K3 Tk

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/07/ gün ve / sayılı yazısında;

“İlgi: a) Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün tarihli ve E- sayılı yazısı ve ekleri.

b) Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün tarihli ve sayılı Başkanlık Makamı yazısı.

c) Maltepe Belediye Meclisinin tarihli ve 39 sayılı Kararı.

TALEP: İlgi (a) yazı ile onaylı 1/ Ölçekli E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı'nda, Toplu Uygulama Koşullarına İlişkin İlave Plan Notu Değişikliği Teklifi hazırlanarak ilgi (b) yazı ile karar alınmak üzere Maltepe Belediye Meclisine iletildiği, söz konusu teklif plan notunun, Maltepe Belediye Meclisinin ilgi (c) kararıyla tadilen uygun bulunduğu belirtilerek söz konusu Meclis Kararı ve eklerinin, ilgili kanun ve yönetmelikler doğrultusunda incelenerek gereğinin yapılması talep edilmektedir.

MERİ PLANLARDAKİ DURUMU: Söz konusu plan notu değişikliği teklifi, onaylı Uygulama İmar Planı'ndaki "Konut Alanları" ve "Konut+Ticaret Alanları" fonksiyonlarındaki toplu uygulamaları kapsamakta olup;

onaylı 1/ ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Plan Notları "seafoodplus.info Alanları" ve "B.2 Ticaret + Konut Alanları" maddesinde; "B.1 KONUT ALANLARI (K)

K1-Brüt Yoğ.: k/ha.'dır. (Toplu Uygulama Yoğunluğu: k/ha.) K2-Brüt Yoğ.: k/ha.'dır. (Toplu Uygulama Yoğunluğu: k/ha.) K3-Brüt Yoğ.: k/ha.'dır. (Toplu Uygulama Yoğunluğu: k/ha.) •K1, K2 ve K3 Konut Alanlarında yapılacak toplu uygulamalarda, uygulama yapılacak alan;

-Toplam 10 adet parsel veya

m2 den az olmamak üzere 1 ile 9 parsel veya

m2 den az olmamak şartıyla 1 adet yapı adası, toplulaştırılarak tek parsel olarak düzenlenmesi halinde ikinci yüksek yoğunluk değerinden uygulama yapılabilir. •K1, K2 ve K3 Konut alanlarında sayılı yasanın "Arsa ve Arazi Düzenlemeleri" ile ilgili maddesi kapsamında yapılacak toplu uygulamalarda artan nüfusun donatı gereksinimini karşılamak üzere 1/ ölçekli Uygulama İmar Planı 'nda 1/ ölçekli planda gösterilen donatılara ek olarak artan nüfus kadar kişi başına 15 m2 donatı alanı (park alanı, çocuk bahçesi, spor alanı ve sosyal tesis) ayrılacaktır B.2 TİCARET+KONUTALANLARI (TK)

•          TK-1 Brüt Yoğ.: k/ha. (Toplu Uygulama Yoğ.: k/ha.) TK-2 Brüt Yoğ.: k/ha. (Toplu Uygulama Yoğ.: k/ha.)

•          Ticaret+Konut Alanlarında yapılacak toplu uygulamalarda, uygulama yapılacak alan;

-Toplam 10 adet parsel veya

m2 den az olmamak üzere 1 ile 9 parsel veya

m2 den az olmamak şartıyla 1 adet yapı adası, toplulaştırılarak tek parsel olarak düzenlenmesi halinde ikinci yüksek yoğunluk değerinden uygulama yapılabilir.

•          Ticaret+Konut alanlarında sayılı yasanın "Arsa ve Arazi Düzenlemeleri" ile ilgili maddesi kapsamında yapılacak toplu uygulamalarda artan nüfusun donatı gereksinimini karşılamak üzere 1/ ölçekli Uygulama İmar Planı 'nda 1/ ölçekli planda gösterilen donatılara ek olarak artan nüfus kadar kişi başına 15 m2 donatı alanı (park alanı, çocuk bahçesi, spor alanı ve sosyal tesis) ayrılacaktır.

•          Ticaret+Konut Alanlarında; 1/ ölçekli planda yollar ile belirlenen yapı adalarında önerilen Konut yoğunluğunu aşmamak koşulu ile ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi konut fonksiyonu da yer alabilir.

•          Ticaret+Konut Alanları içerisinde; planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir.

•          Ticaret+Konut Alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir.

•          Ticaret+Konut Alanları içerisinde; planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile "Katlı Otopark" yapılabilir." denilmektedir.

onaylı 1/ ölçekli E-5 Güneyi Uygulama İmar Planında Plan Notları "seafoodplus.info Alanları" maddesinde;

"seafoodplus.info ALANLARI Emsal değerine göre yapılanacak konut alanlarında; TAKS: 'dır.

Diğer alanlarda çekme mesafeleri ve kat adedi esas alınacaktır. Toplu uygulamalarda;

A-En az 10 adet parselin tevhidinden sonra oluşacak parselde, B-Minimum parsel büyüklüğü m2 olan parsellerde,

C m2'den az olmamak şartı ile bir adet yapı adası oluşması halinde: emsalli yerlerde mevcut emsal değerine ilave yapılacaktır. Kat adedi belirlenmiş bölgede 1 kat ilave edilecektir.

Konut alanlarında sayılı yasanın "Arsa ve Arazi Düzenlemeleri" ile ilgili maddesi kapsamında yapılacak toplu uygulamalarda artan nüfusun donatı gereksinimini karşılamak üzere 1/ ölçekli uygulama imar planında 1/ ölçekli planda gösterilen donatılara ek olarak artan nüfus kadar kişi başına 15m2 donatı alanı (park alanı, çocuk bahçesi, spor alanı ve sosyal tesis) ayrılacaktır.

6-TİCARET + KONUT ALANLARINDA Ticaret+konut alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir.

Ticaret+konut alanları içinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir.

Ticaret+konut alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir.

Ticaret+konut alanları içerisinde planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile katlı otopark yapılabilir.

Emsal değerine göre yapılanacak ticaret+konut alanlarında TAKS: KAKS'dir. Diğer alanlarda çekme mesafeleri ve kat adedi esas alınacaktır. Bağdat Caddesi güzergahındaki ticaret+konut uygulaması için plan notunun 3.A. maddesi (yapılanma şartları) geçerlidir.

Toplu uygulamalarda konut alanlarındaki toplu uygulama şartları geçerlidir. " denilmektedir.

Ayrıca tarih ve sayılı Meclis Kararı ile onaylanan onaylı 1/ ölçekli E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı Değişikliği ile "Konut" ve "Konut+Ticaret" alanlarında Toplu Uygulama Koşullarına ilişkin "Planda emsal değeri verilmiş konut ve konut+ticaret alanında kalan parsellerin tevhid edilerek toplulaştırma şartlarını sağlaması halinde yeni oluşan parselde sadece konut alanında kalan kısımlarda toplulaştırmaya ilişkin artışlar ilave edilerek uygulama yapılacaktır. " plan notu eklenmiştir.

İLÇE MECLİS KARARI VE TEKLİF PLAN NOTU DEĞİŞİKLİĞİ: İlgi (c) Maltepe Belediye Meclisi Kararı ile onaylı 1/ ölçekli E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı Plan Notları Revizyonu ile ilave edilen "Planda emsal değeri verilmiş konut ve konut+ticaret alanında kalan parsellerin tevhid edilerek toplulaştırma şartlarını sağlaması halinde yeni oluşan parselde sadece konut alanında kalan kısımlarda toplulaştırmaya ilişkin artışlar ilave edilerek uygulama yapılacaktır. " plan notu iptal edilerek meri 1/ ölçekli uygulama imar planının "Konut" ve "Konut+Ticaret" alanlarına ilişkin diğer hükümleri korunmuş ve ilave olarak;

"1. sayılı yasaya göre riskli yapı içeren ve aynı imar adası içinde tevhidi mümkün olan:

En az 2 parselin tevhid edilmesi halinde emsal değeri

En az 3 parselin tevhid edilmesi halinde emsal değeri

En az 5 parselin tevhid edilmesi halinde emsal değeri ;

En az 7parselin tevhid edilmesi halinde emsal değeri

En az 10 parselin tevhid edilmesi halinde emsal değeri veya kat adedi 1 kat arttırılarak uygulama yapılır.

seafoodplus.info ve diğer donatılarla ayrılmış, net alanı m2 ve üzeri tek parselde, uygulamanın ve kamuya terklerin eş zamanlı yapılması şartıyla, emsal değeri veya kat adedi 1 kat arttırılarak uygulama yapılır.

sayılı yasaya göre riskli yapı içeren ve meri planda alanı m2 ve daha büyük olup aynı zamanda içinde uygulama yapmış parsel/parseller bulunması nedeniyle ada niteliği bozulmuş imar adalarının, adanın uygulama yapmamış kısmının tamamında (tevhidi mümkün olan münferit parsel veya parsellerinde): uygulamanın ve kamuya terklerin eş zamanlı yapılması şartıyla, adanın uygulama yapmamış kalan kısmının, adanın net imar adasına oranına göre hesaplanarak bulunan toplu uygulamadan gelen emsal artış değeri kadar arttırılarak uygulama yapılır.

İlave Edilecek Emsal Değeri: Adanın Uygulama Yapmadan Kalan Kısmı X

Net İmar Adası

seafoodplus.info farklı fonksiyon ve yapılama şartlarında kalan parseller plan şartlarını geçmeyecek şekilde tevhit edilebilir.

Planda farklı fonksiyon ve yapılama şartlarında kalan parsellerin tevhid edilerek toplulaştırma şartlarını sağlaması halinde, meri plandaki fonksiyon ayırım çizgisi (ifraz hattı) değiştirilmemek kaydıyla parseller kendi toplulaştırma kademesine ilişkin artışı yeni oluşan parselde kendi kısmında kullanır.

seafoodplus.info imar plan notlarının onayından önce, ifraz ve/ veya tevhid yapılarak oluşan parseller, bu haklardan yararlanamaz. Ancak mer'i imar planına göre, hu plan notlarının onayından önce sayılı yasa kapsamında parsellerdeki mevcut binaları yıkılmış, tevhid ve kamuya terk işlemleri yapmış parseller de bu haklardan yararlanır.

seafoodplus.infoi belirli bloklarda ön bahçe mesafesi sıfır olan parsellerde Yol genişliği 7m m arasında olanlarda 0,5 m, Yol genişliği 10 m ve üzeri olanlarda 1 m açık veya kapalı çıkmalar normal katlarda yapılabilir. Ayrıca bitişik nizam parsellerde ada bazında çıkmalı yapılaşma oranı % 50'yi aşıyorsa aynı uygulama yapılabilir." plan notları eklenmiştir.

KURUM-KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Söz konusu teklife ilişkin herhangi bir kurum-kuruluş görüşü tarafımıza iletilmemiştir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: İlgi (a) yazı ve ilgi (b) Meclis Kararı ile Maltepe ilçesi E-5 Güneyinde sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında kentsel dönüşümü hızlandırmaya imkân sağlayacak nitelikte imar planı değişikliklerinin yapılmasıyla halkın katılıma teşvik edilmesi ve gerek malikler arası gerekse de uygulayıcı ile uzlaşmasını kolaylaştırması amacıyla konut ve konut+ticaret alanlarında belirli tevhit koşullarının sağlanması için meri 1/ ölçekli uygulama imar planındaki toplu uygulama koşulları kapsamında emsal değerine verilen artışın kademelendirilmesi gerekçesiyle yukarıda bahsi geçen plan notu ilavesi yapılmıştır.

İlgi (a) yazı eki teklif uygulama imar planı değişikliği ile plan notlarına ilave edilen plan notlarından;

-           1 numaralı madde: Meri nazım imar planında "K1, K2 ve K3 Konut Alanlarında yapılacak toplu uygulamalarda, uygulama yapılacak alan; Toplam 10 adet parsel veya toplulaştırılarak tek parsel olarak düzenlenmesi halinde ikinci yüksek yoğunluk değerinden uygulama yapılabilir." ve meri uygulama imar planında " Toplu uygulamalarda; En az 10 adet parselin tevhidinden sonra oluşacak parselde, . emsalli yerlerde mevcut emsal değerine ilave yapılacaktır. Kat adedi belirlenmiş bölgede 1 kat ilave edilecektir." denilmekte olup teklif uygulama imar planı ile sayılı yasaya göre riskli yapı içeren ve aynı imar adası içinde tevhidi mümkün olan parsellere ilişkin olarak tevhid edilebilecek parsel sayısı 2 adet parsele düşürülmüş ve emsal değeri artışı kademeli olarak 'dan 'ye kadar verilmiştir.

Söz konusu teklif plan notu inşaat alanı ve yapı yoğunluğunu artırıcı nitelikte olduğundan 1/ ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırı olarak değerlendirilmekle birlikte sayılı yasaya göre riskli yapıların bulunduğu parselleri içerdiğinden kentsel dönüşüme teşvik edici ve uygulamayı kolaylaştırıcı niteliktedir.

Ancak; teklif plan notunda önerilen kademeli emsal artışının, tevhid edilecek parsel sayısına göre değil de tevhid edilerek oluşturulan yeni parsellerin otopark ihtiyaçlarının kendi parsel bünyesinde karşılayabilecek büyüklükte olmak kaydıyla alan büyüklüklerine göre oluşturulması uygun görülmektedir.

-           2 numaralı madde: Meri nazım imar planında " m2 den az olmamak üzere 1 ile 9 seafoodplus.infoaştırılarak tek parsel olarak düzenlenmesi halinde ikinci yüksek yoğunluk değerinden uygulama yapılabilir." ve meri uygulama imar planında "Minimum parsel büyüklüğü m2 olan parsellerde, .emsalli yerlerde mevcut emsal değerine ilave yapılacaktır. Kat adedi belirlenmiş bölgede 1 kat ilave edilecektir." denilmekte iken teklif uygulama imar planı değişikliği ile "Yol ve diğer donatılarla ayrılmış, net alanı m2 ve üzeri tek parselde, uygulamanın ve kamuya terklerin eş zamanlı yapılması şartıyla, emsal değeri veya kat adedi 1 kat arttırılarak uygulama yapılır." notu ilave edilmiş olup söz konusu düzenleme planlama alanındaki inşaat alanı ve yapı yoğunluğunu artırıcı özellikte olduğundan meri plan hükümlerine aykırı nitelik taşımaktadır.

-           3 numaralı madde: Meri nazım imar planında " m2 den az olmamak şartıyla 1 adet yapı adası, toplulaştırılarak tek parsel olarak düzenlenmesi halinde ikinci yüksek yoğunluk değerinden uygulama yapılabilir." ve meri uygulama imar planında " m2'den az olmamak şartı ile bir adet yapı adası oluşması halinde: emsalli yerlerde mevcut emsal değerine ilave yapılacaktır. Kat adedi belirlenmiş bölgede 1 kat ilave edilecektir." denilmekte iken teklif uygulama imar planı değişikliği ile sayılı yasaya göre riskli yapı içeren, meri planda alanı m2 ve daha büyük olan ve aynı zamanda içinde uygulama yapmış parsel/parseller bulunması nedeniyle ada niteliği bozulmuş olan imar adalarına, adanın uygulama yapmamış kısmının tamamında (tevhidi mümkün olan münferit parsel veya parsellerinde); plan notunda belirtilen formül ile emsal değeri artırılarak uygulama yapılması imkanı tanınmıştır.

Bu kapsamda teklif plan notu, planlama alanındaki inşaat alanı ve yapı yoğunluğunu artırıcı özellikte olduğundan meri plan hükümlerine aykırı nitelik taşımaktadır.

Ayrıca söz konusu teklif plan notu incelendiğinde, yukarıda bahsi geçen 1 numaralı teklif plan notu ile çeliştiği tespit edildiğinden sayılı yasaya göre riskli yapı içeren, meri planda alanı m2 ve daha büyük olan ve aynı zamanda içinde uygulama yapmış parsel/parseller bulunması nedeniyle ada niteliği bozulmuş olan imar adalarına, adanın uygulama yapmamış kısmının tamamında (tevhidi mümkün olan münferit parsel veya parsellerinde); 1 numaralı maddede de değerlendirdiğimiz gibi parsellerin alan büyüklükleri üzerinden kademelenmeye gidilerek emsal artışlarının verilmesi uygun görülmektedir.

- 4 numaralı madde: "Konut" ve "Konut+Ticaret" alanlarında Toplu Uygulama Koşullarına ilişkin olarak eklenen teklif plan notunda "Planda farklı fonksiyon ve yapılaşma şartlarında kalan parseller plan şartlarını geçmeyecek şekilde tevhit edilebilir.

Planda farklı fonksiyon ve yapılama şartlarında kalan parsellerin tevhid edilerek toplulaştırma şartlarını sağlaması halinde, meri plandaki fonksiyon ayırım çizgisi (ifraz hattı) değiştirilmemek kaydıyla parseller kendi toplulaştırma kademesine ilişkin artışı yeni oluşan parselde kendi kısmında kullanır" denilmekte olup söz konusu plan notunun İstanbul İmar Yönetmeliğinin İfraz ve Tevhit bölümü Maddesindeki "Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. Ancak; İmar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir" hükmü ile çeliştiği görülmektedir.

Ayrıca söz konusu teklif plan notu farklı fonksiyon ve yapılaşma şartlarında kalan parsellerin tevhid edilmesine olanak sağlamakta olup tevhid işlemi sonrası oluşacak yeni imar adası düzeninin yapılaşma şartlarının daha açıklayıcı bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir.

-           5 numaralı madde: "Bu imar plan notlarının onayından önce, ifraz ve/ veya tevhid yapılarak oluşan parseller, bu haklardan yararlanamaz. Ancak mer'i imar planına göre, bu plan notlarının onayından önce sayılı yasa kapsamında parsellerdeki mevcut binaları yıkılmış, tevhid ve kamuya terk işlemleri yapmış parseller de bu haklardan yararlanır." şeklindeki teklif ilave plan notu, her ne kadar inşaat ve yapı yoğunluğu artırıcı nitelikte olsa da sayılı yasa kapsamında riskli yapıları kapsadığından, bulunduğu yapı adalarında kentsel dönüşümü teşvik edici niteliktedir.

-           6 numaralı madde: Söz konusu teklif plan notunda " Yol genişliği 7m m arasında olanlarda 0,5 m, Yol genişliği 10 m ve üzeri olanlarda 1 m açık veya kapalı çıkmalar normal katlarda yapılabilir" denilerek açık ve kapalı çıkmalara ilişkin düzenlemeler getirilmiş olup söz konusu plan notunun İstanbul İmar Yönetmeliğinin Çıkmalar bölümü Maddesindeki "(1) Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Ancak:

a) Kapalı çıkmalar;1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla metre taşacak şekilde yapılabilir. " hükmü ile çeliştiğinden uygun görülmemektedir.

- İlgi (a) yazı eki uygulama imar planı değişikliğinin plan raporu incelendiğinde; söz konusu plan notu ile genel olarak artırılan inşaat alanına ilişkin hesaplamaların bulunmadığı, ilave gelecek nüfus artışına ilişkin bir tespitte bulunulmadığı ve meri imar planı notlarındaki "Konut alanlarında sayılı yasanın "Arsa ve Arazi Düzenlemeleri" ile ilgili maddesi kapsamında yapılacak toplu uygulamalarda artan nüfusun donatı gereksinimini karşılamak üzere 1/ ölçekli uygulama imar planında 1/ ölçekli planda gösterilen donatılara ek olarak artan nüfus kadar kişi başına 15m2 donatı alanı (park alanı, çocuk bahçesi, spor alanı ve sosyal tesis) ayrılacaktır." hükmü dikkate alınarak artırılan nüfusa ilişkin olarak donatı-nüfus- ulaşım dengesinin nasıl sağlanacağının açıklanmadığı tespit edilmiştir.

Bu kapsamda; söz konusu imar planı değişikliği teklifinin ilgili kurumlardan ( Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetim ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım

Planlama Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü ve İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığımıza ait müdürlükler vb.) alınacak kurum görüşleri doğrultusunda teklif plan notlarının yeniden değerlendirilmesi uygun görülmektedir. ” Denilerek.

İlgi (a) yazı eki Onaylı 1/ Ölçekli E-5 Güneyi Uygulama İmar Planında, Toplu Uygulama Koşullarına İlişkin İlave Plan Notu Değişikliği Teklifi (pafta ve rapor) ile yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile sayılı yasanın 7-b ve maddeleri, sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi,  E-5 Güneyi 1/ ölçekli Uygulama İmar Planında Toplu Uygulamalara ilişkin İlave Plan Notu Değişikliği incelenmiş olup; Teklif plan notları 6 nolu maddesinin  başına “ sayılı yasa kapsamına giren” ifadesinin eklenmesi ve  son kısmında “yapılabilir ifadesi iptal edilerek yerine “yapılır” ifadesinin eklenmesi,  Plan notlarına “ m2’den büyük parsellerin otopark ihtiyacını parsel bünyesinde sağlamaları zorunludur” ifadesinin eklenmesi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 18 Mayıs tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.