Ev Sahibi Kira Vergisi

Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilen bu gelir ise gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani yılında elde edilen kira geliri, Mart ayında beyan edilecek ve Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.

Deprem bölgesinde olanlar da bunu ödemek zorundalar. O bölgede olanlar için şimdilik tek düzenleme beyannamelerini Mart'ta değil 15 Ağustos'ta; ödemelerini ise Mart ve Temmuz'da değil 31 Ağustos'a kadar yapmalarına ilişkindir. O bölgede olanlar için herhangi bir muafiyet/istisna şu an için bulunmamaktadır.

Kiraya verilen gayrimenkulden kasıt ise; konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Bu kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirttiğim giderleri ibraz ederseniz hiç vergi ödemeyebilirsiniz bile.

Soru 1) Elde edilen kira gelirim çok düşük yine de beyan edecek miyim?

yılında konutun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 9 bin TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize ve mükellefiyet kaydı açtırmanıza gerek yoktur. 9 bin TL'yi aşarsa o zaman vergi ödemesi çıkabilecektir.

Soru 2) 9 bin TL'lik istisna nedir?

yılında konut kira geliri elde edenler, elde ettikleri bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 9 bin TL'lik bir istisnadan yararlanırlar. Örneğin yılında aylık 2 bin TL (yıllık 24 bin TL) kira geliri elde eden emekli Ahmet amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde bu 24 bin TL'den 9 bin TL istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilir.

Soru 3) 9 bin TL'lik istisnadan herkes yararlanabilir mi?

Kira gelirinin yanında market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Örneğin Avukat Pınar Hanım avukatlık faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmiştir. Avukat Pınar Hanım'ın serbest meslek kazancı (avukatlık faaliyetinden dolayı) olması nedeniyle kira geliri istisnasından yararlanamaz.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

Bir kişinin yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artış kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı yılı için bin TL'yi aşıyorsa bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ercan Bey yılında faiz, kâr payı şeklinde toplamda bin TL gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı ( bin TL) konutlara uygulanan 9 bin TL'lik istisnadan yararlanamaz.

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

Soru 4) yılında 60 bin TL konuttan, stopaj yoluyla vergilendirilmiş bin TL de iş yerinden kira gelirim var. Ayrıca bir şirkette aylık 20 bin TL (yıllık bin TL) ücret gelirim var. İstisnadan yararlanabilecek miyim?

Kişinin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının bin TL'yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.

60 bin TL+ bin TL+ bin TL= bin TL

bin TL, yılı için belirlenen bin TL'yi aştığından 9 bin TL'lik istisnadan yararlanılmayacaktır.

Soru 5) Kirada iki evim var, iki ev için de ayrı ayrı istisna uygulayacak mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanır. Şöyle ki; iki kişi bir eve eşit hisseli olarak sahipseler, elde edilen kira gelirinin yarısını birinci ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki kez istisna düşülmüş olacaktır.

Diğer taraftan örneğin Ahmet Amcanın 2 ayrı yerde 2 konutu var ve her konut için 'de yıllık TL toplamda TL kira geliri elde etmiş olsun. TL'yi ikamet ettiği yer vergi dairesine beyan eder ve sadece 9 bin TL'lik tek istisnayı düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.

Soru 6) İstisna tutarının altında kira gelirim var, yine de beyan edecek miyim?

Konuttan elde edilen kira geliri, istisna tutarının altındaysa beyanname verilmez. Örneğin Nesrin Hanım yılında konutunu aylık TL'den kiraya vermiş ve yıllık TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen kira geliri, konut istisna tutarı olan TL'nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

Soru 7) Kiracım işsiz kaldığı için son iki yılın tüm kirasını ikinci yılın son ayında toplu olarak verdi. Ne olacak şimdi?

Bir taşınmaz birden fazla yıl kullanılmış ve önceki yılların kira bedelinin tamamı takip eden yıllarda ödenmiş ise tüm gelir ödenen yılın geliri sayılır. Ancak, kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak bugünden ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır.

Örneğin, Bay Batı, ve yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 2 yıllık kira bedeli olan TL'yi (her yıl için TL olduğunu kabul edelim) yılında toplu olarak ödemişse, TL'nin yılı için olan TL'sini yılının geliri olarak beyan edilecektir. Kalan TL ise yılının geliri sayılacak ve 'te beyan edilecektir.

Örneğin Bay Batı, ve yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 2 yıllık kira bedeli olan TL'yi (her yıl için TL olduğunu kabul edelim) Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 50 bin TL yılının geliri sayılır ve yılında 50 bin TL'nin tamamı beyan edilir.

Ancak peşin tahsil edilen kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı yılın geliri sayılır.

Örneğin Bay Murat, sahibi olduğu taşınmazı, Bay Batı'ya , ve yılları için her yıl için TL olmak üzere toplamda TL'ye kiralamıştır. Kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak bugünden ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır. Yani, yılının geliri TL'dir (36 /3). Ancak Bay Murat, yılında ölürse ya da ülkeyi terk ederse tüm gelir ( TL) yılının geliri sayılacak ve beyan edilecektir.

Soru 8) Konut eşime ait ama kira benim banka hesabıma yatıyor. Beyannameyi ben mi yoksa eşim mi verecek?

Uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli görmektedir. Verilen beyanname kirası alınan eve ilişkin olduğu vergi idaresi kayıtlarında görüleceğinden ve İdare de aile birliği kapsamında mevzuya baktığından pek bir sorun çıkarmamaktadır.

Soru 9) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy'de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy'de kiralık eviniz varsa bu kiralamadan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın/iş yerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 10) Elektronik ortamda beyanname verebilir miyim?

yılında kira geliri elde edenler bunu Mart ayı içinde vergi idaresine beyan etmeleri gerekmektedir. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), fiziken vergi dairesine gelinmeden de beyanname verilmesini sağladı. Elektronik ortamda beyanname verme yöntemi, hazır beyan sistemi diye bilinir ve bu linktenulaşılabilir. Herkesin kolayca girip işlem yapacağı bir site hazırlanmış.

Ancak bu uygulamadan sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde edenler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir.

Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı'na banka, PTT, TOKİ, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. Neticede esas olan beyanınızdır.

Soru 11) Bir konuta eşimle birlikte hisseli sahibiz. Kira bana yatıyor. Eşim de beyanname verecek mi?

Bu durumda, ortaklardan her birinin hissesine isabet eden kısmın, ilgili yıl için öngörülen istisna haddini aşması halinde; hissesine, istisna tutarının üzerinde bir konut kira geliri isabet eden ortak veya ortaklar bakımından söz konusu konut kira gelirinin beyanı gerekmektedir.

Ortak veya ortaklarca beyanname verilmesi durumunda, her bir ortak konut kira gelirlerine tanınan istisnadan ayrı ayrı faydalanırlar.

Eşlerden biri kendi payına düşen kira gelirini beyan eder ama diğer eş kendi payına düşen tutarı beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Yani ortaklardan/eşlerden birinin kendi hissesine düşen tutarı beyan etmesi diğer eşi/ortağı kurtarmaz.

Ancak eşlerden biri tüm kira gelirini beyan ederse sorun olmayacaktır.

Soru 12) Kirada evim var ama ben de kiradayım, beyanname verecek miyim?

Evet beyan etmeniz gerekmektedir. Elde ettiğiniz kira tutarı 9 bin TL'yi aşıyorsa beyan edeceksiniz. Ödediğiniz kira gelirinin özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde bu gibi durumlarda pek bir vergi çıkmamaktadır.

İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan oturulan konuta ilişkin kira bedelinin indirilmesi mümkün değildir.

Örneğin, Erol Bey, sahibi olduğu konutu yılında kiraya vermiş olup, TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan Erol Bey gayrimenkulü ile ilgili olarak TL harcama yapmış ve gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Dolayısıyla; yılı için istisna tutarı TL'dir. ( – = TL)

( x ) / = TL'yi sadece gider olarak yazabilecektir.

Soru 13) Dayımın/teyzemin/babamın evinde kira vermeden kalıyorum. Babam/teyzem/dayım \"almadığı bu kiradan\" dolayı beyan edip vergi ödeyecek mi?

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve bu gayrimenkulü arkadaşınıza, eşinize, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; \"Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?\" diye düşünür. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmez ve dolayısıyla da ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık yüzde 2,5 gecikme faizi alacaktır.

Buna GVK m uyarınca emsal kira bedeli esası denir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73'üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ancak bu bir iş yeri ise kızınıza/oğlunuza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini vergi idaresi talep etmektedir.

Ancak bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, kayınpedere, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödeyeceksiniz.

Soru 14) Sahip olduğum evimi yılında hiç para almadan çok sevdiğim bir arkadaşımın kullanımına bıraktım. Beyan edecek miyim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m vergi değeri) bakacak. Bu tutar varsayalım 2 milyon TL olsun, bunun yüzde 5'ini yani bin TL'sini kira almış gibi beyan edip vergisini ödeyecek.

Soru 15) Vergi değeri 2 milyon TL olan evimi yılında bir arkadaşıma yıllık 60 TL'ye kiraya verdim. Ne kadarlık kısmını beyan edeceğim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m vergi değeri) bakacak. Bu tutar örneğe göre 2 milyon TL'dir ve yüzde 5'i ise bin TL'dir. Ancak 60 bin TL kira alınmışsa Vergi İdaresi bin TL üzerinden beyan etmenizi ve bin TL üzerinden vergi ödemenizi isteyecektir.

Ancak siz banka dekontu vs ile bunun böyle olmadığını gerçekte 60 bin TL kira aldığınızı ispatlayarak beyan ederseniz bu tutar üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. Vergi idaresi bin TL konusunda ısrar ederse konu yargıya kadar uzanabilir.

Soru 16) Kira gelirimden indirilecek gider uygulaması nasıl olmaktadır?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan, indirilecek giderler düşülür. Giderleri indirme yöntemi olarak mükellefe iki ayrı opsiyon tanınmıştır. İlki gerçek usul diğeri ise götürü gider yöntemidir. Beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan \"hasılatın tespit şekli\" bölümünün altında yer alan \"gerçek gider\" ya da \"götürü gider\" kısmına \"x\" işaretini koyarak işlem yapılmaktadır. Yalnız aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamıyorsunuz. Sadece birini kullanacaksınız. Hatta bu yıl götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız.

Gerçek usulde, konut için ödenen aydınlatma, ısıtma, asansör gibi giderler indirilir. Bir diğer gider yöntemi ise götürü gider yöntemidir. Kanun, mükellefleri gerçek giderleri yazmak ve bu giderlerle ilgili belgeleri saklamak yükümlülüğünden kurtarmak ve onlara bir kolaylık sağlamak üzere, götürü gider indirimini kabul etmiştir. Buna göre istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i doğrudan gider yazılmak suretiyle uygulanır.

Örneğin yılında konutunuzu bir yıllığına 50 bin TL'ye kiraya verdiğinizde bunu Mart ayında beyan etmeniz gerekecektir. Ancak bu konut için herhangi bir gideriniz olmadığından götürü gideri seçtiniz. Bu durumda 50 bin TL'den önce 9 bin TL istisna düşülür; kaldı 40 bin TL ve bunun da yüzde 15'i ( x0,15= TL) götürü gider yazılır. Böylece TL () üzerinden vergi ödenecektir.

Soru 17) Evi krediyle aldım ve aynı evi kiraya verdim. Faizi gider yazabilecek miyim?

Evet yazabilirsiniz. Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, ödediğiniz faizleri, kira gelirinizden düşebilirsiniz. Bu uygulamadan iş yeri kira geliri elde edenler de yararlanır.

Örneğin Ayşe Hanım X bankasından kredi alarak iki katlı bir ev satın almış ve bunu kiraya vermiştir. Ayşe Hanım yılında 20 bin TL çektiği kredi için faiz ödemiştir. Elde ettiği kira gelirini beyan eder ve gerçek gider yöntemini seçerse GVK m/I-4 uyarınca 20 bin TL'yi gider yazabilecektir.

Ayrıca ev için ödenen sigorta bedelleri de gider yazılır.

Soru 18) Bir ev satın aldım ve kiraya verdim. Ev için ödediğim tutarı gider yazabilir miyim?

GVK m/I-4 uyarınca bir gayrimenkul iktisap edildiği yıldan itibaren 5 yıl boyunca iktisap tutarının yüzde 5'i gider yazılır. Bu uygulamadan yararlanmanın şartı konut olarak kiraya verilmesidir. İş yeri olarak kiraya verilenler bu avantajdan yararlanamaz.

İki konut alırsanız sadece tek konut için bu avantaj söz konusudur.

Soru 19) Başka neleri gider yazabilirim?

GVK m'e bakmanızda fayda var. Ama genel olarak kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları, kiraya verenin yaptığı onarım giderleri, bakım ve idame giderler gider yazılabilir. Ancak bunları gider yazmak için kati surette fatura gibi bir evrakla belgelendirmeniz gerekmektedir.

Ancak para ve vergi cezalarını, Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu (I) ve (IV) sayılı cetvelde yer alan araçların MTV'sini, çevre temizlik vergisini gider olarak yazamazsınız.

Soru 20) Emekliyim ve kirada evim var. Emekliler, işsizler ya da ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı?

Kira gelirleri için emeklilere, işsizlere, ev hanımlarına vs'ye herhangi bir istisna/muafiyet uygulanmamaktadır. Yani kira geliri elde edildiyse bunun beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Soru 21) Apartmanın dış yüzeyinin reklam panosu olarak kiraya verdik bu da \"kira geliri\" sayılır mı?

Apartmanların dış yüzeyleri kiraya verilmesi durumunda bir gelir söz konusudur. \"Bu beyan edilmeli mi?\" sorusu sıklıkla sorulan bir sorudur. Kira gelirini apartman yönetimi alacak ancak apartman yönetiminin ne gerçek ne de tüzel kişiliği olduğundan bu gelir kat maliklerinin hisseleri oranında bölüşülerek kira gelirleri saptanacaktır. Sonuç olarak beyanı da gerekecektir.

Soru 22) Şu an deprem bölgesindeyim ve yılında sahip olduğum eve ilişkin aylık 3 bin TL kira geliri aldım. Beyan verecek miyim?

Mart ayında beyan etmeniz lazım. Ancak o bölgede ikamet edenler için mücbir sebep ilan edildiğinden 15 Ağustos 'e kadar beyan etmeniz gerekiyor. Bu süreyi kaçırırsanız cezalı şekilde ödemek zorunda kalırsınız.

Soru 23) İkametgahım yıllardır İstanbul Kadıköy'dedir. yılında Hatay'da sahip olduğum konuttan aylık 3 bin TL kira geliri aldım. Beyan verecek miyim?

Deprem dolayısıyla şu an sadece 11 il için mücbir sebep ilan edildi. Sizin ikametgahınızın Kadıköy'de olması nedeniyle mücbir sebep ilanı sizi bağlamayacak ve siz bu kira gelirinden dolayı gelir vergisi beyanınızı Mart sonuna kadar vermeniz, hesaplanan verginizi de Mart ve Temmuz ayı sonuna kadar iki eşit taksitte ödemeniz gerekecektir.

Soru 24) Ayşe Hanım, yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 60 bin TL iş yeri kira geliri ve bin TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 8 bin TL kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek geliri var mı?

Stopaj yoluyla vergilendirilen bin TL mevduat faizi geliri, GVK geçici m uyarınca tutarı ne olursa olsun beyan edilmez.

Konut kira geliri, TL'lik istisnanın altında ise beyan edilemez. Örneğimize göre 8 bin TL kira geliri yılı istisna tutarı olan 9 bin TL'nin altında olduğundan beyan edilemez.

Tamamı stopaj suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 60 bin TL ise GVK m ikinci dilimin üst sınırı olan tutarı aşmazsa beyan edilemez. yılı GVK m ikinci dilim üst sınırı 70 bin TL'dir ve 60 bin TL'lik iş yeri kira geliri beyan sınırı olan 70 bin TL'yi aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Bu durumda, mükellefin yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.

Soru 25) Murat Bey, yılında konut kredisi kullanarak bin TL'ye aldığı dairesini aylık TL'den konut olarak kiraya vermiş ve yılında toplamda TL kira geliri elde etmiştir. Murat Bey kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak TL asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya TL faiz ödemesi yapmıştır. Beyan edilecek geliri var mı?

Murat Bey, konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin yüzde 5'i olan ( bin TL X %5) TL'yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: + + = TL'dir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olsun.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

yılı için istisna tutarı TL'dir. ( – = TL)

( x ) / = TL'yi sadece gider olarak yazabilecektir.

Buna göre Murat Bey'in vergi karnesi aşağıdaki gibidir.

Soru 26) Murat Bey yılında, iş yeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden aylık brüt TL'den (aylık net kira tutarı TL) toplamda yıllık brüt TL kira geliri elde etmiştir. İş yeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yılı içinde yüzde 20 oranından TL'lik gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Murat Bey 12 yaşındaki çocuğunun eğitimi için bir özel okula fatura karşılığında KDV dahil TL ve eşinin ameliyat masrafları için bir özel hastaneye fatura karşılığı KDV dahil TL ödeme yapmıştır. Ne kadar vergi ödenecektir?

Eğitim ve sağlık harcamalarının Türkiye'de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olması ve beyan edilen gelirin yüzde 10'unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir. Bu nedenle; toplam ( + ) TL'lik eğitim ve sağlık harcaması yapılmasına rağmen, beyan edilen gelirin %10'u olan ( X 10 / ) TL indirim konusu yapılabilecektir.

Buna göre Murat Bey'in vergi karnesi aşağıdaki gibidir.

Kira geliri elde eden yaklaşık 2 milyon mülk sahibi bu ayın sonuna kadar vergi beyannamesi verecek. ‘Götürü Gider’ ve ‘Gerçek Gider’ olmak üzere iki tür beyan yöntemi bulunuyor. Peki hangisini tercih ederseniz daha az ödersiniz? Beyannamede nelere dikkat edilmeli? Hem kiracı hem mülk sahibi ne yapacak? Merak edilen tüm detayları Posta gazetesinden Bilal Emin Turan yazdı. 

7 BİN LİRAYI AŞANLAR

Evi ve işyeri kirada olanlar için beyanname dönemi 1 Mart itibarıyla başladı ve 31 Mart’a kadar devam edecek. Kira gelirine ilişkin beyanlar, hazır beyan sistemi (funduszeue.info) üzerinden veya vergi dairelerinden yapılıyor. Ödeme, mart ve temmuz dönemi olmak üzere 2 taksitte oluyor. Ülke genelinde 2 milyondan fazla kira geliri elde eden mükellef bulunuyor. yılında (bir takvim yılı içinde) kira geliri istisna tutarı olan 7 bin lirayı aşanlar beyanname verecek.

EKSİK BİLDİRİMDE HAK YANAR

Geçen yıl kira geliri 7 bin liranın altında olanların beyanname vermesi gerekmiyor. Hissedarlar için de aynı tutar geçerli. Örneğin; geçen yıl aylık liradan kiraya verilen bir mülkten yılda 6 bin lira gelir elde edilmiş olsun. Bu durumda hasılat 7 bin liralık istisnanın altında olacağından bu gelir beyan edilmeyecek. Konutlardan sağlanan kira geliri, süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse 7 bin liralık istisna hakkı da yanacak.

KREDİYLE ALINAN EVDE İNDİRİM!

Bankadan krediyle ev alan kişi söz konusu evi kiraya vererek gelir elde ediyorsa ‘Gerçek Gider’i seçmesi halinde, o yıla ait kira gelirinden bankaya yıl içinde ödediği kredi faizlerini indirebilir. Örneğin; Mehmet Bey, bin liraya satın aldığı bir daireyi, aylık 5 bin liraya kiraya vermiş ve yıllık 60 bin lira gelir elde etmiş olsun.

Mehmet Bey, konut için 3 bin lira asansör ve sigorta gideri yapmış, konut kredisi için de geçen yıl 7 bin lira ödemiş. Mehmet Bey’in satın alma bedelinin yüzde 5’i ise x yüzde 5 = lira eder. İndirim yapılabilecek TOPLAM GİDER = + + = liradır. Gerçek Gider yöntemi seçilirse, ödenecek toplam vergi 2 bin lirayla sınırlı kalır. Hiç gider olmasaydı, Götürü Gider beyanıyla 7 bin lira ödenecekti.

KENDİ KONUTUNDA OTURMAYANLAR

Kiralık evi varken başka yerde kirada oturanların yıllık 7 bin liranın üzerinde kira geliri varsa, beyanname verecek. Bu kişiler ‘Gerçek Gider’ yöntemini seçerek ikamet ettiği gayrimenkule ilişkin ödediği kirayı gider olarak yazabiliyor. Bu da ödenecek vergiyi sıfırlayabiliyor.

İKİ FARKLI TESPİT YÖNTEMİ BULUNUYOR

Konut kira gelirini beyan ederken ‘Götürü Gider’ ve ‘Gerçek Gider’ yöntemi kullanılıyor. Beyanda bu yöntemlerden hangisinin seçileceği en kritik nokta. Çünkü ödenecek tutar bu yöntemlere göre hesaplanıyor.

1- GÖTÜRÜ GİDER

Bunu seçenler 2 yıl bu yöntemi değiştiremiyor, yani ‘Gerçek Gider’ yöntemine dönemiyor. Götürü Gider’in avantajı gayrimenkulünüzle ilgili 1 kuruşluk masraf olmasa dahi indirim hakkı sağlaması. İndirim oranı 'den beri yüzde 15 olarak uygulanıyor. Evle ilgili hiçbir masrafı olmayanlar bu yöntemi seçebilir. Üstelik yüzde 15’lik indirim, toplam kira bedelinden 7 bin liralık istisna tutarı çıkarıldıktan sonra kalan tutar üzerinden yapılıyor.

2- ’GERÇEK GİDER’

Gerçek Gider'de ise kiraya verilen mülk için yapılan harcamalar, beyan edilen toplam kiradan indirilebiliyor. İndirilebilecek giderler şöyle:

Mülk sahibinin üstlendiği aydınlatma, ısıtma (kombi), su ve asansör masrafı.

Mülke ait sigorta giderleri (konut sigortası gibi).

Ev için banka kredisi ödeniyorsa borçların faizi.

Yeni alınan evin satın alma bedelinin yüzde 5’i (ilk 5 yıl ve bir ev için).

Mülke ait vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları.

Evin değerini artıran ısı yalıtımı, enerji tasarrufu sağlamaya dönük harcamalar.

Mülk sahibi kirada oturuyorsa, oturulan evin kira gideri.

Gayrimenkule ait bakım onarım ve idame giderleri.

Bağışlar, eğitim, hayat ile sağlık masrafları.

Not: Bu giderlere ilişkin belgelerin, istendiğinde ibrazı için 5 yıl saklanması gerekiyor.

KAYNANA, BABA, KARDEŞ KULLANIYORSA

Konut bedelsiz veya emsal kira bedelinden düşük bir tutara kiraya verildiyse, bu durumda emsal kira bedeline bakılıyor. Bu da Emlak Vergisi değerinin yüzde 5’ine denk geliyor. Örneğin; evin değeri bin liraysa, emsal kira bedeli x yüzde 5 = lira oluyor. Akrabalık varsa emsal kira bedeli uygulanmıyor.

Bu durum anne, baba, büyükanne, büyükbaba, kardeş, çocuk ve torunların kullanımına tahsis edilen konut için geçerli. Bu istisna tek konuta var. Kaynana muafiyet kapsamı dışında. Ayrıca amca, dayı, hala, teyze gibi kişiler de evde bedelsiz oturursa beyanname gerekiyor. Arkadaşların oturumu da emsal kira bedeli kadar beyanı gerektiriyor.

ALTIN ORAN KAT

‘Gerçek Gider’de giderlerin kira gelirinden düşüldüğünü, hiç harcama yoksa ‘Götürü Gider’in avantajlı olacağını tekrar hatırlatalım. Ancak giderin olması, Gerçek Gider tercihinin her zaman fayda sağlayacağı anlamına gelmiyor. Çünkü Götürü Gider’le direkt yüzde 15 indirim alınabiliyor. Peki hangi tutara kadar avantaj var?

Bu her kira için değişebilir. Ama altın oran kiranın yaklaşık katı. Bir örnekle açıklayalım: 3 bin lira aylık kira elde eden bir vatandaşın 5 bin lira ve üzeri düşürebilecek Gerçek Gideri bulunmuyorsa, Götürü Gideri seçmesi lehine olacak ve daha az vergi ödeyecektir.

BU DETAYLAR AKLINIZDA OLSUN

Kiraya verilen gayrimenkul, kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanırsa (home-ofis) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmaz.

Birden fazla meskenden gelir elde eden, 7 bin liralık istisnadan bir kez yararlanabilir.

Depozito kira geliri sayılmaz.

Bireysel Emeklilik Sistemi’ne (BES) ödenen katkı payları kazançlardan indirim konusu yapılamaz.

Boş olan ve kira geliri elde edilmeyen gayrimenkuller için beyanname verilmesine gerek yok. Ama bağlı olunan vergi dairesine bilgilendirme yapılmalı.

Tapu sahibi başka kişi, kirayı elde eden başka biri olması durumunda, tapu sahibinin beyanname vermesi gerekiyor.

Emekli olanlar da kira geliri 7 bin lirayı aştığı sürece beyanname verecek.

Gurbetçilerin Türkiye’den elde ettikleri konut kira gelirlerini beyan etmeleri gerekiyor.

Tahsil edilemeyen kira için bildirimde bulunun ama beyan gerekmiyor.