Ortak Kullanım Alanı Işgali

Otopark, sosyal tesis, bahçe ve havuz gibi ortak kullanım alanlarına sahip site sayısı giderek artıyor. Kat maliklerinin oldukça fazla olduğu bu sitelerde ortak alanların kullanımları konusunda anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Peki sitelerdeki ortak kullanım alanları kimler tarafından ve nasıl kullanılır? Ortak kullanım alanı ihlali yaşandığında nasıl bir yol izlenir? Sitelerde ortak alan bahçe kullanımı nasıl olmalı? Tüm bu soruların yanıtları blog içeriğimizde! 

Site Ortak Kullanım Alanları Yönetmeliği

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanlar şu şekilde belirtiliyor; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, avlular, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kalorifer daireleri, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, yağmur olukları, genel dam terasları, bacalar ve yangın emniyet merdivenleri.

Bina ortak kullanım alanları yönetmeliği doğrultusunda kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına, sözleşmede aksi belirtilmediği sürece, genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olarak sahiptirler. Site ortak kullanım alanlarının işgali yaşanmaması adına, ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, doğruluk kaidelerine uymak, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların tadilatı için kat malikleri kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine tadilat yapılabilir.

Sitelerde Ortak Bahçe Kullanımı

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alan bahçe kullanımı konusunda şu şekilde bahsediliyor; tapusunda bahçe kullanımı ile ilgili detay belirtilmeyen ya da kat maliklerinin ortak rızası ile bahçe kendisine tahsis edilmemiş olan bahçe katı kat malikleri, bahçeden tüm apartman ya da site sakinleri gibi ancak arsa payı oranında yararlanma hakkına sahiptir. Bu doğrultuda, bahçeler için de arsa payı geçerli fakat, kat malikleri bahçeyi arsa payları oranında bölerek, diğer kat maliklerin kullanımına kapatamıyor. 

Sitedeki Ortak Alanları Kozmos ile Yönetin!

Site ve apartman yönetimi olarak ortak kullanım alanlarının aidatlarını, bakım ve yenileme masraflarını Dijital Tahsilat Platformu Kozmos ile alabilirsiniz. Site ve apartman yönetimindeki tüm süreçleri kolaylaştıran Kozmos; muhasebe, raporlama, iletişim, şirket içi yönetim ve personel yönetimi gibi pek çok imkan sunuyor. Kozmos’u ücretsiz olarak kullanmaya hemen başlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz! 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun funduszeue.infoinde ana gayrimenkulde bulunan “ortak yerler” açıkça belirtilmiştir. Bu hükme göre;

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılır yerler ise her halde ortak yer sayılmaktadır:

a.  Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kirişler, perde duvarları, kolonlar ve taşıyıcı sistemin parçası olan tüm yerler,

b.   Ortak duvarlar taban ve tavanlar avlu ve genel giriş kapıları,

c.   Antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler, koridorlar,

d.   Site veya apartmana dahil olan kapıcı dairesi veya bağımsız odalar, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,

e.   Kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, telefon, televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, bacalar, genel çatı terasları, yangın merdivenleri ve yağmur olukları,

f.   Genel kömürlük, ortak garajlar, su ve hava gazı saatlerinin bulunduğu alanlar, ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları ve sığınak yerleri.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ile beraber yerleşik Yargıtay içtihatlarında; yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmektedir. Ayrıca yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca bağımsız bölümler ve ortak yerler ana taşınmazın projesinde gösterilmeli ve asıl olan belediyedeki onaylı proje olduğundan ana gayrimenkuldeki ortak yerler ve bağımsız bölümler onaylı projeye uygun olarak belirlenmelidir.

1.  Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi

Ortak yerlere kat maliklerinden herhangi biri tarafından, izinsiz işgal, tadilat, değiştirme gibi müdahalede bulunulması durumunda ortak yerlere el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

Ortak yerlere el atmanın önlenmesi maksadıyla açılan bu davada;

-       Kat malikleri kurul kararı mevcut ise bu kurul kararı doğrultusunda ortak kullanım alanına el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının işbu ortak alanı kullanmasına ilişkin verilen bir muvafakatin olup/olmadığının,

-       Kat malikleri kurul toplantısına dava açan kat malikinin katılıp/katılmadığının, katılmış ise olumlu oy verip/vermediğinin ve el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının el atmış olduğu ortak kullanım alanı açısından başkaca kat malikleri kurul kararının bulunup/bulunmadığının,

-       Kat Maliklerinin muvafakati var ise bu muvafakatin kapsamı ve niteliğinin kanunda öngörülen şekilde olup/olmadığının,

-       Taşınmazın mimari projesi ve yönetim planına göre el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının ortak kullanım alanlarına el atma hususundaki hukuki durumunun tespitinin,

Taraflarca ileri sürülen tüm deliller ışığında uzman bilirkişi kurulunca incelenmesi suretiyle karar verilmektedir.

2.  Ortak Yerlere El Atmada Ecrimisil

Türk Medeni Kanunu hükümleri ve yerleşik Yargıtay uygulaması gereğince bağımsız bölüm maliklerinden birinin veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın; ortak yerlere tabi bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda, diğer bağımsız bölüm maliklerince ecrimisil istenebilmesi için öncelikle ortak alanı işgal eden malikin diğer bağımsız bölüm maliklerince intifadan men edilmiş olması gerekmektedir. Bu ecrimisil davası açmak için bir ön koşul olup hakim tarafından resen dikkate alınır.

İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi için;

-       Söz konusu ortak yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini ve işgale son verilmesi taleplerini işgalci malike usulüne uygun olarak ihtar etmiş olmaları,

-       İşbu ihtarda işgale son verilmesi için işgalci malike makul bir mehil verilmeli ve

-       Bu mehil sona ermesine rağmen işgalin devam ediyor olması gerekir.

İşgali gerçekleştiren malik, bu ihtar uyarınca intifadan men edilmiş olmadıkça ortak yeri kullanmasından ötürü herhangi bir tazminat ödemekle yükümlü olmaz. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinden itibaren, diğer bağımsız bölüm malikleri ecrimisil talep hakkına sahip olurlar. Bu durumda, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca ihtarnamede belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren davanın açıldığı tarihe kadar geçen süre için ecrimisil miktarı mahkemece tespit ettirilerek hüküm kurulur.

Bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olup genel yetki kuralları uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Ecrimisil davaları, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup bu süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

@Kesikli Hukuk Bürosu

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE TAŞINMAZ MALİKİNİN ORTAK YER KULLANIM HAKKI

YAZAR: AV. SEVİLAY ÇUBUKÇU

GİRİŞ

s. Kat Mülkiyeti Kanunu m’ya göre; kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bunun kaynağı mülkiyet hakkıdır. Zira bağımsız kat mülkiyeti maliki; taşınmazın bulunduğu arsa üzerinde mimari proje planında ortak yer olarak belirtilen ve ortak kullanıma özgülenmiş her alan üzerinde diğer bağımsız kat malikleri ile birlikte ortak mülkiyete sahiptir. 

Bu ortak mülkiyet alanlarının kullanımında çıkan ihtilaflar ise uygulamada önemli yer işgal etmektedir. 

I. Ortak Yer Kavramı

KMK m.4’e göre kanunen her halde ortak yer olarak kabul edilen alanlar vardır. Bu alanlar kanunda tahdidi olarak sayılmıştır ve eklenmiştir; tüm alan içerisinde, kat maliklerinin ortak kullanımına bırakılmış olan yerler de ortak yer sayılır. Ortak yer, sözleşme ile belirlenebilir. Anılan KMK m.4’e göre;

“Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, 

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. 

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalan- ma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. “

II. Ortak Yerden Faydalanma

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16’ya göre; ortak yerden her bağımsız kat maliki kendi hisseleri (arsa payları oranında) oranında ortak yer üzerinde hak sahibidir. Bu hak malikin bağımsız bölüm üzerinde malik sıfatını haiz olmasından kaynaklıdır. Yani bu hak şahsi bir hak değil, eşyaya bağlı bir haktır ve eşyanın maliki bu hakka sahip olacaktır. Ortak yerlerin nasıl kullanılacağına ilişkin olarak yönetim planında bir hüküm olmadıkça veya tüm kat maliklerince oybirliği ile alınmış bir karar olmadıkça; her kat maliki ortak yerin tamamından ortak mülkiyet hükümlerine göre faydalanır.

Burada “arsa payı oranında” ifadesinden, ancak arsa payı oranında yararlanmanın mümkün olduğu ortak yerler anlaşılmalıdır. Burada “eşit oran” ölçüsü her kat malikinin ihtiyaçları çerçevesinde bu tür ortak yerlerden diğer kat maliklerinin yararlanma haklarını engellemediği sürece, birtakım sınırlama olmaksızın yararlanmasını ifade eder. Bu mahiyetteki birtakım ortak yerler ise arsa payı oranınca kullanıma uygun olmayabilir. Örneğin asansör, apartman girişi, merdiven gibi ortak yerlerin arsa payı oranınca kullanımı mümkün değildir. Bu yerlerin malikler kurulu kararınca yönetim planında bir veya birkaç malikin kullanımına hususiyetle özgülenmiş olması da kanımızca “dürüstlük kuralı gereği” hukuken mümkün değildir.

Zira kanunda “aksine anlaşma olmadıkça” ibaresinin kullanılması hukuka aykırı fiili durumlara kılıf olarak kullanılmamalıdır. Kat maliklerince yönetim planında alınmış bir kararla ise bazı kat maliklerinin ortak yerlerden münhasıran yararlanacağı düzenlenerek kimi kat maliklerinin ortak yer kullanımından men edilmiş olması doktrinde çeşitli şekillerde karşılanmıştır. Çoğunluk görüş bu tarz yönetim planı kararlarını geçersiz bularak iptale tabi olacağını ifade etmiştir. Kimi görüşe göre ise ortak yerlerin kullanımına ilişkin olarak aksine sözleşme yapma imkanı tanındığından dolayı genel kömürlük, garaj, depo gibi ortak yerlerin tek bir malikin faydalanmasına özgülenmesi mümkündür. Bahsi geçen şekilde geçersiz kararlar ise kendiliğinden geçersiz hale gelmemekte olup ancak bu hükümlerin taraflarca değiştirilmesi yahut hakim kararı ile ortadan kaldırılması gerekmektedir.

Dürüstlük kuralına uygun şekilde aksine düzenleme yapılan sözleşmelerde kat malikine tanınan hak ise bir şahsi haktır, ayni hak olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Zira yönetim planı kararı ile ayni hak kazanımı mümkün değildir.

Tüm bunların sonucu olarak; malikin arsa payı hissesi oranında ortak yer üzerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacak olması, ortak yerden sadece kendi hissesi oranınca faydalanacağı anlamına gelmemektedir. Bunun kabulü eşyanın tabiatına ve hayatın olağan akışı kurallarına ters olurdu. Bu ifade yalnızca her kat malikinin eşit düzeyde ortak yer üzerinde kullanım ve faydalanma hakkına sahip olacağını ifade etmek için kullanılmıştır. Düzenlemenin aksine yapılmış ve hukuka uygun bir karar olduğu müddetçe bu karara uyulacaktır. 

Öte yandan bu alanlardaki haklar üzerinde, kanunda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu’n “paylı mülkiyete ilişkin hükümleri” uygulanacaktır.

III. Ortak Yerlerin Kullanımının Engellenmesi

a) Ortak Yerlere Kat Malikinin Elatması

Bağımsız kat malikleri bu ortak yerlerin kullanımında diğer bağımsız kat maliklerinin haklarını çiğnememeleri, onların haklarını da gözetmeleri gerekmektedir. 

Bu kurala uymayan kat malikleri hakkında diğer her kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında hakimden “müdahale isteme” hakkı vardır.

Anılan yasaya göre ortak yerlerin kullanılmasıyla ilgili anlaşmazlıklar önce kat malikleri kurulunun önüne getirilir, kurul bu konuda bir karar verir. Karar zabıt altına alınır. Bu karara karşı kat maliki m. 33 uyarınca hakimin müdahalesini sulh mahkemelerine başvurarak isteyebilecektir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri iken, yetkili yer ise uyuşmazlığa konu ortak yerin bağlı olduğu site veya apartmanın bulunduğu yerdir.

Öte yandan diğer bir kat malikinin, ortak yeri kendi kullanımına özgülemesi halinde haksız işgal tazminatının durumuna ilişkin olarak, birçok Yargıtay kararına da konu olduğu üzere: Yargıtay ortak yeri paydaşlardan biri kendi kullanımına özgülemişse diğer paydaşların direk olarak ecrimisil tazminatı isteyemeyeceğine öncelikle bu paydaşın ortak yeri münhasıran kullanmasını men etmek için diğer paydaşlar tarafından usulüne uygun ihtar çekilmesi gerektiğine ve verilen süreye rağmen işgalci paydaşın kullanımı sürdürmesi halinde ancak ecrimisil tazminatı için dava açılabileceğine hükmetmiştir. (Y. HD., T., / E., / K.)

b)Ortak Yerlere Üçüncü Kişinin Elatması

Burada ortak yere elatan; diğer bir kat maliki değil, üçüncü bir kişi olduğundan dolayı Kat Mülkiyeti Kanunu m uygulanabilir değildir. Doğrudan mülkiyet hakkına bir saldırı gerçekleşmesi dolayısıyla genel hükümlere göre genel mahkemelerde mülkiyet hakkının ihlali dolayısıyla elatmanın önlenmesi davası açılmalıdır. Görevli mahkeme taşınmaz söz konusu olduğu için asliye hukuk mahkemeleridir, yetkili yer ise söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdir. 

IV. İstihkak Davası Açma Hakkı

Bu şekilde ortak yerlerden kullanım hakkının ihlal edilmesi halinde TMK m. /f.2 uyarınca elamanın önlenmesi dava edilebilirken bunun yanında ortak yerin el koymak sureti ile tamamiyle kat maliklerinin alanından çıkarılması ve şahsi eşya olarak kullanılması ortak yer üzerinde hak sahibi olan kat maliklerine istihkak davası açma hakkı verecektir. Örneğin kanunen ortak yer sayılan kalorifer tesisleri ve yangın emniyet merdivenlerini söken kat malikine karşı istihkak davası açılabilir. Bu dava üçüncü kişilere açılabileceği gibi bir diğer kat malikine karşı da açılabilir.

Aynı şekilde, kat malikleri ortak yerlere ilişkin haksız müdahalelere karşı zilyetlikten doğan hukuki imkanlardan (TMK m. ) da faydalanabilirler. Ortak menfaatlerin korunması bakımından kat maliklerinden her biri diğer maliklerin katılımına ihtiyaç duymaksızın söz konusu hukuki yollara müracaat edebilir.

KAYNAKÇA

- Nar, Şerife. Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tâbi Olduğu Hukuki Rejim.

- Germenç, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku.