Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu madde ve devamında düzenlendiğini belirtmiştik. Kira sözleşmesinin taraflarından olan kiraya verenin sözleşmeyi kiracıya yapacağı bildirimle sona erdirmesini bu yazıda inceleyeceğiz. Kiracının yapacağı bildirimle kira sözleşmesini feshetmesini daha önceki yazıda değerlendirmiştik.
Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından bildirimle sona erdirilmesinde kira akdinin süresinin belirli mi belirsiz mi olduğuna bakmak gereklidir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Kiraya Veren (Mal sahibi, Ev Sahibi) Bildirimle Feshedebilir mi?
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin, kiralanma süresinin sona ermesi nedeniyle bildirimle sona erdirilmesi sadece kiracıya tanınmış bir haktır. Bu hakkın kiraya veren tarafından kullanılması söz konusu değildir. Yani kiraya veren, 1 yıllık kira süresi doldu diye, ya da süre dolmadan 15 gün önce, 1 ay önce, kira sözleşmesinin süresini uzatmayacağını söyleyemez. Yasa kiraya verene kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sona ermesi dayanağıyla bildirimle sona erdirme hakkı vermemiştir. Bunun bir haksızlık olduğu düşünülebilir. Ancak kiralanan konut ya da çatılı işyeri ile ilgili olarak kiraya verenin amacının ne olduğu değerlendirildiğinde, yasa metninin haksızlığa sebep olmadığı ortaya çıkmaktadır. Zira kiralanan taşınmazın kiraya veren için varlık sebebi, kiraya vermektir. Kendisi kullanmamaktadır. Taşınmazın boş durmasının da mantıklı bir açıklaması olmayacağına göre kiraya verenden burayı kiralaması beklenir. Kime kiralayacaktır? Kiracıya. Mevcut bir kiracı varken yeni bir kiracı ile sözleşme yapmanın da iyiniyetli bir davranış olmayacağı düşüncesiyle yasa, bildirimle fesih hakkını kiraya verene tanımamıştır. Kaldı ki özellikle işyeri kiralamalarında kiracı, kiralanana yatırım yapacak, reklam ve pazarlama faaliyetleri yürütecek, dekorasyon için harcama yapacaktır. Müşteri portföyünü yeni yeni geliştirdiği sırada kiralananı tahliye etmesini söylemenin açıklaması olamaz. Kiracının korunduğu yasada düzenlemeler kiracı lehine hazırlanmıştır. Şüphesiz kiralanana ihtiyaç duyan kiraya veren için dava yoluyla sözleşmenin feshi hakkı tanınmış olduğu gibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde de sözleşmenin feshi imkanı kiraya verene tanınmıştır.
Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi
Yukarıdaki açıklamaya göre kira sözleşmesi, kiracı istediği sürece(sona erdirmediği sürece) devam edecektir. Sürenin çok uzaması da kiraya veren için haksızlık haline gelebilir. Bunu öngören yasa, her ne kadar kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiraya verene bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımasa da, belirli bir sürenin geçmesi halinde kiraya verenin de sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebileceğini dile getirmektedir. TBK madde /1&#;deki hükme göre kiraya veren, kira süresinin tamamlanmasının ardından 10 yıllık uzama süresini bekleyecek, bu sürenin devamındaki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak ve sebep göstermeye ihtiyaç duymadan sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu sürenin hesabını örneklendirmek gerekirse, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıl olduğunu varsayalım. 5 yıl tamamlandıktan sonra 10 yıl süre uzayacaktır(10 defa 1&#;er yıl ya da 2 defa 5 yıl gibi). 15 yıl tamamlandıktan sonraki 1 yıllık uzama süresinin bitiminden önceki 3 ay denildiğine göre fesih bildirimi en geç kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonraki 15 yıl 9 ay içerisinde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren bu yeni uzamaya ilişkin sürenin bitiminden 3 ay önce yine sözleşmeyi sona erdireceğini kiracıya bildirebilir. 1 yıl süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira başlangıç tarihinden başlamak üzere 12&#;nci yıldan 3 ay önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmelidir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi
Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu madde /2, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirimle akdi sonlandırma hakkını hem kiracıya hem kiraya verene tanımıştır. Ancak süreler konusunda kiracı lehine bir düzenleme söz konusudur. Kiraya veren belirsiz süreli sözleşmeyi ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sona TBK genel hükümlerine göre sözleşmeyi bildirimle feshedebilecektir. Eğer yerel adette belirlenen kira dönemi sonu yoksa kiraya veren, 6 aylık kira döneminin sonu için, 6 ayın tamamlanmasından en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmesi kiraya veren için en az 10,5 yıl devam edecektir. 3 aylık bildirim süresine uyulmaması halinde 6&#;şar aylık kira dönemleri ve 3 aylık bildirim süreleri tekrarlanacaktır. Yani 10,5 yılda sözleşme feshedilmemişse, 11 yıl dolmadan 3 ay önce bildirimde bulunulacak ve 11&#;inci yılın sonunda sözleşme fesholacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi düzenlenirken fesih hakkının başlama zamanı olarak 10 yılın altında süre belirlenemezken bu sürenin artırılması mümkündür. Yine bildirim süresi hususunda 3 aylık süre kısaltılamazken, uzaması konusunda taraflar anlaşabilirler.