Aidat Borcu Icra Takibi

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?

Ödenmeyen Aidat Borcuna Karşı İcra Takibi

Kiracı Kaç Ay Aidat Ödemezse Tahliye Edilir?

Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu Mudur?

Aidat Ödemeyen Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir?

Apartman Aidatını Ödemeyen Nasıl İcraya Verilir?

Ödenmeyen Aidatta Faizin Başlangıcı

Kiracılar Aidata İtiraz Edebilir Mi?

Apartman veya konut sitelerinde yaşayan kiracıların ödemeleri gereken çeşitli gider masrafları bulunuyor. Aidat olarak adlandırılan bu bedel içerisine; ortak kullanım alanlarında bahçe, yakıt, otopark, asansör, spor salonu, kapıcı ve tamirat gibi giderler dahil ediliyor. Konut ve işyerlerinde kiracıların aidat borcunu ödememeleri veya geciktirmeleri oldukça sık yaşanan bir durum. Özellikle konut sayısının ve sosyal imkanların oldukça fazla olduğu sitelerde ve AVM’lerdeki dükkanlarda aidat bedellerinin kira bedeline yakın bir tutar olması, kiracıların bu tutarı ödeyememesine sebep olabiliyor. 

Apartman Aidatı Vermek Zorunlu mu? Aidat Ödemeyen Kiracının Borcunu Kim Öder?

Kiracı ve ev sahibi arasında imzalanan sözleşmede aidat ile ilgili detaylara da yer verilmektedir. Dolayısıyla kiracı bu sözleşmeyi imzalayarak ödeyeceği bedeli kendi rızasıyla kabul etmiş olur ve apartman veya site içerisinde oturduğu konut için kendisine düşen aidat tutarını ödemekle yükümlü hale gelir. Aidat ödenmediği takdirde ev sahibi kiracıya hukuki bir işlem başlatabilir. Kiracınız aidatını ödemediği takdirde site yönetimi bu tutarı sizden talep edecektir. Dolayısıyla kiracının aidat borcundan ev sahibinin sorumluluğu bulunmaktadır. Peki kiracınız adına bu bedeli ödemek zorunda kaldığınızda ne yapmalısınız? Noterden kiracıya ihtarname çekebilir, kiracı bunu önemsemiyorsa da ikinci bir ihtarname çekebilirsiniz. Kiracınızın ihtarnameye uymadığı durumda elinizde bulunan kira sözleşmesiyle birlikte kiracı adına hukuki işlem başlatabilirsiniz. 

Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20'de yer alan esaslara göre; aidat ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilmekte ve icra takibi yapılabilmektedir. 

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Kozmos ile Ödenmeyen Aidatlarla Başa Çıkmak Çok Daha Kolay!

Online tahsilat platformu Kozmos ile, borç ve alacaklarınızın takibini tek bir platformdan kolaylıkla yapabilmeniz mümkün! Üstelik alacaklarınız için kapı kapı dolaşarak hatırlatmalar yapmanıza gerek kalmıyor. Evrak ve raporlama ihtiyaçlarınızı da giderebilmenizi sağlayan Kozmos üzerinden icra süreçlerinizi de takip edebilirsiniz. Borçlanma, gelir ve gider kayıtlarınızı tutabileceğiniz, müşterilerinize e-posta ve SMS göndererek hatırlamalar yapabileceğiniz ve Sanal POS çözümü sayesinde taksitli, banka entegrasyonları sayesinde EFT yöntemiyle ödeme alabileceğiniz Kozmos, sizin için pek çok avantajı bir arada sunuyor. Tahsilat yönetiminin en kolay hali Kozmos ile tanışmak için acele edin!

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır 

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893. maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır 

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

AİDAT BORCUNU ÖDEMEYEN KAT MALİKİNE ÖNCE NOTER ARACILIĞI İLE İHTARNAME ÇEKİLEBİLİR. Aşağıda yer alan şekilde gönderilen bir ihtarnameye rağmen ödeme yapmayan kat malikine karşı icra takibine girişilebilir.

Avukat Nazime KALAN

...  ...  NOTERLİĞİ’ NE

 İHTARNAME

İHTAR EDEN                      :

TC KİMLİK NUMARASI :

ADRES                                 :

VEKİLİ                                 :

(Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)

 ADRES                                 :

(Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)

İHTAR EDİLEN                  :

ADRES                                 :

KONU                                   : Birikmiş olan …… -TL aidat borçlarının ödenmesine ilişkindir. 

AÇIKLAMALAR    :

 1-)  …/ …/ … tarihinden itibaren  … Caddesi … Sokak ... Apartmanı …/…’ de mukim olarak oturmaktasınız.

2-) Oturmakta olduğunuz  süre boyunca, …… yılı döneminden kalan … ve … ayları aidat bedeli olarak ……-TL ve …. yılına ait, ……, …… ve ……. ayları olmak üzere toplam …… -TL ödenmemiş aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir.

 3-) 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesinde de görüleceği üzere; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma , güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Buna ilişkin olarak, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

4-) Tarafınıza ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren … gün içinde toplam aidat borcunuz olan … TL’ yi, ödemede gecikilen günler için aylık % 5 (yüzde beş) gecikme zammı ile birlikte olmak üzere toplam …. TL’ yi  …  …. nolu posta çeki hesabına ödemeniz gerektiğini, bu süre içinde ödeme yapmamanız halinde alacakların tahsili için yasal yollara başvuracağımızı, mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtar ediyoruz.

Tarih 

İsim- imza

Aidat ve Ortak Gider

Apartman ve site yönetimlerinde ortak giderler ve aidatlara ilişkin düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesiyle yapılmıştır. Bu maddeye göre bir site veya apartmanda ev sahibi olanlardan her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi ortak giderlerden eşit olarak sorumludur. Bu giderlerin yanında ortak kullanım alanlarının bakım, onarım, güçlendirme gibi giderler ve yönetici maaşı gibi giderlerden ise kendi arsa payı oranında sorumludurlar. Kat mülkiyeti Kanunun 20. Maddesinde ortak giderler şu şekilde ifade edilmektedir:

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

1. a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
2. b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”

Kat mülkiyeti Kanununa göre kat maliklerinden hiçbiri ortak kullanım alanlarını kullanmadığını, kendi bağımsız alanı nedeniyle ortak alanları kullanmaya ihtiyacı olmadığını beyan ederek ortak gider ve avans ödemesinden kaçınamaz.

Bir site ya da apartmanda yaşayan kat malikleri bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak yerleri kullanırken diğer kullanıcıları rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Kat malikleriyle birlikte aynı sorumluluğa kiracılar ve bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak faydalananlar da sahiptirler.

Ortak giderler ve aidatlara ilişkin tanımlamaların yapılmış olduğu Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıca bu kurallara uyulmadığı ve gerekli ödemelerin yapılmadığı durumlarda uygulanabilecek yaptırımlara da yer verilmiştir. Bu kanunun 20. maddesine göre ortak giderler yönünden payına düşen ödemeyi gerçekleştirmeyen kat malikleri için diğer kat maliklerinden biri ya da yönetici tarafından dava açılabilmekte veya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu durum kanunda şu şekilde yer bulmuştur.

“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.”

Apartman ve Sitelerde Yönetici ya da Yönetim Kurulu

Kat Mülkiyeti Kanununda bir ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olması durumunda bir yönetici tayin edilmesi zorunluluk haline getirilmiştir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulün kat malikleri kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici belirlemek zorundadırlar. Yönetim tek bir kişiden oluşabileceği gibi üç kişiden oluşan bir yönetim kurulu şeklinde de teşkil edilebilecektir.

Aidat ve Ortak Giderlerin Ödenmemesi Durumunda İcra Takibi

Kat malikleri tarafından aidat ve ortak giderlere katılım bir zorunluluktur. Dolayısıyla kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılan aidat ve ortak gider masraflarının ödenmemesi halinde site yöneticisi/yönetim kurulu ya da kat maliklerinden herhangi biri tarafından icra dairesine ilamsız icra takibi süreci başlatılabilecektir.

Aidat Borçlarına Karşı Başlatılan İcra Takibine İtiraz

Aidat borçlarına karşı başlatılan icra takiplerinde ilamsız icra takibi usulleri uygulanmaktadır. Bu nedenle ödeme emri borçluya tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 günlük bir itiraz süresi bulunmaktadır. 7 gün içerisinde borçlu tarafından ilgili icra dairesine itiraz yapılmazsa icra takibi kesinleşecektir.

Aidat borçlarına karşı borçlu tarafından süresinde itiraz edildiğinde icra takibi duracaktır. Ancak eğer haksız bir şekilde itiraz edilerek icra takibi durdurulursa yapılan itiraza karşı dava açılması da mümkündür. Bu durumda yönetim tarafından mahkemede borç ispatlanır ve mahkeme tarafından borcun tahsiline ilişkin karar verilirse borçlu hem mahkeme giderlerini hem de icra inkâr tazminatını ödemek durumunda kalacaktır. Bu nedenle ortaya çıkan bu hukuki süreçte hakların korunabilmesi adına icra ve iflas hukukunda uzman bir avukattan destek almak tarafların faydasına olacaktır.

Kiracıların Sorumluluğu

Kat malikleri, ortak giderlerin ödenmesiyle yükümlüdür. Ancak kat maliki sahibi olduğu yeri kiraya vermişse, yapılan bir sözleşmeyle aksi kararlaştırılamadıkça bu yükümlülükler kiracı tarafından yerine getirilmelidir. Site yönetimi tarafından aidat ve ortak giderler hakkında alınan kararlara uymayan kat maliki hakkında icra takibi başlatılabileceği gibi kat maliki de kiracı hakkında icra takibi başlatabilecektir. Ancak kat malikinin icra takibi başlatabilmesi için bu ödemeleri yönetime kendisinin yapmış olması gerekmektedir. Kat maliki aidat borcunu ödemeden kiracıya karşı icra takibi başlatamayacaktır. Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü Borçlar Kanunu Md. 341. de şe şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.”     

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracıların Tahliyesi

Kat maliki kirasını ödemeyen bir kiracının tahliyesini isteyebildiği gibi aynı şekilde ödeme zorunluluğu bulunduğu halde ortak giderlere ve aidata ilişkin sorumluluklarını yerine getirmeyen kiracının da tahliyesini isteyebilmektedir. Ancak daha önce de ifade edildiği gibi bunun için öncelikle kat malikinin bu borçları yönetime kendisinin ödemiş olması gerekmektedir. Kat malikinin kiracının tahliyesini isteyebileceği durumlar Türk Borçlar Kanunun 325. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Meydana Gelen Anlaşmazlıklar

Kat malikleri arasında ya da yönetici/yönetim kurulu kat malikleri arasında Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında meydana gelen uyuşmazlıkların çözümü için yetkili mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu nedenle aidat borçları, ortak giderler ve kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Ortaya çıkan uyuşmazlıklarda tüm hukuki sürecin takip edilmesi ve hak kaybına uğranılmaması adına hukuki sürecin uzman bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi tavsiye edilmektedir.

Daha fazla detaylı bilgi için icra hukuku sayfasını ziyaret edebilirsiniz.