Icinde Kiraci Olan Evi Satmak

Kira uyuşmazlıklarının artması ile birlikte uygulamada özellikle kiralananın satılması amacıyla dairenin yeni mülk sahibi adaylarına gösterilmesi konusunda, mülk sahipleri ile kiracılar karşı karşıya gelmektedir. Bu noktada; kiracının kiralananı gösterme zorunluluğunun kapsamı nedir, kiracının kiralananın gösterilmesine müsaade etmemesinin sonuçları nelerdir, kiraya veren dilediği zaman ve saatte kiralananı üçüncü kişilere gösterebilir mi? sorularına yanıt arayacağız.

Kira ilişkisi kapsamında kiracının hem yasal hem de sözleşmesel yükümlülükleri bulunmaktadır. sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) maddesinde yer alan düzenlemede kiracıya, uygulamadaki adıyla “kiralanan dairenin gösterilmesi borcu, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” yüklenmiştir.

Ev Sahibi İstediği Zaman Evi Gösterebilir mi?

Belirttiğimiz gibi TBK&#;nin  maddesi, kiracının kiralananı üçüncü kişilere göstermesini yasal bir zorunluluk olarak belirtmiştir.

İlgili madde şöyledir:

“Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere Kanun, kiracıya kiralananın gösterilmesine müsaade etme yükümlülüğü yükletmektedir. Ancak tabii bununla birlikte kiraya verene de çeşitli sorumluluklar yüklenmektedir. Özetle kiraya veren, daireyi göstereceğini kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli ve kiralananın üçüncü kişiler tarafından gezilip görüldüğü süre zarfında kiracının yararlarını göz önünde tutmalıdır.

Kiracının Satılan Evi Gösterme-Göstermeme Hakkı

Uygulamada konut kira sözleşmelerinde şu şekilde bir düzenlemenin kararlaştırıldığını görmekteyiz:

“Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması hâlinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.”

Kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi kapsamında kiralananın gösterilmesi konusunun, kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenmesine TBK&#;nin maddesi izin vermemektedir. Kiracının aleyhine düzenleme yasağı, TBK&#;nin maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz sözleşme maddesine ek olarak “Kiracının hiçbir durum ve koşul altında kiralananın gezilmesine ve incelenmesine müsaade etmeme hakkı yoktur.” şeklinde bir hüküm eklenmesi, kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmış olmasına rağmen TBK ile TBK maddesi doğrultusunda hukuka aykırı ve geçersiz olacaktır.

Kiraya veren, mülkiyet hakkı sahibi olarak kiralanan daire üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Bu doğrultuda kira ilişkisi kurulmuş olan dairesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi, kiraya veren mülk sahibinin mülkiyet hakkına dayanan bir tasarrufta bulunma yetkisidir.

Evi Göstermeyen Kiracıya Ne Yapılır?

Kiracısı bulunan dairenin mülk sahibi tarafından satılmak istendiği durumlarda, kiracının daireyi yeni mülk sahibi adayına göstermekten kaçınması veya dürüstlük kuralına aykırı şekilde süreci zorlaştırmasına yönelik ihtilaflarla çok sık karşılaşmaktayız.

Öncelikle kiracı, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını -kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde- engellememelidir. Bununla birlikte mülk sahibinin de kiracının yararlarını ve manevi değerlerini gözeterek hareket etmesi ise kiraya verene yükletilen kanuni bir borçtur. Bu noktada “kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır?” sorusunun üzerinde durulmaktadır.

Kiralananın Gösterilmesi Davası

Kiracının, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde engellediği durumda kiracı açısından kira sözleşmesine aykırılık oluşabilecektir. Ardından kiraya veren de kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, “kiralananı göstermeye izin verilmesine” yönelik dava açılabilecektir.

Mahkeme tarafından da kiralanan dairede keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak kiralananın gösterilmesine yönelik uygun saat ve zaman dilimi gösterilecek şekilde sonuca varılacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Yargıtay

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., /K., 21/01/ tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki, herkes hakkını objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile salı ve perşembe ve , cumartesi günleri ise ile saatleri arasında davacının müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına da sebep olacak niteliktedir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, ekonomik koşullar, diğer özel genel faktörler, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir.”

Kiralananın Gösterilmesi Konusunda Tek İrade Ev Sahibinin Değil

Kiracının kiralananın gösterilmesi konusunda kiraya verene müsaade etme mecburiyeti sadece kiraya verenin iradesine bırakılmamakta, kiracının yararları da dikkate alınmaktadır.

Kiracının yararlarından ifade edilmek istenen ise her somut olaya göre değişiklik göstermektedir. Ancak konuyu temellendirmek adına örnek vermek gerekirse; konutun dokunulmazlığı ve mahremiyeti gibi manevi unsurlar; kiracının yararları kapsamında değerlendirilmektedir.

Kiracının Evi Gösterme Süresi

Kiralanan mülkün alıcı tarafından gezilip görüleceği uygun bir süre, önceden kiracıya bildirilmelidir.

sayılı Kanun’un maddesinde “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” şeklinde yer alan hükümde kiracının yararları ile ifade edilen, konut dokunulmazlığını temel alan özel hayata saygı hakkıdır.

Yasal Şartları Taşımadan Konuta Girmeye Çalışmak Suç

Kiralananın gezilip görüleceği uygun bir süre önceden kiracıya bildirilmeden ve yasal şartları taşımadan kiracının rızasına aykırı şekilde kiralanan konuta girilmeye çalışılması, aynı zamanda sayılı Türk Ceza Kanunu doğrultusunda suç teşkil etmektedir.

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., / K., tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir.”

Kira ilişkisinin varlığı kiraya verene sınırsız bir hak, sınırsız bir yetki tanımamaktadır. Bahsetmiş olduğumuz üzere yasal işleyişe aykırı bir şekilde kiralanan konuta girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali olarak ifade edilen suçun oluşmasına sebebiyet verebilmektedir.

sayılı Türk Ceza Kanunu’nun maddesinde konut dokunulmazlığının ihlal edilmesi, suç olarak belirlenmiştir.

İlgili madde şu şekildedir:

“(1) Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

(3) Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.

(4) Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.”

Netice itibarıyla; kiraya verenin mülkiyet hakkını kiracının konut dokunulmazlığını ihlal etmeden kullanması, kiracının da kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını hukuka ve dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde engellememesi gerekmektedir.

Artan kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Ev sahiplerinin yasa dışı 'ara zam' talebi ile muhatap olmak zorunda kalan milyonlarca kiracı şimdi de 'evi satarım' tehdidi ile karşı karşıya

Fırsatçı bazı ev sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için evlerini hülle yöntemi ile bir yakınının üzerine devrediyor. Bu devirle birlikte kiracıya 'tahliye edileceğini' söyleyen ev sahipleri kiracının huzurunu kaçırarak, evi terk etmesini hedefliyor.

Hürriyet gazetesinden İsmail Sarı'nın konuştuğu İstanbul'da 3 bin lira kira ödeyen bir yurttaş, "Kontrat dönemi yaklaşınca ev sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 'den fazla bu orana itiraz edince de evi satmakla tehdit etti. Ev satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım" dedi.

Yine Sarı'ya konuşan ve İstanbul'un Küçükçekmece ilçesinde yaşayan S.Ç. ise kendisinden bin lira ara zam talep edildiğini anlattı. S. Ç., "Sene bitmeden zam istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise evi satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Evden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım" diye konuştu.

EV SATILIRSA KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MI?

Peki ev sahiplerinin 'kiracısını çıkarabilmek için evi satması' yeterli mi? Uzmanlar bunun mümkün olmadığı görüşünde. Ev satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa şunları anlattı:

- Son zamanlarda artan kira fiyatları nedeniyle bazı ev sahiplerinin bu şekilde davrandıklarını duyduk ama burada da zaten yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin evi satması ya da başka birine devretmesinde evin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ korumaya devam eder

- Yeni ev sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına ihtiyaç duyulmaz. Fakat yeni ev sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle ev satıldı diye kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmuyor.

- Zaten kiracı içinde evi satın alan yeni mal sahibi, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu devir tarihinden itibaren de bir ay içinde yine kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha önce yapılan kira sözleşmesinin bitimi tarihi neyse o zamanda evin tahliye edilmesi istenir.

6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE NE OLUR?

- Ama diyelim altı ay geçti sözleşme süresi bitti ve kiracı evi tahliye etmek istemedi. O zaman da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir süre devam edebilir. Fakat dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemek zorundadır.