Hazine Arsası Satın Alma

Büromun kapısından içeri giren biri, ”Bir hazine arazisi var oraya kaçak yapı yapsam ne olur?” diye bir soru sorsa herhalde net bir cevap veremezdim. Bir hukukçu olarak elbette “Git hazine arazisini işgal et” diyemezdim. Belki de “Gelip yıkarlarsa zarar da edebilirsin; ama af çıkarsa emlak zengini de olabilirsin. Sen yine de kimsenin sağlıklı bir çevrede yaşama hakkını ihlal etme!” demek en doğrusu olurdu.

Hazine Taşınmazı Nedir?

Hazine taşınmazı, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerdir. Bunlardan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ”kıyılar” gibi tescil harici yerlerdir, üstelik bunların büyük bir kısmı kamu malıdır; bu nedenle bunların satışı yasal olarak mümkün değildir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar hakkında tıpkı vatandaşın özel mülkiyetindekilerde olduğu gibi özel hukuk hükümleri uygulanır. Mesela Hazine mülkiyetindeki bir işletme binası kiraya verilecekken Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Ancak Hazine özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı gibi işlemlerde Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanır. Bu ihaleler kamu hukukuna tabidir.

Devlet İhale Kanunu kural olarak Hazinenin özel mülkiyetindeki malların ihalesiz satılamayacağını düzenlemiştir. Genel kural ihale ile satıştır; ihalesiz/doğrudan satış istisnadır. İhale kuralı yasayla getirildiğinden doğrudan satışı düzenleyen ihale istisnaları da yasalarla belirlenmiştir. Bu istisnalar aşağıda açıklanmıştır.

Hazine Taşınmazları İhalesiz Satılabilir mi?

Hazine taşınmazlarının veya hisselerinin herhangi bir ihale yapılmadan satışına izin veren yasal düzenlemeleri kendi içinde 3’e ayırabiliriz:

a) Bunlardan ilki sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanundur. Hazinenin ihaleli yapacağı satışlar Devlet İhale Kanununda, ihalesiz/doğrudan yapacağı satışlar da sayılı kanunda düzenlenmiştir. Bir af kanunu değildir. Hazine ile vatandaşın beraber hissedar oldukları taşınmazlardaki mülkiyet sorunlarının çözülmesi gibi konuları düzenler. Atıl vaziyetteki hazine taşınmazlarının ekonomiye kazandırılmasında büyük rolü vardır.

b) Bir de üzerine kaçak yapı yapılan hazine arazilerinin işgalcilerine satışını öngören af kanunları gibi özel kanunlar var. sayılı Gecekondu Kanunu, sayılı kanunla düzenlenen tarihli İmar Affı ve yine tarihli İmar Barışı bunlara örnektir. 

c) Son olarak Devlet İhale Kanununun ve maddelerinde düzenlenen satış türünü de ayrı bir başlıkta inceleyebiliriz.

Kanun koyucu Hazinenin hangi taşınmazlarının, hangi bedelle, kimlere satılacağını düzenler. Satış yapacak idarelerin bu konuda takdir yetkisi yoktur. Hak sahibi talep etmesine rağmen kanunda öngörülen koşullarda satış gerçekleşmezse buna karşı dava açılıp mahkeme kararıyla satış gerçekleştirilebilir. 

Hak sahiplikleri genellikle hazine arazisini haksız olarak elinde bulunduran kişilere tanınmaktadır. Hatta yasada “fuzuli şagil” olarak anılırlar. Kişiler kendi kullandıkları arazilerin satış durumlarını, kendi hak sahipliklerini ve satışa çıkan hazine arazilerini emlak müdürlüklerinden sorgulayabilirler. Bu konudaki yeni yasal düzenlemelerden, kamuoyunu takip ederek ya da bu konudaki gelişmeleri derleyen seafoodplus.info gibi siteler aracılığıyla haberdar olunabilir.

İhalesiz satışlar, rayiç bedel üzerinden olmaktadır. Yönetmeliğe göre ihalesiz satışlarda bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Buna karşılık Hazine taşınmazlarının ihalesiz satışının yapılması durumunda kanun koyucu genellikle iki bedel öngörmektedir. Bunlar rayiç bedel üzerinden ihalesiz satış ve emlak vergi değeri üzerinden ihalesiz satıştır.

Bunlardan rayiç bedel, izaha gerek olmayacak kadar açıktır. Rayiç bedel taşınmazın normal piyasadaki alım ve satım bedelidir. Emlak vergi değeri ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedelidir. Genellikle belediye rayici olarak adlandırılan bedel, emlak vergi değeridir.

Bu makalede Hazine tarafından ihalesiz olarak yapılabilecek satışlardan bir kısmını açıklayacağız. Başkaca doğrudan satış durumları mevcut olsa da bunlar kamunun genelini ilgilendirmediğinden yazımızda bu kadarıyla iktifa edeceğiz.

1) Sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirmesi Hakkında Kanundaki İhalesiz Satışlar

a) Hazine Taşınmazlarının Hissedarlarına Doğrudan Satışı

sayılı Kanun’un 4. maddesinde; bir hazine taşınmazının hissedarlarına satılabilmesi için iki kriter getirilmiştir. Hazinenin payı %40'tan fazla ise satış yapılamaz. Hazinenin payına düşen kısım uygulama imar planı bulunan bir yerdeyse metre² den büyükse ya da imar planı bulunmayan bir yerdeyse ve metre² den büyükse yine ihalesiz satılamaz. Bu hisse oranı ve yüzölçümü bakımından getirilen iki şarttan birinin sağlanması yeterli. Yani hazinenin hissesi %40'tan aşağıdaysa parsel ve metre² şartlarını sağlamasa da her halükarda satış yapılabilir. Lakin hazinenin hissesi %40'tan fazla ise satış metre² ve metre² limitlerinde yapılabiliyor. Buna göre metre karelik bir parselde hazinenin payı %90 olursa metre² kriterini esas alarak ihalesiz satış yapılabilecektir. 

Hissedara ihalesiz satış yapmak için şartlar oluşmuş ancak hazine dışında birden fazla hissedar bulunuyorsa, hazinenin hissesi kenara ayrılır, taşınmaz, diğer hissedarlara hisseleri oranında paylaştırılarak satılır. Birden fazla hissedar varsa sadece birine satış yapılmaz ancak diğer hissedarların muvafakati varsa satış yapılabilir.  

“Hissedara ihalesiz satış” konusunun detaylarını merak edenler sayılı Kanunun 4/C maddesi ve sayılı Milli Emlak Genel Tebliğini inceleyebilirler.

b) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Hissedarlarına İhalesiz Satışı

Burada önemli bir hususu da belirtmek gerekir. Hazine’nin de hissedar olduğu tarım arazilerindeki Hazine hisseleri, yukarda bahsedilen % 40 ve / m2 şartları aranmaksızın diğer hissedarlara doğrudan satılabiliyor.

sayılı Kanunun 4. maddesine göre, Hazineye ait tarım arazilerinin satışında sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden fazla hissedar olması halinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.

Yani,Hazinenin vatandaşla birlikte hissedar olduğu bir taşınmaz  “tarım arazisi olmak kaydıyla”  diğer şartlar da var ise  % 40 şartı aranmaksızın ihalesiz olarak doğrudan satılabiliyor.

c) İrtifak Hakkı Lehtarlarına Doğrudan Satış

Medeni kanunumuza göre irtifak hakkı bir taşınmaz sahibinin o taşınmazı hakkında başkası lehine kullanma ve yararlanma hakkı verirken malike de bu duruma katlanma ya da kaçınma ödevi yükler. Hazine arazilerine yapılan hotel, fabrika gibi yatırımların önemli bir kısmı hazine arazisinde ilgilisi lehine irtifak hakkı kurulmak suretiyle gerçekleştirilir. 49 yıllığına devlet arazisinin kiralanması meselesi bu kapsamdadır.

Lehine irtifak hakkı kurulan kişiye “lehtar” denir. Hazine arazilerinin lehine irtifak hakkı tesis edilen lehtarlarına satılması mümkün. Bu tür satışlar sayılı kanunun 4/B maddesinde düzenlendiğinden bu satışlara 4/B satışları da deniyor. 

En başta hazine taşınmazın üzerinde irtifak hakkı kuruluyor. Sonra bu tapuya tescil ediliyor. Tapuya tescil edildikten sonra lehtar yatırım konusu inşaatını yapmaya başlıyor. İnşaat en az %80 oranında tamamlandıktan sonra, lehtar Milli Emlak’a satın alma dilekçesi ile başvuruyor. Satışı engel bir durum yoksa bedeli belirleyip doğrudan satış gerçekleştirilebiliyor. Burada satış bedeli rayiç bedel ve rayiç bedelden de herhangi bir indirim yok. 

Medeni Kanuna göre (Madde ) irtifak hakkı konusu yapı, irtifak hakkı süresinin sonunda arazi sahibinin mülkiyetine geçer. Üst hakkı bitince yapılar arazi malikinin olurlar ve taşınmazın bütünleyici parçası haline gelirler.  Milli Emlak’ın tesis ettiği irtifaklar da özel bazı birkaç durum hariç Medeni Kanun kapsamında ele alınıyor. 

Taşınmaz irtifak hakkı bitmeden satılırsa ne olacak? Diyelim ki 49 yıllık irtifak hakkı verildi. 20 yıl sonra satın alma talebinde bulundu şahıs. Bu durumda orantılı olarak Hazineye geçmesi gereken kısmı buluyoruz. 49 yıllık bir ittifakın yedinci yılında satın alma talebinde bulunursa toplam sürenin yedide biri bitmiş oluyor. Dolayısıyla şu şekilde bir yorum yapılıyor: üzerindeki yapının da yedide birinin hazineye geçmiş olması gerekiyor. Yapının bedeli belirleniyor bunun yedide biri arazinin satış bedeline ekleniyor. Toplam satış bedeli bu şekilde hesaplanıyor. 

ç) Lojmanların Satışı

sayılı Kanunun 4. Maddesi lojmanların satışını düzenler. Lojmanların satışında diğer doğrudan satış yöntemlerinden değişik bir yöntem uygulanmış.  Burada aslında tam olarak bir doğrudan satış mevcut değil. Satılmasına karar verilen lojmanlar ihaleye çıkıyor, artırma sonucunda ihale için belirlenen bedel lojmanın içinde oturana da teklif ediliyor. Lojmanda oturan ihaleyi kazananın söylediği bedeli öderse ihaleyi kazanmış gibi  lojman dairesini satın alabiliyor. 

Lojmanda oturmak için bir tahsis kararı gerekli. Lojmanda oturan kişi bir tahsis kararı gereği satın alma hakkına sahip oluyor. 

d) Yatırım Teşvik Belgeli Yatırımlara Doğrudan Satış: Sayılı Kanunun Ek 3. Maddesi:

Çok büyük yatırım yapmak isteyen yatırımcıya da hazine taşınmazı doğrudan satılabiliyor.  sayılı Kanunun Ek 3. maddesine göre, Hazine taşınmazı üzerinde gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların milli emlak tarafından takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir.

Aynı maddeye göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, en az ”50 Milyon ABD Doları” karşılığı Türk Lirası tutarında, en az kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az 3 katı tutarında yatırım yapacaklara, harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Hasılı bu türden bir satın alma için gerçek anlamda yatırım yapmak ve istihdam sağlamak gerekiyor.

e) Silivri-Çatalca Satışları

Silivri Çatalca bölgesi ile ilgili özel bir düzenleme var. Burada bir mülkiyet ve kullanım problemi vardı bunu çözmek için sayılı kanuna yılında Geçici madde eklendi. 

Madde hükmüne göre İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında bulunan Hazineye ait taşınmazların yedi bin metrekareye kadar olan kısmı; 19/7/ tarihinden önce kullanılıyor olması ve kullanımın hâlen devam etmesi kaydıyla ve 31/12/ tarihine kadar idareye başvuruda bulunulması hâlinde, kullanıcılarına veya bunların kanuni haleflerine doğrudan satılabilir.

2) Özel Kanunlar Kapsamında İhalesiz Satışlar: Hazine Taşınmazlarının Hak Sahiplerine Doğrudan Satışını Düzenleyen Bazı Özel Kanunlar

Özel kanunlar ile getirilen ihale istisnaları için öngörülen satın alma başvuru süreleri geçmiş, ancak sürelerinin uzatılması sıklıkla karşılaştığımız bir durum. Bu özel düzenlemelerden önemli gördüklerimizi aşağıda açıkladık:

a) Tarım Arazilerinin Kullanıcılarına, Kiracılarına veya Paydaşlarına Satışı

sayılı Kanunun 4. maddesinin 12 fıkrası, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki tarım arazilerinin doğrudan satışını düzenler.  sayılı kanunun maddesi belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satışını düzenler. Burada üç türlü hak sahibi belirlenmiştir: Hazine arazisini kiralayanlar, işgalci olarak kullananlar ve taşınmaza hazine ile birlikte hissedar olanlar.

Bu kapsamda;

- Hak sahipliği için aranan şartlar varsa,

- Taşınmaz tarımsal amaçlı kullanılıyorsa,

- İmar planı kapsamında değilse ve 2/B vasfı yoksa hazineye ait tarım arazilerinin hak sahiplerine doğrudan satışı mümkündür.

Tarım arazilerinin satışında kanuni halefiyet kabul edilse de akdi halefiyet kabul edilmiyor. Yani burada 2/B’lerde olduğu gibi bir kişi tarım arazisindeki hak sahipliğini bir başkasına satıp devredemiyor ancak mülkiyet hakkının doğası gereği mirasçılarına bırakabiliyor. 

Bu iki kanunun nasıl uygulanacağı ve sayılı Milli Emlak Genel Tebliğlerinde açıklanmıştır.

b) 2B Arazilerinin Satışı

2B arazilerini herkes duymuştur. Orman Kanununun 2. maddesinin B fıkrası gereği evveliyatı ormanken sonradan orman sınırının dışına çıkarılan yerler. Mevzuatın hak sahipliği için aradığı şartları taşıyanlar belirlenen sürede müracaat edip kullanımlarında olan 2B arazilerini satın alabildiler.  Satış bedeli rayiç bedelin yarısı olarak belirlendi. Orman niteliğini kaybetmiş yerleri tespit edip kadastro çalışmaları ile buralar orman sınırından çıkarıldı ve bu esnada kadastro çalışmaları yapılırken hak sahipliği tespit edilip satın alma hakkı doğanlara tebligat yoluyla satın alabilecekleri bildirildi.

Satın alma hakkı doğan kişi satın alacak parayı bulamadıysa ya da satın almaya ilişkin işlemler uzadıysa hak sahibi taşınmazın mülkiyetini tapuda devri almadan 2B’den kaynaklanan haklarını noter muvafakati ile devredebiliyor. Satın alan kişi de normalde hak sahibi değilken hak sahibi gibi oluyor.

2B devirli/Milli Emlak devirli diye adlandırılan satışları duyuyoruz. sayılı kanun madde 6/10’a göre hem kanuni hem de akdi halefiyet geçerlidir. Mirasçılar ve sözleşme gibi. Ancak şekil şartı olarak bunun noter tarafından düzenlenen bir muvafakatname ile gerçekleştirilmesi gerekir. 

c) Hazine Arazilerinin Yapı Kayıt Belgesi Sahiplerine Satışı - İmar Barışı Kapsamında Satış

Geçerli bir yapı kayıt belgesi alanlar süresi içerisinde satın alma talebinde bulunduklarında kaçak yapının bulunduğu Hazine ve belediye taşınmazlarının satışının yapılması kanunen zorunlu kılındı.

Kanunda satılabilecek alanla ilgili net bir sınırlama yok. Ancak sayılı Milli Emlak Genel Tebliği'nde satılabilecek miktarla ilgili kriterler getirilmiş. Bu da belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde , bu sınırlar dışında metrekare olarak belirlenmiştir. Eğer kişinin yapısı bu ölçülerden daha büyük ise yapısının büyüklüğünde arazi satılabilir. Bununla beraber yasa da bir netlik olmasa da sadece yapının izdüşümünü satmak doğru değil. Hiç kimse kapıdan dışarı adımını attığında komşu parsele basmak istemez, bu anlamlı değil, ayrıca çekme mesafeleri hayatın gerçekliğinde insanlara lazım bir şey, yapılar arasında bir çekme mesafesi bulunması gerekir. Belediyeler de genel olarak çekme mesafelerini yapıya uygulayarak yeni bir parsel oluşturmak suretiyle sattılar. 

Milli Emlak Genel Tebliği metre² sınırı getirdiği için, Milli emlak bu kapsamdaki satışlarda çekme mesafelerini yapıya uygulayınca, örneğin metre² tutuyorsa bunu metre²ye tamamlayarak vatandaşa hakkını kullandırmak yönünde bir irade sergiledi.  metre² ve metre² sınırları sadece hazine arazileri için geçerlidir. Belediye arazileri için böyle bir sınırlama getirilmedi. Bu yüzden burada belediyeler için bir takdir hakkı doğuyor. Bu takdir haklarını makul gerekçelerle kullanmalarını engelleyecek bir durum yok. 

İmar barışında hak sahipliğinin devrine ilişkin bir hüküm yok. Mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilebileceği için kanuni haleflere her halükarda geçebilmesi gerekir. Kanunda açık bir şey bulunmasa da uygulamada  yapı kayıt belgesinin devri ile hak sahipliğinin devri yapılmaktadır.

sayılı Kanunla düzenlenen tarihli bir önceki  imar affında yapı kayıt belgesine çok benzeyen  bir belge olan tapu tahsis belgesi verildi. 

Burada tarihli İmar Barışındaki beyan usulünden farklı olarak başvuruda bulunulması üzerine idari bir inceleme yapılıyordu. Tüm şartları taşıyanlara tahsis belgesi veriliyordu. Tapu tahsis belgesi sahiplerine metreye kadar rayiç bedel üzerinden satış yapılıyordu. 

sayılı Gecekondu Kanunu da hazine arazilerinin işgalcilerine satılmasını öngörüyordu.

3) Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Satışlar

Devlet ihale kanunu 71 ve maddeler de ihalesiz doğrudan satış yapılabilecek halleri düzenler; biri kamu yararına kurulmuş dernekler vs. biri de kamu kurumları arasındaki satışlar.

Sonuç

İşgalcileri hazine arazilerinden çıkartmak için birçok yasal düzenleme yapılmış. Devlet İhale Kanununun maddesi kaymakamlık eliyle tahliyeyi öngörüyor. Gecekondu Kanununun maddesi hazine arazilerindeki izinsiz unsurların encümen kararı bile gerekmeden yıkılıp atılabileceğini düzenliyor. sayılı Kanun, sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de bu kapsamda sayılabilir.  Hasılı hazine taşınmazlarının yasalarca şahıslara ait taşınmazlardan daha yoğun şekilde korunduğunu söyleyebiliriz Ancak, çoğu kez olduğu gibi sorun mevzuat sorunu değil, uygulama sorunu.

Uygulayıcıların işi gerçekten çok zor. Çünkü hazine arazilerini koruyan yasalardan daha çok hazine arazilerinin işgalcilerine satılmalarını düzenleyen af yasaları mevcut. Bunlardan bazıları taşınmazın rayiç bedelinin altında satılmasını öngörüyor. Mesela 2B arazileri, işgalcilerine rayiç bedelin %50 sine satıldı.  En son İmar Kanunun Geçici maddesi ile kaçak yapılara elektrik ve su hizmetinin bağlanması düzenlendi.  Yani İmar Kanunu maddeye göre yıkılması gereken bir yapıya aynı kanunun Geçici maddesinde devletin altyapı hizmeti götürmesi zorunlu kılındı. madde olmasa kaçak yapılar neredeyse yasal hale gelmiş olacaktı. Bu gibi durumlar uygulayıcıların şevkini kırıyor olsa gerek. Kanuna göre kaçak yapıyı yıkması gereken uygulayıcı, çok geçmeden devletin kaçak yapı yapan vatandaşıyla barışabileceğini düşündüğünde boşuna üzerine hışım çekmek istemeyebilir. Ya da ”yık” diye emreden kanunun, başka bir maddesi de ”hizmet götür” diye buyurursa uygulayıcı kaçınılmaz olarak bocalayacaktır. Aslında hazine arazilerini işgal edenlerin utanması gerekirken, neredeyse onları tahliye edenlerin utanacakları bir tablo Ortaya çıkıyor. Öngörülebilirliğin olmaması her zamanki gibi hepimizin işini çok zorlaştırıyor.

Devlet Hazine Arazisi Nedir?

Mülk sahibinin devlet olduğu arazilere hazine arazisi veya hazine arsası denir. Bu arazilerin bir bölümü tapuya kayıtlıdır, bir kısmı ise tapuya kayıt olunma sırasında sahibi belirsiz kalmış arazilerdir. Tapu kaydı bulunmayan araziler dağlar, deniz kenarları, göller, ormanlar gibi doğal alanlardır. Tapuya kaydı bulunan araziler özel mülk alanına girmektedir. Özel mülk alanına giren bu araziler, arazi edinmek isteyen tüzel ve gerçek kişilere ihale yoluyla belirli bir miktar karşılığında satışa sunulmaktadır. Tapuya kaydı bulunmayan mülklerin ise hiçbir şekilde satışı yoktur.

Hazineye ait arsaların satışı, sayılı orman köylülerinin kalkınmalarının desteklenmesi ve hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesi ile hazineye ait tarım arazilerinin satışı hakkında kanun kapsamında yer alıyor.

Devletten Arazi Satın Almanın Şartları Nelerdir?

Devletten arazi satın alabilmek için gerek şartlar şöyle sıralanabilir:

• Eğer satın alacağınız arsayı şahsi olarak almayı düşünüyorsanız Türkiye cumhuriyeti kimlik numarası gerekmektedir.
• Devlet arazisi için yapılan ihaleye katılmak için lazım olan geçici güvenceyi yatırmış olmanız gerekmektedir.
• Gerçek bir kişi değilseniz, yani kamu kuruluşu veya şirket iseniz  vergi kimlik numarasına sahip olmanız gerekmektedir.
• Yapılacak olan bildiriler için Türkiye içerisinde bir adres göstermeniz gerekmektedir.
• Legal bir ikamet adresine sahip olmanız gerekmektedir.
• Defterdarlık ve Mal Müdürlüğü tarafınca kabul gören arazilerin dokümanlarını tedarik etmeniz gerekmektedir.

İhaleyi Kazanıp Ödeme Yapılmazsa Ne Olur?

Tapuya kaydı bulunmayan; dereler, deniz kenarları, ormanlar, kayalar, tepeler gibi doğada bulunan hazine arazileri 2/B kanunu olarak bilinir. Orman ve sınırları dışına çıkartılan yerlerde 2/B arazisi denir. Satın alınabilecek arazi belirli bir ihale karşılığında alınır. Satın alma işlemi gerçekleştirmek için alıcı ve satıcı yani devlet arasında bir kontrat imzalanır. Ödemesini peşin olarak gerçekleştirenler tapuyu hemen alabilir. Eğer ödemeyi peşin olarak değil de eşit aralıklarla ödeme seçeneğini kullanmanız halinde tapuyu tamamen ödemeniz bittiğinde alabilirsiniz. Taksitlerinizi ve oluşan faizleri ödememeniz durumunda ise taşınmaz arazinin, arazi sahibine kaydı yapılmaz. En son borca gelindiğinde ödenmemiş borç veya kanunsal olarak işlenen faiz var ise idarenin size verdiği 30 günlük zaman diliminde de ödememeniz halinde alınan bedeller faizleri ile ilgili tarafa geri verilir. Arazi genel devlet hükümlülerine göre satılır.

Hazine Arazisi Nasıl Satın Alınır/Kiralanır?

Kanun gereğince, doğrudan satın alma hakkından yararlanacakların Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları düzenlenecek taşımazlar için ise kadastro tutanaklarının kesinleştiği veya güncelleme listelerinin tescil edildiği tarihten itibaren 8 ay içinde başvuru yapmaları ve satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul etmeleri gerekiyor.

Devlet tarafından hazine arazisi satın almak veya kiralamak için ilk önce gerekli mercilere dilekçe yazmanız gerekmektedir. Daha sonra dilekçenizin onaylanması halinde belirli bir bütçe edinmeniz gerekmektedir. Ne için arazi kiralamak veya satın almak istediğinize de karar verdikten ve fiyat araştırması da yaptıktan sonra arazi sahibi olabilirsiniz. Örneğin, hayvancılık için ya da bir takım ağaçlar veya tarım yapmak için arazi edinebilirsiniz.

Hazine Arazilerinin Satın Alınması İçin Nereye Başvurulur?

Devlet tarafından arazi satın almak için başvurmanız gereken ilgili makamlar; ilde oturuyor olmanız halinde Defterdarlık Emlak Müdürlüğüne veya Milli Emlak Müdürlüğü, bir ilçede ikamet ediyorsanız Mal Müdürlüğüdür. İlgili makamlara satın almak istediğiniz arazinin adresini, yüz ölçümünü ve parsel numarasını bildiren bir dilekçe yazmanız gerekmektedir

Belediyeden Arsa Satın Alma Dilekçe Örneği

Belediyeden Arsa Satın Alma Dilekçe Örneği Word İndir

Belediyeden Arsa Satın Alma Dilekçe Örneği PDF İndir

İlgili Yazılar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Hazineye ait 2/B ve tarım arazilerinin hak sahiplerine satışına ilişkin düzenlemeyle vatandaşların mülkiyet sorunlarını çözeceklerini belirterek, başvuru ve ödeme süresini 31 Aralık 'ye kadar uzatıldığını bildirdi.

Bakanlıktan yapılan açıklamaya göre, "Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile "Bazı Kanunlarda ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", bugünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Sosyal medya hesabından paylaşımda bulunan Bakan Kurum, "Hazineye ait 2/B ve tarım arazilerinin hak sahiplerine satışına ilişkin düzenlemeyle vatandaşlarımızın mülkiyet sorunlarını çözüyoruz. Hayırlı uğurlu olsun. 2/B ve tarım arazilerinin hak sahiplerine satışında başvuru ve ödeme süresini 31 Aralık 'ye kadar uzatıyoruz." ifadelerini kullandı.

Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanması düzenlemesiyle de tarımsal üretimin devamlılığını sağladıklarına işaret eden Kurum, şunları kaydetti:

"Hazineye ait tarım arazilerini 31 Aralık 'dan önce üç yıl süreyle kullanan çiftçilerimize, ödedikleri ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden kiralayacağız."

Bugüne kadar toplam bin taşınmazın satışı gerçekleştirildi

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı daha önce de vatandaşların mülkiyet sorunlarının çözümüne ilişkin birçok uygulamayı yürürlüğe koymuştu. Bu uygulamalar arasında 2/B olarak bilinen araziler ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışı da yer alıyor.

Bu kapsamda bugüne kadar toplam bin taşınmazın satışı gerçekleştirilirken, bin hak sahibi vatandaş tapularına kavuştu. Ancak Kovid nedeniyle başvuru ve ödeme sürelerini kaçıran bin vatandaşın mağduriyet yaşamaması için başvuru ve ödeme süresi 31 Aralık 'ye kadar uzatıldı.

Hazine taşınmazlarında da satın alma başvuru süresi değişti

Daha önce Hazine taşınmazları üzerinde yapısı bulunan vatandaşlara satın alma hakkı tanınmış ve satın alma başvuru süresi 31 Aralık 'da sona ermişti.

Yapılan yeni düzenleme ile Yapı Kayıt Belgesi alan vatandaşların bu taşınmazları satın almalarına ilişkin başvuru süresi de 31 Aralık 'ye kadar uzatılmış oldu.

Peşin ödemelerde yüzde 20 indirim

Yeni düzenleme ayrıca Hazine taşınmazlarının satışında vatandaşlara peşin ödemede kolaylık getiriyor.

Hazine taşınmazlarının ihaleli satışında bedeller taksitle ödenebiliyor ve yüzde 25 peşinat ödenmesi halinde 2 yıl boyunca 8 taksitle ödeme yapılabiliyor ancak peşin ödemede herhangi bir indirim yapılmıyordu.

Düzenlemeyle vatandaşlara Hazine taşınmazlarının ihale yoluyla satışında peşin ödemede yüzde 20 indirim sağlanacak.

Ayrıca, üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilen Hazine taşınmazlarının yatırımcılara satışında, hisseli Hazine taşınmazlarında hisse oranı yüzde 40'ın altında veya hisse miktarı metrekareye kadar olan hissedarlara yapılan satışlarda, tapu fazlalığı şerhi bulunan taşınmazlarda malike satışlarda, Yapı Kayıt Belgesi alınmış Hazine taşınmazlarının hak sahiplerine satışında, satış bedelinin peşin olarak ödenmesi halinde bu bedele de yüzde 20 indirim uygulanacak.

Hazine arazilerinin çiftçiye doğrudan kiralanmasında başvuru süresi kalktı

Yeni düzenlemeyle ayrıca "Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Çiftçilere Doğrudan Kiralanması"nda başvuru süresi kaldırıldı.

'de yapılan düzenleme ile Hazineye ait tarım arazilerini kullanan çiftçilere ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden 10 yıl süreyle kiralama imkanı getirilmiş ve 55 bin çiftçiye milyon metrekare Hazine taşınmazı kiralanmıştı.

Yılbaşında yapılan düzenleme ile de kira sözleşmelerindeki kanuni faiz oranı yüzde 22'den yüzde 9'a düşürülmüştü. Bu kez başvuruya ilişkin süre kaldırılmış ve kapsam 31 Aralık 'dan önce 3 yıl süreyle Hazine taşınmazlarını kullanan çiftçilere kiralama imkanı sağlayacak şekilde genişletildi. Böylece yaklaşık bin çiftçinin daha tarımsal üretim destekleri ve tarımsal sigorta gibi sözleşmeye bağlı haklardan yararlanması sağlandı.

Ayrıca kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getiren çiftçiler kira süresini yeniden uzatabilecek veya 10 yıl boyunca kullananlar doğrudan satın alabilecek. Bu uygulamayla Hazineye ait tarım arazileri üzerinde tarımsal üretimin devamlılığının sağlanması amaçlanıyor.

Ayrıca düzenleme kapsamında, "ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere kiraya verilen Hazine taşınmazları" satılabilecek.

İhale yapılmak suretiyle ticari amaçlarla kiraya verilen ve 3 yıl süreyle sözleşmeye dayalı olarak kullanılan Hazine taşınmazlarının kiracılarına, bu taşınmazların satış ihalelerinde öncelikli alım hakkı tanınacak.

Emlakjet ailesi olarak gayrimenkul ve diğer emlak konularıyla ilgili aklınızdaki soru işaretlerini gidermek amacında çalışmaya devam ediyoruz. Devlet Arazisi Nasıl Satın Alınır? isimli yazımıza göz atabilirsiniz.

Mülkiyeti devletin hazinesine ait olan arazilere hazine arazisi adı verilir. Tapuya tescili yapılmamış dağ, tepe, dere, göl, kaya ve nehir gibi oluşumlar da hazine arazisi kapsamına girer. Bunun yanı sıra hazine arazileri, özel mülkiyetli ve genel mülkiyetli olmak üzere ikiye ayrılır.

Hazineye tescil edilmiş araziler, özel mülkiyetli olarak tanımlanırken; tescili yapılmamış araziler ise genel mülkiyetli olarak geçer. Ayrıca devletin tasarrufuna tabi olan tüm yerler, tescilli hazine malları, ormanlar, mera ve kışlak gibi orta malları da hazine arazilerine dahildir. Bu araziler; duruma ya da isteğe göre kiralanabilir ya da satın alınabilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bu yerlerin kira ve satışı ile Maliye Bakanlığı ilgilenir. Peki Hazine arazisi nasıl satın alınır? sorusunun cevabından öne, satın almadan belli kuralların yerine getirilmiş ve şartların uygun olması gerekmektedir.

Hazine Arazisi Satın Alma İşlemleri

Hazine arazileri ihale yoluyla satılmaktadır. İhale bedelini kanun gereğince her sene merkezi komisyon belirler. Merkezce belirlenen sınır geçilmez ise açık teklif, sınır geçilirse kapalı teklif uygulanmaktadır. iki şekilde de satılmayan araziler tekrar aynı şekillerde ihalelere sunulur. Hazine arazisi için gerekli şartlar uygunsa; mercilere bir hazine arazisi satın alma başvurusu yapılır ve dilekçe yazılır. Eğer satın alınacak mülk bir ilde ise Defterdarlık Emlak Müdürlüğüne veya Milli Emlak Müdürlüğü’ne, şayet satın alınmak istenilen mülk bir ilçede ise Mal Müdürlüğüne dilekçe verilmesi gerekmektedir. Hazırlanan başvuru dilekçesinde satın almak istenilen arazinin ikametini ada ve parsel numarası ile yüz ölçümünü çok net bir şekilde beyan edilmelidir.

Hazine arazisi ödemesi bir kaç adımda gerçekleşir. İhale kararının netleşmesi ile birlikte araziyi satın alacak olan şahıs satış miktarını gerekli idareye ödeyerek arazi tapusunu kendisinin üzerine alabilir. Daha sonra ihale kazanıldığı takdirde, şayet mülkün taksit ile ödenmesine karar verilmiş ise; oluşmuş meblağın en az dörtte birinin peşin olarak 15 gün içerisinde yatırılması gerekmektedir. Arta kalan dörtte üçlük kısmın ise üçer aylık dönemlerle veya iki sene içerisinde eşit taksitler ile daha önceden belirlenmiş faiziyle birlikte ödenmesi gerekmektedir. Tüm bu işlemlerin ardından araziyi almak isteyen şahıs ile devlet arasında bir taksitli satış kontratı imzalanır. Arazi tapusu, araziyi peşin ödeme yapanlara direk verilir. Fakat taksitli ödeme yapan şahıslar borçlarını tamamlamadan tapu teslim edilmez. Yalnızca arta kalan taksitler için bir güvence göstermeniz halinde devlet arazi tapusunu size devredebilir.

Hazine Arazisi Satın Almanın Şartları Nelerdir?

Hazine arazisi satın almanın şartları şunlardır:

● Yasal bir ikametgah adresine sahip olmak,

● Yapılacak tebligat ve yazışmalar için Türkiye'de bir adres göstermek,

● Birey olarak satın alacaksa TC kimlik numarası,

● Tüzel kişi olarak satın alacaksa vergi kimlik numarası,

● Devlet arazisi ihalesi için gerekli olan geçici teminatı yatırmış olması,

● Mal Müdürlüğü ve/veya Defterdarlık tarafından onaylanan arazilerin belgelerini temin edilmesi.

Bu şartlardan ayrı olarak; eğer özel tüzel kişi olarak devlet arazisi satın almak isteniliyorsa, alıcı adına hareket edecek kişi için idare mahkemelerinden, kayıtlı olduğunuz ticaret sicil, sanayi odası veya bağlı olduğunuz meslek kuruluşundan ihalenin yapılacağı son bir yıl içinde alınmış sicil kayıt belgesi gerekmektedir. Alıcı adına ihaleye katılarak teklifte bulunacak ilgili kişi ya da kişilerin, alıcıyı tam yetkili olarak temsil ettiklerini gösteren noter tarafından tasdik edilmiş imza sirküleri veya vekâletname alınması gerekmektedir.

Kamu tüzel kişilerinin ise yine yukarıdaki şartlara ek olarak, sadece kendilerini temsile tam yetkili kişi için noter tarafından tasdik edilen belgeyi vermesi yeterli olmaktadır. Buna göre düzenlenen ihaleye uygun şartlarda giren ve en yüksek teklifi veren her TC vatandaşı, teklifinin ilgili makam tarafından onaylanması haline devlet arazisini satın alabilir.