Çin Emlak Krizi

Eylem, Orta Çin’deki bir şehirde tek bir projede daire alanlar tarafından protesto eylemi olarak başladı. Şimdi ülke çapında on binlerce insan, Çin Evergrande Grubu da dahil olmak üzere geliştiricilerin henüz bitirmediği evler için ipoteklerinde ödeme yapmayı reddediyor.

2 trilyon yuan (296 milyar dolar) değerindeki kredilere yönelik güçlü boykot, sorunu Çinli emlak şirketlerinden devasa bankalarına kaydırarak Çin’in emlak çöküşünü derinleştirme tehdidinde bulunuyor. Bankalar, Covid kilitlenmeleri büyümeyi boğduğu için en güvenli gelir kaynağı olarak ipoteklere güveniyorlar.

Politika yapıcılar tetikte. Finansal düzenleyiciler, bankaları projelerin tamamlanmasına yardımcı olmak için inşaatçılara borç vermeyi artırmaya çağırdılar. Konuya aşina olan kişilere göre, yetkililer ev sahiplerine ödemelerde bir ödemesiz dönem vermeyi bile düşünüyorlar. Birbiri ardına bankalar, yatırımcılara risklerin kontrol edilebilir olduğu ve gecikmiş projelere maruz kalmalarının, borç verenlerin hisse senetlerinin bir göstergesi olarak bile küçük olduğu konusunda güvence verdi. Çin’in emlak şirketlerinin hisse senetleri ve tahvilleri de, uzun zamandır sektörün sıkıntılarından korunaklı olduğu düşünülen bazı büyük oyuncuların hisseleri de dahil olmak üzere düştü. DBS Bank’ta makro stratejist olan Chang Wei Liang, “Bu eğilim kontrol edilmezse ve kartopu olursa, Çin bankaları için kredi profillerinin kötüleşmesine ve gayrimenkul satışlarındaki artışı durdurma riski var” diyor.

Protestolar, Evergrande ve diğer geliştiricilerin son aylardaki temerrüt dalgasına rağmen, Pekin’in kontrol altında olduğu görülen bir krizi yoğunlaştırıyor. Emlak piyasası istikrara kavuşmaya başlamıştı ve satışlar geçen ay Mayıs ayındakilerin üzerinde çıktı. En büyük geliştiricilerden birinin başkanı, pazarın dipten döndüğünü de söylemişti.

Boykotlar, bankaların birleşik ipotek portföylerinin şimdiye kadar sadece bir kısmını etkilerken, Haziran ayının sonlarında başlayan protestoların büyüme hızı birçok kişiyi şaşırttı. Hareket, “WeNeedHome” başlıklı kitle kaynaklı bir belgedeki rakamlara göre, Pazar günü itibariyle yaklaşık 91 şehirde en az 301 projeye yayıldı.

China Real Estate Information Corp., 24 büyük şehirdeki gecikmiş projelerin, geçen yıl satılan mülklerin yaklaşık %10’una eşit olan 24,7 milyon metrekareyi (266 milyon fit kare) kapsadığını tahmin ediyor.

Protestonun kapsamını izlemek, Çin’in Temmuz ayı ortalarında boykot sayısını belirleyen kitle kaynaklı çevrimiçi belgeleri sansürlemeye başlamasından sonra giderek zorlaştı. Bu tür paylaşılan dosyalar, küresel yatırımcılar ve araştırmacılar için önemli bir veri kaynağı olmuyordu.

Boykotlar, Çin’de ev satın almanın benzersiz risklerini yansıtıyor. Birçok ülkedeki tüketicilerin, inşa edilmeden önce bir konut birimini güvence altına almak için mevduat yatırmaları gerekirken, genellikle mülk edinene kadar ipotek ödemeleri yapmazlar. Çin’de, kredi ödemeleri bu ilk mevduatla başlar ve projeler ertelendiğinde yıllarca devam edebilir. Bu satış öncesi nakit birikimi, geliştiricilerin son on yılda konut patlamasını beslemelerine yardımcı oldu ve eskileri bitmeden yeni projelere başlamalarına izin verdi. Özünde, inşaatçılar ev satın alanların kendilerinden borç alıyorlardı, ancak nakit yerine konut borçluydular.

Sistem, geçen yıl aşırı kaldıraçlı firmaların borçlanmalarına yönelik hükümet baskısıyla durmaya başladı ve Evergrande ve Sunac China Holdings Ltd. ve Kaisa Group Holdings Ltd gibi diğer büyük isimler de dahil olmak üzere son aylarda 26 milyar dolardan fazla tahvilde en az 18 temerrüde yol açtı. Nakit sıkıntısı, Pekin’in inşaatı bitirmek için defalarca bastırmasına rağmen, geliştiricilerin projeleri tamamlamasını zorlaştırdı.

Nomura’dan Lu, Çinli geliştiricilerin 2013’ten 2020’ye kadar önceden sattıkları evlerin sadece %60’ını teslim ettiğini tahmin ediyor. Geçen yıldan bu yana durdurulan projelerle ilgili protestolara tanık olan Evergrande, çevrimiçi çeteleye göre en fazla boykotla karşı karşıya.

Mortgage İsyanı: Bitmemiş emlak projelerinin kredi ödemede boykotlara yol açtığı yerler

Gayrimenkul, Çin’deki hane halkı servetinin yaklaşık %78’ini oluşturuyor ki bu seviye ABD oranının iki katı. Aileler genellikle yıllarca tasarruf ediyor ve bir ev satın almak için arkadaşlarından ve ailelerinden borç alıyorlar. Evergrande fiyaskosu geçen yıl ortaya çıktıkça, birçok piyasa gözlemcisi, Çin’deki ev alıcılarının genellikle nakit olarak ödeme yapması gerçeğiyle finansal bulaşmanın sınırlı olacağını söyledi. Ancak bazıları ipotek kullandı ve boykot, krizin acısının ne kadarının hanehalklarına düştüğünün altını çiziyor.

Çin Halk Bankası’na göre, Çin’in ödenmemiş ipotekleri 2021 sonunda 38,3 trilyon yuan olarak gerçekleşti. GF Securities Co., toplu reddetmelerden 2 trilyon yuan’a kadar ipoteğin etkilenebileceğini düşünüyor. Kredilerin toplam bakiyesine göre alıkonulabilecek miktar daha küçük olacaktır.

Etkinin diğer tahminleri daha az korkutucu. Jefferies’ten Chen, her alıcının temerrüde düşmesi durumunda, bunun performans göstermeyen kredilerde 388 milyar yuan’lık bir artışa yol açacağını söyledi. Bankalar etkinin hala çok daha düşük olduğunu söylüyor. Bankaların bir çetelesine göre, protestolardan risk altında olan yaklaşık 2,11 milyar yuan kredi var.

DBS’deki Chang’a göre, protesto daha da dikkat çekici, çünkü Çinli aileler nadiren ipotekleri terk ediyor ve bankalar yasal olarak tam geri ödeme talep etme hakkına sahipler. Yine de, tüketiciler kolektif eylemin bir kararı zorlayacağını umuyor olabilirler, özellikle de Pekin Ekim ayında Komünist Parti Kongresi öncesinde toplumsal huzursuzluğu sınırlamaya çalışırken. Enodo Economics’in baş ekonomisti Diana Choyleva, Bloomberg Televizyonu’ndaki bir röportajda “Bu siyasi bir protesto” dedi. “Bu bir bankacılık krizi olmayacak; orada değiller. Ancak bu, potansiyel olarak bir güven krizi ve Çin Komünist Partisi’nin muazzam bir şekilde korktuğu bir kriz.”

Jefferies’teki Chen’e göre yetkililer bir ikilemle karşı karşıya. Ev alıcılarını desteklemek için borç verme kurallarının hafifletilmesi daha fazla benzer tepkileri teşvik edebilir, ancak sosyal istikrar hükümet için öncelik olmaya devam etmekte. DBS’den Chang, “Temel davamız, hükümetin devreye girmesi ve Gordion düğümünü çözmesi” dedi.

Bloomberg

Dünyanın en büyük ikinci ekonomisi Çin, bundan yaklaşık bir yıl önce, gayrimenkul devi Evergrande'nin borçlarını ödeyememesi, ev almak için bu şirkete yatırım yapanların, Evergrande genel merkezi önündeki "paramızı geri verin" protestolarıyla gündemdeydi. 

"Paramızı verin" diyen binlerce insanın isyanı, 10 ay sonra bir kez daha gündemde. Ancak bu sefer, Evegrande önünde değil, paralarını alamadıkları bankaların önünde. 

Sosyal medyada da yer alan protesto görüntülerinin nedenini açıklamadan önce, 20 Eylül 2021'de "8 soruda okyanus ötesinde sessizce büyüyen tehlike: Evergrande" haberinde detaylı olarak yer verdiğimiz Evergrande'nin ne olduğunu kısaca açıklayalım: 

Çin'in en büyük gayrimenkul şirketi Evegrande, bugün dünyanın en borçlu şirketleri arasında. 

Geçen yıl teslim edemediği 1,4 milyon konutu bulunan şirketin borcu ise 300 milyar doların üzerinde. Bu, neredeyse Portekiz'in kamu borcu kadar. 

Evegrande'den aldıkları evi teslim etmesini ya da paralarını geri ödemesini bekleyen yüzlerce insanı saran "İflas mı ediyor?" korkusu günler süren protestolara neden olmuş, bu korku, dünyanın geri kalanında ise "2008'de başlayan küresel krize mi dönüşecek?" endişesine dönüşmüştü. 

Beklenen olmadı. 

Gayrimenkul devi, ekim ve kasım aylarında, kendilerine verilen sürenin son gününde, bazı tahvil yatırımcılarına faiz ödemesi yapmış ve temerrütten kurtulmuştu. 

Evergrande Varlık Yönetimi Birimi Genel Müdürü Du Jiang, geçen yılki protestolar sırasında bayılan bir kadının yanına oturmuştu/ Fotoğraf: Reuters

Şirketin 300 milyar dolara karşılık gelen borçlarının 19 milyar dolarlık bölümü, uluslararası piyasalarda ihraç edilen tahvillerden oluşuyor.

İflas endişeleri şimdilik ertelenirken, devlet kurumlarının temsilcilerin de olduğu bir risk yönetim komisyonu kuruldu, borçların yapılandırılacağı açıklandı. Ancak uzmanlara göre yapılandırma yıllar sürebilir. 

Danışmanlık şirketi TS Lombard'da Çin ve Asya Bölgesi Araştırma Başkanı Rory Green, Aralık 2021'de BBC'ye yaptığı açıklamada 2020'de kapanan Çinli sigorta şirketi Anbang'ın yeniden yapılandırılma sürecinin iki yıldır devam ettiğini hatırlattı. 

"Evergrande çok daha büyük bir şirket o yüzden bu süreç uzun yıllar sürebilir" diyen Green, "Bana sorarsanız finansal olarak en kötü dönemi atlattı. Şirket büyük ihtimalle farklı bölümlere ayrılacak ve bölgesel bankalar her bir bölümden sorumlu olacak, bu da sektörün ve ekonominin istikrarlılığı açısından önemli olacak" değerlendirmesini yapmıştı. 

Beş banka mevduatları dondurdu

Bu yıla dönelim… 

Bu yılın ilk çatlağı nisanda yaşandı. 

Çin'in en kalabalık üçüncü eyaleti Henan'da yer alan dört bölgesel banka, New Oriental Country Bank of Kaifen, Yuzhou Xin Min Sheng Village Bank, Shangcai Huimin County Bank, Zhecheng Huanghuai Community Bank, mudilerin paraların çekemeyeceğini duyurdu. 

Benzer şekilde Anhui eyaletindeki Guzhen Xinhuaihe Village Bank da 18 Nisan'da hesapları dondurduğunu açıkladı. 

İnsanların paralarını bir an önce geri alma telaşının zirvesi ise 10 Temmuz'da Çin'de benzerine az rastlanan protestolar ile yaşandı.

Mevduatları nisandan beri dondurulan binlerce banka müşterisi, "Henan bankaları, birikimlerimi iade edin" sloganlarıyla bankalar önünde toplandı. Güvenlik güçlerinin protestoculara sert müdahalesi uluslararası kamuoyundan tepki aldı. 

Tanklar, gerçekten banka önüne çekildi mi?

Konuyla alakalı bir diğer viral paylaşım ise, ülkenin dört büyük kamu bankasından Bank of China'nın Henan şubesi önünde tankların beklediğini iddia eden görüntülerdi. 

Ancak bu görüntülerin daha sonra rutin bir askeri tatbikat olduğu, tankların geçiş yaptığı ve görüntülerin başka bir eyalette çekildiği ortaya çıktı. 

Shanghai Daily muhabiri Andy Boreham, görüntülerin, Shandong eyaletinde Quanji Otel'i yakınlarında çekilen bir askeri tatbikat olduğunu doğruladı. 

Mudilere para ödenememesinin nedeni "yolsuzluk" çıktı

Hong Kong merkezli South China Morning Post'ta yer alan haberlere göre insanlara nisandan beri paraların ödenememesinin arkasında bir yolsuzluk skandalı var. 

10 Temmuz'daki protestoların ardından Henan eyaletine bağlı Xuchang (Şucang) Kamu Güvenliği Bürosu, polisin banka dolandırıcılığı soruşturması yürüttüğünü açıkladı. 

Soruşturma kapsamında Lu Yi adlı bir kişinin, 2011'den bu yana bir suç örgütü yönettiği ve Henan Xincaifu (Şiancaifu) Grup Yatırım Holding üzerinden pek çok yerel bankayı kontrol ettiği açıklandı. 

Henan Xincaifu Grup'un hisse sahibi olduğu bankalar, Yuzhou Xin Min Sheng Village Bank (Yucou Şinminshıng Köy Bankası), Shangcai Huimin County Bank (Şangcai Huimin İlçe Bankası), Zhecheng Huanghuai Community Bank (Cıçıng Huanghuai Topluluk Bankası) ve New Oriental Country Bank of Kaifen (Kayfıng Yeni Doğu İlçe Bankası). 

Açıklamada, örgütün, "Şuçang Kırsal Ticaret Bankası (XRCB) ve Henan Xincaifu Grup Yatırım Holding adlı kuruluşlar aracılığıyla, çapraz hissedarlık, sermaye ve pay artırımı, banka idarecilerini yönlendirme gibi yöntemlerle bazı kırsal bölge bankalarını etkin şekilde kontrol ettiği" belirtildi.

1 Haziran'da AFP fotomuhabiri Hector Retamal tarafından Shanghai'da çekilen fotoğrafta bir banka görevlisi, parasını çekmek isteyenlerle konuşuyor.

Çetenin bankalar üzerindeki etkisini kullanarak, "sahte kredilerle yasa dışı fon transferleri yaptığına" dikkat çekilen açıklamada, "verilerin silinmesi ve değiştirilmesi için paravan şirket kurduğu" bilgisine yer verildi.

Çin Bankacılık ve Sigortacılık Düzenleme Komisyonu (CBIRC) yetkililerinin yaptığı açıklamaya göre mağdurların paraları peyderpey ödenecek. Ancak bu biraz zaman alacak. Zira CBIRC'ye göre orijinal veriler silindiği için çok kalabalık sayıda banka müşterisinin bilgilerini toparlamak hemen olamayacak. 

Açıklamada ayrıca, söz konusu suç örgütünün, "üçüncü parti finans platformlarını, kendi kurduğu platformu ve bazı sermaye komisyoncularını, bankalara mevduat çekmek ve yatırım araçlarının reklamını yapmak için kullandığı ve bu yollarla birden fazla ciddi suç işlediği" belirtildi. 

CNN'in Çin devlet kanallarına dayandırdığı haberine göre müşteri bilgileri, Çin'in teknoloji devleri, Baidu ve JD.com'un sahibi ya da ilişkisi olduğu platformlar aracılığıyla satıldı. 

Mağdurlara geri ödeme yapılmaya başlandı

Yetkililerin bu açıklamasının ardından ilk ödeme 15 Temmuz'da yapıldı. 50 bin yuandan (7 bin 400 dolar) az mevduata sahip olanlara paraları ödendi. 

25 Temmuz'dan itibaren de 100 bin yuana (yaklaşık 15 bin dolar) kadar mevduatı olan kişilere ödeme yapılacak. 

Her krizde "Emlak balonu patlar mı?" korkusu

Bank of China'nın şubeleri tanklarla korunmadı ve Henan'daki bankacılık krizinin nedeni bir yolsuzluk soruşturmasıydı. 

Ancak Çin'de yaşanan her ödeme krizi, peşi sıra "Emlak balonu patlar mı? 2008 krizi tekerrür eder mi?" korkusunu da getiriyor. 

Çin'in bir süredir yaşadığı emlak krizi ve yerel bankaların finansal çalkantılar karşısında ne kadar kırılgan olduğu göz önünde bulundurulduğunda çok da haksız bir endişe değil bu. 

Sanılanın aksine Evergrande bu krizin sebebi değil, sonucu. Sebepler arasında ise kültürel ve sistemsel değişkenler var. 

Çin'de "evi olmayana kız verilmiyor"

Dış Ekonomik İlişkiler Kurulu (DEİK) Asya Pasifik Bölge Direktörlüğü İş Konseyi Koordinatör Yardımcısı Ahmet Faruk Işık, lisans ve doktora eğitimini Shanghai'da, yüksek öğrenimini Tayvan'da yapmış bir akademisyen. 

Bölgeyi yakından tanıyan ve hâlâ akademik çalışmalarını sürdüren Işık'a göre Çin halkının yatırımlarının çok büyük bir kısmını emlağa yöneltmesi, kültürün bir parçası. 

DEİK İş Konseyi Koordinatör Yardımcısı Ahmet Faruk Işık/ Fotoğraf: Twitter

İş hayatına atılan hemen herkesin ilk iş olarak emlak yatırımlarına giriştiğini söyleyen Ahmet Faruk Işık, "Geleneksel anlamda, eğer ki bir ev yatırımları olmazsa kendilerini güvende hissetmiyorlar" diyor ve ekliyor: 

Çin toplumu kültürel ve tarihsel değerleri gereği; bir Doğu toplumu olarak, yatırıma önem verir. Çünkü ileride gelecek sıkıntıların ne olabileceği belirsizdir.

Çinliler sosyolojik ve kültürel olarak yüksek tasarruflar yapan bir millettir; bu taraffular için ülkede en güvenli yatırımlardan birisi emlak yatırımıdır. Emlak yatırımlarının da geçmişten günümüze değer kazanması da bu alana yatırım yapmayı düşünen yatırımcıyı motive etmektedir.

"Amiyane tabirle ‘Evi olmayana kız vermiyorlar'" diyen Çin uzmanı akademisyen şöyle devam ediyor: 

Evlenmeyi düşünen çiftlerde erkek tarafına sorulan sorulardan bir tanesi 'Eviniz var mı?' sorusu. 

Özellikle kız tarafının ailesi, damadın evi yoksa bu tarz bir evliliğe onay vermeyebiliyor; kültürel bir kod. 

Dolayısıyla insanların çalışmaya başladıktan sonra ilk yaptığı yatırımlardan bir tanesi ev oluyor. 

Hayata ilk defa atılan herkesin emlak piyasasına yoğunlaşması hâliyle önce talebi büyütüyor, daha sonra sektörü.

Bu talebe yetişmek isteyen Evegrande gibi emlak şirketlerinin büyüyen yatırımları inşaat sektörünü ve yan sektörleri de tetikliyor. 

Ancak her alanda olduğu gibi "hızlı büyüme" beraberinde sorunlarla geliyor. 

Bir çiftçinin önünden geçtiği Eyfel Kulesi replikası, Çin'deki yüzlerce hayalet şehirden biri olan Tianducheng'e ait. Zhejiang eyaletinin Hangzhou kentinde yer alan Tianducheng projesi, Zhejiang Guangsha Co. Ltd. şirketine ait. Paris'in küçük bir modelini yapmayı hedefleyen toplu konut projesi, 2007'de 10 bin kişi kapasiteli yapılmıştı. Bu hedefin yaklaşık yüzde 10'una ulaşılabildi/ Fotoğraf: Reuters

Pandemi sonrası oluşan enflasyonist ortamda çelik, çimento gibi hammaddelerin fiyatlarının çok büyük bir hızla yükselmesi, firmaların bu maliyetleri karşılayamaması gibi. 

Ahmet Faruk Işık, bunların haricinde ülkede oluşan "hayalet şehirlerden" bahsediyor. 

Independent Türkçe'ye konuşan Işık, "Çin'in geleneksel şehirlerinin yanısıra, o şehirlerin dışına, çevre şehirlerine büyük projeler yapılıyor. Bu büyük projeler, pandemi öncesinde de medyaya çokça yansıdı. Hayalet şehirler oluştu. Çok büyük toplu konut projeleri ama içinde yaşayan insanlar yok" diyor. 

Shenzhen'deki ev fiyatları Londra'nın üç katı

Ve elbette ki artan taleple birlikte önüne geçilemeyen ev fiyatları… 

Bugün Çin, dünyanın en pahalı evlerine sahip ülke. 

JP Morgan tarafından hazırlanan yukarıdaki tablo, ev fiyatlarının harcanabilir gelire oranını gösteriyor.

Buna göre ABD'nin en önemli finansal merkezlerinden San Francisco'da medyan ev fiyatı, bir ailenin harcanabilir gelirinin sekiz katı. Bu oran, Çin Halk Cumhuriyeti'nin Guangdong eyaletine bağlı Shenzhen kentinde 43 kata kadar çıkıyor. 

Shenzhen'in evleri, Londra'dan üç kat daha pahalı. 

Her şehrin ayrı bankası olduğunu düşünün... 

Pahalı olsa bile "ev sahibi olmaya" baş koymuş Çinlilerin başvurduğu ilk adres ise tabii ki bankalar. 

Ülkenin dört büyük kamu bankası, İngilizce'de "Big Four" (Dört Büyükler) olarak geçiyor.

Bunlar: Bank of China, Türkiye'deki Tekstilbank'ı satın alarak Türkiye'deki ilk Çinli banka olan ICBC (Industrial and Commercial Bank of China), China Construction Bank (İnşaat Bankası) ve Agricultural Bank of China (Tarım Bankası)

Bu dört büyük banka dışında bölgesel bankalar bulunuyor. Bunlar pek çok kaynakta yerel bankalar ya da kırsal bankalar adıyla da geçiyor. 

Bloomberg HT Asya Temsilcisi Sadi Kaymaz'nın Twitter hesabından konuyla ilgili paylaştığı bilgiye göre Çin'deki banka sayısı 2021 yılında 4 bin 602'ydi ve bunun 4 binden fazlası köy, kasaba sathında faaliyet gösteriyor. 

Kaymaz, pazarın yarısının dört büyük devlet bankası ile bir özel bankanın kontrolünde olduğunu hatırlatıyor. 

Henan'daki yerel bankalardan biri/ Fotoğraf: Reuters

Akademisyen Ahmet Faruk Işık, bölgesel bankaları "Yani Türkiye'de 81 ilin kendine ait, Hatay bankası, Samsun bankası gibi bankalarının olduğunu düşünün" diyerek örneklendiriyor. 

"Ülke genelinde operasyon yapan bankalar bile yerel bölgelerde çok yerel davranıyorlar" diyen Işık, "Örneğin bir bankanın müşterisisiniz. Hesabınız İstanbul'un Şişli şubesinde. Ankara'da bir ATM'den para çekmek istediğinizde sizden bedel alıyorlar. Aynı banka olmasına rağmen hizmet bedeli alınıyor. Yani mesela Ankara'da işiniz varsa oradan bir banka hesabı açmanız, para kaybetmemeniz adına daha mantıklı oluyor" açıklamasını yapıyor. 

Çin hükümetinin, yerel bankaların "yerel" olarak kalmaları konusunda katı kuralları var. Çünkü bu küçük bankaların, tüm ülkeye açılarak çok hızlı büyümesinin çok büyük problemleri de beraberinde getireceğine inanılıyor. 

O nedenle bu bankalara yerelde kalmalarını, küçük şirketler ve çiftçiler başta olmak üzere o bölgenin insanlarına hizmet vermeleri isteniyor. 

Neticede emlak yatırımı talebi bir yana; Birleşmiş Milletler Gıda ve Tarım Örgütü'nün berilerine göre Çin'in 1,4 milyarlık nüfusunun yaklaşık yüzde 45'i kırsalda yerleşik. Bu bölgenin tarım yoğun nüfusu için de banka kredileri elzem. 

İlk bakışta, "sadece o bölgenin insanını destekleyecek banka" fikri mantıklı görünse de söz konusu bankalar, "Dört Büyükler" kadar mevduata sahip değil. 

Ama insanların, emlak başta olmak üzere kredi talepleri devam ediyor. Buna ek olarak, gayrimenkul şirketlerinin de daha fazla yatırım için krediye ihtiyacı var. Bu dağ gibi büyüyen para talebi, küçük bankaların kapasitesini çok zorluyor. 

Çin hükümetinin "Üç kırmızı çizgisi"

Peki bu zamana kadar işleyen bankacılık sistemi neden "kapasitesinin zorlanacağı" seviyeye geldi?

Bunun nedeni biraz da 2020 ve sonrası yapılan kural değişikliğinde yatıyor. 

Son 15 yılda ev fiyatlarının altı katına çıkmasının, Shenzhen gibi şehirlerin Londra'dan bile daha pahalı hale gelmesinin ardından Çin hükümeti, Ağustos 2020'de bir dizi önlem açıkladı. 

Evergrande'nin 2009 yılında Guangzhou şehrinde inşa ettiği Royal Scenic Peninsula konutları.. Fotoğraf: Alex Hofford/The New York Times. 

"Üç kırmızı çizgi" denilen bu önlem paketi kapsamında şirketlerin, belli bir finansal oranı tutturamamaları durumunda borçlanma imkanları kesiliyor. Buna göre şirketlerin;

- Borçlarının varlıklarına oranı yüzde 70'ten az olmalı

- Borcunun öz sermayeye oranı yüzde 100'den az olmalı

- Nakdinin kısa vadeli borca oranı 1'den fazla olmalı 

Eğer gayrimenkul şirketleri bu şartların tamamını karşılarsa borçlanmalarını sonraki sene yüzde 15'e kadar artırabiliyorlar. Eğer şartlardan ikisi karşılanırsa bu oran yüzde 10'a düşüyor. "Üç kırmızı çizgi"den biri karşılanıyorsa borçlanma imkanı da yüzde 5 oluyor. 

Evergrande gibi şartları karşılayamayanların borçlanmasına izin verilmiyor. 

2016 yılında Çin'in emlak piyasası ekonomideki toplam finansmanın yüzde 40'ının sahibiydi. 

Yeni düzenlemeyle birlikte bankaların gayrimenkul firmalarına vereceği krediler de ev satın alacaklara sağlanan mortgage kredileri de kesintiye uğramış oldu. Böylece büyük şirketler için de likidite sıkıntısı başladı. 

China Real Estate Informatin Corp'un verilerine göre Çin'in en büyük emlak şirketlerinin satışları haziranda yüzde 43 geriledi. Bu oran mayısta yüzde 59'du. 

Çin'de insanlar evi görmeden satın alır

Emlak piyasası, Çin ekonomisinin yaklaşık yüzde 30'unu oluşturuyor.

Bu denli önemli sektörde hizmet veren firmalar için krediye ulaşım, yukarıda belirtildiği gibi sınırlandırılmış durumda. 

Diğer yandan Çin halkının karşılanması gereken bir emlak talebi var. Ancak talebi karşılamak için yeni ev yapacak firmaların krediye ulaşımı kısıtlı. 

Kaynak bulamayan şirketlerin borçları artıyor ve devam eden projeler ya yavaşlıyor ya da duruyor. 

İnsanlar da haliyle paralarını bu firmalardan geri istiyor. 

Zira, ülkedeki emlak satın almalarının yüzde 90'ı daha proje aşamasında yapılıyor. Yani Çin halkı, alacağı evin parasını daha ev eline geçmeden ödemiş oluyor. 

Sadi Kaymaz, Twitter hesabından yaptığı açıklamada bu durumu, "Çinli emlak şirketleri arazi ihalelerine tonla para ödüyor. Sonra kazma dahi vurmadan konut satışına başlıyor. Ama Evergrande vakasıyla işler sıkıntıya girmeye başladı" şeklinde açıklıyor. 

Bunun yanısıra bir de küçük bankaların durumu var. 

Firmalara ve insanlara kredi veren bankalar için bu "suyun kaynağı" mevduatlar. 

Kendi bölgesinde sınırlı olması gerektiği söylenen bankalar, daha fazla mevduata ulaşmak için müşterilerine, yüksek faiz oranı sunuyor. 

Bu faizin geri ödemesi geldiğinde kırılgan bir yapıya sahip yerel bankaların, yeterli kapasiteye sahip olmama ihtimali de endişeler arasında. 

Nitekim sebebi "yolsuzluk" olarak açıklanan Henan bankacılık krizinde de ilk akla gelen bu ihtimaldi. 

Hâl böyle olunca mudiler de tepki olarak mortgage kredilerini, bankalara ödememe kararı aldı. 

91 şehirde 301 projenin mortgage kredisi ödenmiyor

Citigroup, banka mağdurlarının 10 Temmuz'da gerçekleştirdiği protestolardan iki gün sonra yayınladığı bir notta 22 şehirde 35 projenin mortgage kredilerinin ödenmeme tehlikesi olduğunu yazmıştı. 

Bloomberg'in yayınladığı son veriye göre bu sayı 91 şehirde 301 projeye çıktı. Ödenmeyecek mortgage kredilerinin değeri 297 milyar doları bulabilir.

Mortgage kredilerinin toplam değeri 7 trilyon dolara ulaşırken, gayrimenkul firmalarına verilen kredilerin değeri ise yaklaşık 2 trilyon dolar. 

Singapur Ulusal Üniversitesi öğretim üyesi Alfred Wu, Bloomberg'e yaptığı açıklamada "Çin'de ev sahibi olanlar, genellikle ailenin tüm kaynağını bir eve yatırırlar. Yani evlerinin negatif getirili bir varlığa dönüşmesi onlar için ölüm kalım meselesi" dedi. 

Yerel banka krizleri global dünyayı etkiler mi?

Bu konuyla ilgili de uzmanlar ikiye bölünmüş durumda. 

Bir kesim Çin'de emlak balonunun patlamasının 2008 krizinden daha kötü bir krize yol açacağını söylerken, diğer bir kesim, bankacılık sisteminin, Çin hükümetinin yardımıyla kayıpları absorbe edeceğini söylüyor. Zira Çin Merkez Bankası'nın, daha büyük ve sistemsel olarak daha önemli bankaları koruyacağına inanılıyor. 

Oxford Üniversitesi Öğretim Üyesi ve UBS'in eski baş ekonomist George Magnus, CNN'e verdiği röportajda "Yerel bankaların borçları için fonlama yapısı, insanların bankalardan mevduatlarını kaçırmalarına, ekonomik performansın bozulmasına ve artan işsizliğe karşı oldukça kırılgan" ifadelerini kullanıyor. 

"Bankaların insanlara mevduatlarını ödememesi ve bankacılık skandalları, buzdağının görünen yüzü olabilir" diyen South Carolina Üniversitesi Profesörü Frank Xie'ye göre Çin ekonomisi yavaşladıkça, mali sıkıntıların kötüleşebilir, borç geri ödemelerindeki sorunların Çinli şirketler arasında yayılabilir. 

The Guardian'a konuşan Hang Seng Bank baş ekonomisti Dan Wang, "Merkez Bankası, sektörü kurtarmak istiyorsa bu, mortgage faizlerini düşürmeden olamaz. Ayrıca ‘üç kırmızı çizgi' kuralını gevşetmeden gayrimenkul şirketlerinin borç baskını azaltmanın bir yolunu bulmalılar" dedi.

Avustralya Merkez Bankası, 2019'da yayınladığı bir makalede Çin'in küçük yerel bankaları için "Bu bankalar, kamu bankalarına göre küçük görünselerde geleneksel olarak Çin'in bankacılık sistemini domine ediyorlar. Bazıları uluslararası standartlar açısından oldukça büyük. Örneğin Çin'in en büyük yerel bankası, Avustralya'nın beşinci büyük bankasından daha çok varlığa sahip" demişti. 

Bazı küçük bankaların zayıf bir kurumsal yönetimi ve/veya gelişmemiş risk yönetimi sistemleri olduğuna yer veren Avustralya Merkez Bankası, raporunda "Son yıllarda bazı yerel bankalar, finansal hesaplarını bağımsız deneticilere sunamadı. Bu gibi faktörler Çin'in borçluluğunu büyütebilir ve finansal istikrarda orta vadeli riskler oluşturabilir" değerlendirmesini yapıyordu. 

Avustralya Merkez Bankası'nın 2019'daki tahminlerinde, özellikle daha zayıf ekonomik koşullara sahip bölgelerde yerel bankaların, varlık kalitesi ve zayıf sermaye tamponları gibi konularda sıkıntı yaşayacağını öngörüyordu. 

Kamu kurumlarının potansiyel kayıpları absorbe etmesi konusunda bir belirsizlik olduğunu ifade eden Banka, Çinli otoritelerin risk yönetimi için çabalarının süreceğine inandıklarını da belirtmişti. 

Çin’in 20’den fazla kentinde ev satın alan kişilerin ipotekli konut kredilerini ödemeyi reddetmesi ülkenin bankaları üstündeki baskıyı artırabilir ve emlak krizinin tehlikeli bir noktaya evrilmesine yol açabilir.

Sozcu.com.tr

Yayınlanma: 14:58 - 15 Temmuz 2022 Güncellenme:

Emlak krizinin pençesinden kurtulmaya çalışan Çin çok daha tehlikeli bir noktaya doğru adım adım ilerliyor.

ABD merkezli banka Citigroup'un bildirdiğine göre Çin'in 22 farklı şehrinde ev satın alan kişiler, inşaatı tamamlanmamış daireler için ipotekli konut kredilerini ödemeyi reddediyor.

Reuters'ın haberine göre emlak müşterilerinin protestosu, elinde 6 trilyon dolarlık ipotekli konut kredisi bulunduran bankaların denizaşırı emlak tahvillerinde temerrüde düşme riskini artırıyor.

Çin'de emlak firmalarının evleri tamamlamadan satmasına izin veriliyor ve müşterilerin yeni mülklerine sahip olmadan önce ipotekli konut kredilerini ödemesi gerekiyor. Bu ödemeler, emlak geliştiricileri tarafından inşaatları finanse etmek amacıyla kullanılıyor.

ÖDEME GREVİ TEMERRÜTLERİ ARTIRABİLİR

Ödeme boykotu, dev gayrimenkul geliştiricisi Evergrande'nin geçen yıl borcunu temerrüde düşürmesi ve diğer birçok şirketin alacaklılardan koruma talep etmesiyle sonuçlanan nakit sıkışıklığı yüzünden artan sayıda projenin ertelenmesi veya durdurulması nedeniyle geldi.

CNN International'ın haberine göre ev fiyatlarının düşme eğiliminde olması da alıcıların, ödemeyi taahhüt ettiklerinden daha az değerli mülklere sahip olacağı anlamına geliyor.

Uzmanlar ev satın alanların ödeme grevine gitmesinin daha fazla gayrimenkul geliştiricisinin temerrüde düşmesine yol açabileceğinden endişe ediyor.

Dünyanın en büyük ikinci ekonomisi olan Çin, Covid-19 pandemisinden kaynaklanan keskin yavaşlamadan kurtulmaya çabalarken konut krizi ülkedeki bankaların omzuna ek bir yük bindiriyor.

NOMURA: ÇİN'DE RİSK YÜKSEK

Japonya merkezli finans şirketi Nomura'nın analistlerinin perşembe yayımladığı araştırma raporunda, “Ön satışlar Çin'de ev satmanın en yaygın yolu, bu nedenle oradaki riskler yüksek” ifadeleri yer aldı.

Nomura analistleri emlak geliştiricilerin 2013 ve 2020 arasında önceden sattıkları evlerin yalnızca yaklaşık yüzde 60'ını teslim ettiğini ve aynı dönemde Çin'in ödenmemiş ipotekli konut kredilerinin 26,3 trilyon yuan (3,9 trilyon dolar) arttığını tahmin ediyor.

ÇİN'İN BÜYÜK BANKALARI: YAKINDAN TAKİP EDİYORUZ

Çin Endüstri ve Ticaret Bankası (IDCBF), Çin İnşaat Bankası (CICHF) ve Çin Ziraat Bankası (ACGBF) dahil büyük yatırımcılar perşembe yaptıkları açıklamada risklerin yönetilebilir olduğuna inandıklarını ve durumu yakından izlediklerini söyledi.

Bloomberg ise Çinli yetkililerin bankalarla acil durum görüşmeleri yaptığını bildirdi.

Çin'in devlet medyalarında yayımlanan çok sayıda habere ve Şangay merkezli araştırma şirketi Çin Emlak Bilgisi Şirketi'nin (CRIC) derlediği verilere göreyse 18 bölge ve 47 şehirdeki alıcılar haziran sonundan bu yana ödeme yapmayı bıraktı.

CRIC ayrıca 2021’de 24 büyük şehirde satılan evlerin yaklaşık yüzde 10’unun inşaatının durduğunu bildiriyor.

‘SOSYAL HUZURSUZLUK DOĞABİLİR'

Uzmanlar, konut piyasasındaki problemlerin finansal ve sosyal huzursuzluğa yol açabileceğini söylüyor.

Citi analistleri, boykotun Çin bankalarındaki sorunlu kredileri 83 milyar dolar artırabileceğini ve ülkenin, küçük bankaların kötüleşen durumu nedeniyle artan protestolarla boğuştuğu bir zamanda sosyal istikrarsızlığa neden olabileceğini belirtti.

Avustralya merkezli banka ANZ’nin kıdemli Çin ekonomisti Betty Wang ise sorunun ölçeğinin çok daha büyük olduğuna inandığını ifade etti.

EV FİYATLARI AYLARDIR DÜŞÜŞ EĞİLİMİNDE

Çin Ulusal İstatistik Bürosu'nun son verilerine göre, 70 şehirde yeni ev fiyatları mayısta dokuzuncu ayında da düşmeye devam etti. Alıcılar işleri ve gelirlerine yönelik artan belirsizlikle piyasadan uzaklaştıkça emlak satışları da düşüyor.

Çin’in emlak sektöründeki sıkıntı, 2020’de Pekin’in emlak firmaları için kolay kredilere yönelik sıkı önlemler almaya başlamasıyla tetiklendi ve bu da birçok büyük geliştirici için nakit sıkıntısına neden oldu.

Pekin durumun tırmanmasını önlemek için ya ev satın alanların ipotekli konut kredisi ödemelerini ertelemesine izin verebilir ya da yerel yönetimlerin projeleri satın almasına olanak sağlayabilir.

ABDAvustralyabankaBloombergbüyümeÇinCNNDolarEkonomifaizJaponyaPerşembeReutersTürkiyeZiraat Bankası