu bir kişi yapabilir. Diğer yapılan evler kaçak duruma düşecektir. Arsa alımı yaparken kesinlikle ya bilgi sahibi olmalısınız ya da bilen birinden destek alarak süreci öyle yürütmelisiniz. Çünkü evi gördüğünüz gibi alabiliyorsunuz, prosedürleri çok basit ve anlaşılır. Ama arsayı gördüğünüz şekilde alamazsınız. Gerekli incelemeleri ve araştırmaları yapmanız gerekir. Arsa aldığınız zaman sizi bağlayan kurallar ve kaideler var. Bunlara imar çapı diyoruz. Üstündeki imar planları, o arsayı nasıl kullanacağınızı belirler ve kısıtlar. Durum böyle olunca da arsanızı istediğiniz gibi kullanamazsınız. Bu nedenle alım yaparken asla acele edilmemeli."

HUKUKÇU BAŞKAN MADDE MADDE SIRALADI

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da vatandaşlara madde madde şu uyarılarda bulundu:

*Hisseli arsa satın almışsak taşınmazsın tamamına ilişkin bir özel parselasyon planı olup olmadığını mutlaka öğrenin. Yani taraflar veya arsayı satan grup/şirketin satın aldığınız bölümle ilgili fiili taksim yaptığını bunu tapuya şerh ettirdiğini ve size o bölüm sattığını öğrenin. Bu şekilde fiili taksimi yapılmış ve amaca özgüleme sözleşmesi ile satılmış bir hisseli arsa satın alırsanız hissedarların birbirine ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) açma hakkı yoktur. Hisseli arazilerde en fazla karşılaşılan sorun bu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Dolayısı ile fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi olmayan bir yerden arsa alırsanız her hissedarın ortalığın giderilmesini isteme hakkı doğar.

*Yine hisseli mülkiyette siz kendi payınızı satmak isterseniz diğer içerideki hissedarların öncelikle alma hakkı vardır. Biz buna şufa (ön alım hakkı) diyoruz. Siz hisseli bir mülkiyete tabi bir yer aldınız sonra payınızı satmak istediniz, düşük tapu harcı ödemek istediniz sattınız işte bu durumda içerideki diğer hissedarlar sizin tapuda gösterdiğiniz bedeli tapudaki satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açıp depo ederek bu payı sizden alabilirler. Örneğin gerçek satış değeri 1 milyon TL bir hisse aldınız belediye rayiç değeri bin TL siz de bu bin TL değer üzerinden tapu harcı fazla olmasın diye tapuda değer gösterdiniz işte diğer hissedarlar bu bin TL’yi mahkemeye depo ederek sizden alabilirler. Fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi var ise şufa hakkı kullanılamaz.

HİSSELİ MÜKİYET SATIŞI NE ANLAMA GELİYOR

* Hisseli mülkiyet de bir hissedarın tüm taşınmazda o payı oranında hakkı vardır yani 10 dönüm bir arsada sizin /1 payınız 10 m2 yeriniz olsa dahi bu taşınmazın her yeri için geçerlidir. O nedenle de fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi yapılır ise artık her hissedarın kullanım alanı ve yeri belli olmuş olur. Bu noktada da dizin bulunduğunuz yere müdahale olduğunda men-i müdahale hakkınız oluşur. Tarlaların hisseli bir şekilde bölünmesi ve satılması arsa niteliğindeki taşınmazlara göre daha zordur. Tarla vasıflı arazilerde 20 dönüm altında hisselendirme olamaz. Yine dikili tarım arazilerinde m2 ve seralarda m2 altında hisselendirme yapılamaz.

HOBİ BAHÇELERİNE DİKKAT!

* Özellikle hobi bahçeleri adı altında tarım arazilerine yapılaşmanın önünü açma eksenli hisse satışları aslında tapu devri şeklinde değil fiili kullanım şeklinde yapılmıştır. Bu nedenle de yılında düzenleme çıkarılmış ve bu şekilde yapılan hobi bahçelerinin yıkılması aksi takdirde idare tarafından yıkılması halinde ise yıkım masrafı % fazlası ile tahsil edilmektedir. Bu şekilde tarım arazilerini kooperatif veya şirket kurarak kooperatif üyeliği/şirket hissesi verenlerde TCK’ya göre cezalandırılmaktadır. Vatandaşların gerçekten de tarım konusunda iştigal edecekler veya tarım arazilerinin son yıllardaki değer artışı nedeniyle yatırım yakmak istemeleri dışında tarım arazileri ve tarlaları yapılaşma maksatlı kesinlikle almamalarını söylemek isteriz. Dolayısı ile tarımsal arazilerde hisse satışı hem kolay değil belli limitlere sahiptir hem de arazi sadece size ait değil ise (plansız alanlar imar yönetmenliğine göre çok ufak bir m2 köy evi yapma Hakkı verilmiştir tüm arazi içerisinde) yapılacak yapılaşma da yasal değildir. (Tuğba Öztürk-Hürriyet)

Birçok hissenin bulunduğu işlemler her zaman sorun yaşatabiliyor. Bu nedenle birçok kişi hisselerin nasıl bölünebileceğini araştırmaktadır. Birden fazla hissesi bulunan tapularda ise hisse bölümünün nasıl yapılacağı merak ediliyor.İşte hisseli tapu hakkında merak edilen tüm detaylar…

HİSSELİ TAPU NEDİR?

Bir taşınmaz malın ortaklarını ifade eden tapuya hisseli tapu adı verilir. Hisseli tapularda gayrimenkul sahiplerinin isimleri açık bir şekilde yazılarak kaç ortağın bulunduğu yer alır. Bu belge ile gayrimenkulün kaç ortağının yer aldığı belli olur. Hisseli tapuda yer almayan tek konu hangi ortağın hangi bölümün sahibi olduğudur.

Taşınmaz mallar tek kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiyi de ait funduszeue.info nedenle hisseli tapular ile kişilerin ortaklıkları belli funduszeue.info tür hisseli tapu yer almaktadır. Bunlar şu şekildedir:

El Birliği Mülkiyeti: Bu tapuda hangi hissedarın hangi bölgeye ne kadar hakim olduğu bilinmez. Yani paydaşların hangi bölüm için ne kadar hak sahibi olduğu belli değildir.

Paylı Mülkiyet: Bu belgede ise taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerin hangi oranda ve hangi bölüm için pay sahibi oldu açıkça belirtilmiştir.

HİSSELİ TAPUDA SATIŞ NASIL GERÇEKLEŞİR?

Hisseli tapu için satış işlemlerinde tüm hisselerin sahiplenirinin tapuda yer alması gerekmektedir. Eğer tapuda yer alamayacak bir durumda ise yerine bir avukat ya da vekalet ile başka birini gönderebilir. Hisseli tapularda en çok karşılaşılan sorun ise hissedarlardan biridir sözleşmeyi onaylamamasıdır. Hisselerinin satılmasını istemeyen bir kişinin bulunması durumunda satış iptali davası açılabilmektedir. Satış işleminin gerçekleşmesi için tüm hissedarların ortak kararı gereklidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise ortaklardan bir tanesi İzale-i Şuyu Davası açma hakkına sahiptir. Bu noktada mahkeme bütün hissedarları haberdar ederek icra yoluyla fiyat belirlemesi ve satış işlemi yapılır. Elde edilen satış ücreti ise mahkeme tarafından tüm hissedarları eşit bir şekilde paylaştırılır. Bu davanın açılabilmesi için bir kişinin rızası bile yeterlidir. Tüm paydaşların ortak kararı ile anlaşma sağlanması durumunda ise davaya gerek kalmadan işlemler halledilir.

HİSSELİ TAPU NASIL BÖLÜNÜR?

Hisseli tapunun nasıl bölüneceği en çok araştırılan konulardan bir tanesidir. Hisseli tapunun bölünebilmesi için tapu kütüğünde yapılan ayırma işlemi olarak bilinen ifraz yönteminin uygulanması gerekir. Hisseli tapu ayırma işlemine ifraz denirken tapuları birleştirme işlemini tevhid denir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin olması durumunda hisseli tapu ayırma yöntemi uygulayabilirsiniz.

HİSSELİ TAPU AYIRMAK İÇİN NELER YAPILIR?

Hisse ayrımı yapmak isteyen kişiler öncelikle harita ve kadastro mühendislerine arsa ayrım planı hazırlatması gerekir. Arsa için çap Bakırköy ölçümlerini tamamlanması ile birlikte Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilir. Hisseli tapu ayırmak için gerekli belgeler şu şekildedir:

Kadastro Müdürlüğü tarafından onaylanan plan ve ek belgeler,

Mal sahibinin ya da temsilcilerin nüfus cüzdanları ve temsil belgeleri,

Son 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğraf (bölünmek istenilen parça sayısı kadar),

Gayrimenkulün olduğu yerde bulunan belediye encümeni onayı,

Tüm bu belgeler toplandıktan sonra hisseli tapu bölme süreçleri başlayabilir.