Apartman Toplantısında Oy Hakkı

funduszeue.infoAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE VEKALETEN OY KULLANMA MÜMKÜN MÜDÜR?

Daha önceki bloglarımızda da belirtildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici tek kişi olabileceği gibi üç kişiden oluşan kurul şeklinde de olabilir.

Kanununa göre apartmanın yönetilmesi için gerekli olan karar kat malikleri kurulunda alınırken, bu kararların uygulanması yönetici tarafından gerçekleştirilmektedir.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Ancak kanunda bazı durumlar için özel yeter sayılar öngörülmüştür.

Bazı durumlarda kat maliklerinin toplantıya katılamayacağı durumlarda kanunda belirtilen yeter sayılara ulaşılamayabilir. Bu durumda alınan kararların geçersizliği söz konusu olabilmektedir. Kanunda bu gibi durumların engellenebilmesi için vekaleten katılım düzenlenmiştir. Yani kat malikleri kurulu toplantısına kat maliki bizzat katılabileceği gibi vekil tayin ettiği kişi de katılabilir.

funduszeue.info TAYİN EDİLMENİN ŞARTLARI VAR MIDIR?

Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Bu oy kat maliki tarafından bizzat kullanılabileceği gibi kat maliki tarafından yetkilendirilmiş bir vekil tarafından da kullanılabilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanununun maddesinin son fıkrasında şu şekilde açıklanmıştır : ‘‘ Kat malikleri , oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.’’

Ancak vekil, sınırsız sayıda kat maliki için oy kullanamaz. Bu husus maddenin devamında şu şekilde açıklanmıştır :

‘‘Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.’’

funduszeue.info TAYİN EDİLMEK İÇİN KANUNDA ÖZEL BİR ŞEKİL ÖNGÖRÜLMÜŞ MÜDÜR?

Kat malikleri kurulunda, kat malikini temsile yetkilendirilmiş kişinin vekil tayin edilebilmesi herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak söz konusu kat malikleri toplantısının, alınan kararının iptali için dava açıldığı durumlarda oy kullanan kişinin vekil olarak tayin edildiğinin ispatlanması gerekmektedir. Bunun için vekilin en azından SMS ya da internet üzerinden (whatsapp, facebook vs.) yazılı olarak tayin edilmesi ispat kolaylığı sağlamaktadır. Bu husus Yargıtay Hukuk Dairesinin / Esas, / Karar sayılı dosyasında şu şekilde açıklanmıştır:

‘‘Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir. Meğer ki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun. ’’

funduszeue.infoN KAT MALİKİ OLMASI ZORUNLU MUDUR?

Kanunda  vekilin kat maliki olması gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle vekil, kat maliki olmayan bir kişi de olabilir.

Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ

Avukat Hüseyin Acar 

Reşit Hukuk&Danışmanlık

"Apartman Yönetimi ve Kat Malikleri Kurul Toplant&#;s&#;" ilgili merak edilen bütün hususlara yer verilen çal&#;&#;mam&#;z&#; okumal&#;s&#;n&#;z.

&#;lk Kat Malikleri Toplant&#;s&#; ve Defterlerin Tutulmas&#;

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla ba&#;&#;ms&#;z bölüme sahip binalarda yönetici atanmas&#; mecburidir.

Kat maliklerinin yeni ta&#;&#;nd&#;&#;&#; ve henüz apartman yönetiminin olu&#;turulmad&#;&#;&#; binalarda öncelikle bir karar defterinin al&#;nmas&#; ve noterden tüm sayfalar&#;n&#;n onaylatt&#;r&#;lmas&#; gerekmektedir.

Bu i&#;lemi gönüllü olarak binada oturan ya da d&#;&#;ar&#;dan bir ki&#;i yapabilmektedir. Ard&#;ndan kat malikleri bir araya gelerek ilk geçici yönetimi olu&#;turabilmek için içlerinden bir ki&#;iyi yetkilendirerek ilk sayfaya bir karar almaktad&#;r. Al&#;nan kararda bu ki&#;iye vergi numaras&#; almaya, banka hesab&#; açmaya, tapudan malik listesi ve yönetim plan&#; almaya gibi yetkiler verilmektedir.

Yönetim plan&#;nda geçen toplant&#; tarihine göre, yine tapu dairesinden al&#;nan malik listelerine göre toplant&#; tebligat&#; yap&#;lmakta ve yap&#;lacak toplant&#;da ilk yönetim kurulu seçilmektedir.¹

Bina yönetim plan&#;, binay&#; yapan müteahhit ya da mal sahibi taraf&#;ndan kat irtifak&#; a&#;amas&#;na gelindi&#;inde tapu dairesine o binan&#;n nas&#;l yönetilece&#;ine dair verilen bir belgedir. Bu yönetim plan&#;nda genel kurulun hangi tarihte yap&#;laca&#;&#;, geçici yönetimin nas&#;l kurulaca&#;&#;, kaç ki&#;inin denetçi, yönetici olaca&#;&#;na ve binan&#;n kullan&#;m&#;na dair ayr&#;nt&#;lar bulunmaktad&#;r.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun maddesinde yönetim plan&#;na dair düzenlemeye yer verilmi&#;tir. Buna göre, apartmant yönetim plan&#;, bütün kat maliklerini ba&#;layan bir sözle&#;me hükmündedir. Yönetim plan&#;nda hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden do&#;acak anla&#;mazl&#;klar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara ba&#;lan&#;r.

Kat Malikleri Kurulunun Toplanmas&#;

KMK'n&#;n maddesi kat maliklerinin ve toplu yap&#; maliklerinin ola&#;an toplant&#; usullerini düzenlemektedir. Buna göre kat malikleri kurulu, 29/1'e göre y&#;lda bir defadan az olmamak üzere yönetim plan&#;nda gösterildi&#;i zaman diliminde, e&#;er yönetim plan&#;nda bir zaman dilimi belirtilmemi&#;se, her takvim y&#;l&#;n&#;n ilk ay&#; içinde toplan&#;r.

Toplu yap&#;larda ise kurullar, en geç iki y&#;lda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlar&#;nda gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemi&#;se, ikinci takvim y&#;l&#;n&#;n ilk ay&#; içinde toplan&#;r. Böylece kurullar&#;n, yönetim plan&#;yla diledikleri bir tarihte toplant&#; yapabilecekleri, aksi takdirde ocak ay&#;nda toplanman&#;n yap&#;lmas&#; gerekti&#;i anla&#;&#;lmaktad&#;r. Toplu yap&#;larda ise buna dair bir düzenleme olmamas&#; halinde her ikinci takvim y&#;l&#;n&#;n ocak ay&#;nda yap&#;lmas&#; gerekecektir.

KMK m. 29/II. f&#;kras&#; ise ola&#;anüstü toplant&#; usulünü düzenlemi&#;tir ve buna göre, önemli bir sebebin varl&#;&#;&#; halinde, blok yöneticisinin veya denetçisinin yâda bloktaki kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplant&#; için istenilen tarihten on be&#; gün önce o bloktaki tüm kat maliklerine imzalatt&#;r&#;lacak bir ça&#;r&#; veya bir taahhütlü mektupla toplant&#; sebebi de bildirilmek ko&#;uluyla blok kat malikleri her zaman toplanabilir. Ola&#;anüstü toplant&#; usulünde, yaz&#;l&#;l&#;k esas al&#;nm&#;&#;t&#;r. Görüldü&#;ü üzere, ola&#;an toplant&#; usulünde ça&#;r&#; &#;ekli hakk&#;nda kanunda bir aç&#;kl&#;k yoktur ancak yönetim plan&#;nda bu hususta bir düzenleme getirilebilir.

Yarg&#;tay'&#;n görü&#;üne göre de maddenin ikinci f&#;kras&#;nda yer alan 15 günlük süre ve ça&#;r&#; usulü ola&#;an toplant&#;lar için söz konusu de&#;ildir. Yani ola&#;an toplant&#;larda herhangi bir &#;ekilde kat maliklerinin toplant&#;dan ve gündeminden haberdar edilmesi yeterli olacakt&#;r.

Ola&#;anüstü toplant&#;da her ne kadar maddede birtak&#;m usuller belirlenmi&#;se de Yarg&#;tay burada iyi niyet ölçütünden hareketle kararlar vermektedir. &#;öyle ki; 15 günlük süreye ve ça&#;r&#; usulüne uyulmad&#;&#;&#;n&#; iddia eden kat malikinin iptalini istedi&#;i karar&#;n al&#;nd&#;&#;&#; toplant&#;ya kat&#;lm&#;&#; olmas&#; toplant&#;dan haberdar oldu&#;unun göstergesidir.

Gerek ola&#;an gerekse de ola&#;anüstü toplant&#;larda, yeterli say&#;n&#;n sa&#;lanamamas&#; halini düzenleyen 29/III f&#;kras&#;na göre ise, yeter say&#;ya ula&#;&#;lamamas&#; nedeniyle toplant&#;n&#;n ertelenmesi durumunda, ikinci toplant&#;n&#;n nerede ve hangi tarihte yap&#;laca&#;&#; belirtilir. Yani ikinci toplant&#; için yeniden bir ça&#;r&#; yap&#;lmayacakt&#;r. O esnada ikinci toplant&#;n&#;n yeri ve zaman&#; belirlenir. &#;lk toplant&#; ile ikinci toplant&#; aras&#;nda b&#;rak&#;lacak zaman yedi günden az olamaz.

Toplant&#; yeter say&#;s&#; ve karar yeter say&#;s&#; 30/l f&#;kras&#;nda düzenlenmi&#;tir. Maddeye göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin say&#; ve arsa pay&#; bak&#;m&#;ndan yar&#;s&#;ndan fazlas&#;yla toplan&#;r ve oy çoklu&#;uyla karar verir. Yeter say&#;n&#;n sa&#;lanamamas&#; nedeniyle ilk toplant&#;n&#;n yap&#;lamamas&#; halinde, ikinci toplant&#;, en geç on be&#; gün sonra yap&#;l&#;r. Bu toplant&#;da karar yeter say&#;s&#;, kat&#;lanlar&#;n salt ço&#;unlu&#;udur. Kanunda yeter say&#; için ayr&#;ca konulmu&#; olan hükümler sakl&#;d&#;r.

Kanun, ikinci toplant&#; için özel bir toplant&#; yeter say&#;s&#; belirlememi&#;tir. Bu nedenle, ikinci toplant&#;da pay ve payda&#; ço&#;unlu&#;u aranmaks&#;z&#;n toplant&#;ya kat&#;lan kat malikleri ile ikinci toplant&#; yap&#;lacakt&#;r.

Kat Malikleri Toplant&#;s&#;n&#;n Usule Ayk&#;r&#; Olmas&#;ndan Do&#;abilecek Uyu&#;mazl&#;klar Nelerdir?

Kat malikleri kurulunun ça&#;r&#; ve toplant&#;s&#;n&#;n kanunda veya yönetmelik plan&#;nda öngörülen usule göre yap&#;lmam&#;&#; olmamas&#; kurulun kararlar&#;na kar&#;&#; koyma imkân&#; vermektedir.

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar&#;n kanuna, yönetim plan&#;na ve hakkaniyete uygun olmad&#;&#;&#;n&#; dü&#;ünen kat malikleri KMK m. 33/f.1, c.1'e dayal&#; olarak bu kararlar&#;n iptal edilmesi için mahkemeye ba&#;vurabilirler.

Kimler &#;ptal Davas&#; Açabilir?

Kanun kat malikleri kuruluna kar&#;&#; iptal davas&#; açabilecek ki&#;ilerin kat malikleri oldu&#;unu KMK'n&#;n m. 33/f.1 ve c.1'de aç&#;k bir &#;ekilde belirtmi&#;tir. Kat malikleri kurulu toplant&#;s&#;na herhangi bir sebeple kat&#;lmayan kat maliklerinden her biri iptal davas&#; açabilir.

Toplant&#;ya kat&#;lan kat maliklerinin iptal davas&#; açabilmesi için ise al&#;nan karar&#;n aleyhine oy kullan&#;lm&#;&#; olmalar&#; gerekmektedir.

Ayn&#; &#;ekilde toplant&#;ya kat&#;larak karar alma a&#;amas&#;nda oy kullanmayan, çekimser ve lehte oy kullanan kat malikinin de iptal davas&#; açma hakk&#; olmayacakt&#;r.

Baz&#; yazarlara göre, kat maliki olumlu oy verse dahi, emredici hukuk kurallar&#;na ayk&#;r&#; olan kat malikleri kurulu kararlar&#;na kar&#;&#; iptal davas&#; aç&#;labilir.

&#;ptal Davas&#; Kime/Kimlere Kar&#;&#; Aç&#;l&#;r?

&#;ptal davas&#;, kat malikleri kurulu toplant&#;s&#;na kat&#;lan/temsil edilen ve söz konusu karar için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamam&#;na kar&#;&#; aç&#;l&#;r. Ayr&#;ca, bu kat maliklerini temsilen yöneticiye kar&#;&#; da aç&#;labilir.

Kat malikleri kurulu kararlar&#;na kar&#;&#; aç&#;lacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme ana gayrimenkulün bulundu&#;u yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m. 33/f.1).

&#;ptal Davas&#; Açma Süresi Nedir?

KMK m. 33/f.1'e göre kurul toplant&#;s&#;na kat&#;lan ancak olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden ba&#;layarak bir ay içinde; toplant&#;ya kat&#;lmayan kat maliki karar&#; ö&#;renmesinden ba&#;layarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden ba&#;layarak alt&#; ay içinde iptal davas&#; açabilir. &#;ptal davas&#;n&#; açmak için getirilen süre, hak dü&#;ürücü süre niteli&#;indedir.

Kanun koyucu "yok" say&#;lan veya "mutlak butlan" ile hükümsüz kabul edilen kararlar&#;n iptalinin ise herhangi bir süreye ba&#;l&#; olmadan istenebilece&#;ini düzenlemi&#;tir. Ancak hangi kararlar&#;n ''yok'' say&#;laca&#;&#; veya "mutlak butlan" yapt&#;r&#;m&#;na tabi tutulaca&#;&#;n&#; aç&#;kça düzenlememi&#;tir.

Kurulda karar yeter say&#;s&#; için öngörülen ço&#;unlu&#;un olu&#;mamas&#;, kat malikleri kurulunun yetkisinde olmayan bir konuda verdi&#;i kararlar bak&#;m&#;ndan yokluk yapt&#;r&#;m&#;na tabi olaca&#;&#; ö&#;retide ve yarg&#; kararlar&#;nda kabul edilmektedir.

Yarg&#;tay HD., E. /, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "Toplant&#; yeter say&#;s&#; bulunmadan yap&#;lan toplant&#; ve al&#;nan kararlar yok hükmündedir".

&#;eklinde belirtilerek, toplant&#; yeter say&#;s&#;n&#;n sa&#;lanamamas&#;n&#;n toplant&#; ve al&#;nan kararlar&#;n yok hükmünde oldu&#;u belirtmektedir.

Kat malikleri kurulunun toplanma veya karar alma süreci veyahut da al&#;nan kararlar Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 27'ye ayk&#;r&#; nitelik ta&#;&#;yorsa karara uygulanacak yapt&#;r&#;m mutlak butland&#;r.

Butlan yapt&#;r&#;m&#;na tabi kararlara, kurulun yetkisiz bir ki&#;i taraf&#;ndan toplanmas&#;, ba&#;&#;ms&#;z bölümlerin devrine genel bir yasa&#;&#;n getirilmesi, kat malikinin oy hakk&#;n&#;n veya kurulun gelecekte alaca&#;&#; kararlara kar&#;&#; dava açma hakk&#;n&#;n veyahut da kat maliklerine ili&#;kin zorunlu devri talep etme hakk&#;n&#;n ortadan kald&#;r&#;lmas&#; örnek olarak gösterilebilir.

Kanun'da her ne kadar yok say&#;lan ve mutlak butlan yapt&#;r&#;m&#;na tabi olan kararlar için iptal davas&#;n&#;n aç&#;lmas&#;ndan söz etmi&#;se de bu kararlar için aç&#;lacak dava hukuki nitelik olarak tespit davas&#;d&#;r.

&#;ptal karar&#; ile, kurulun karar&#; gerek kat malikleri gerekse üçüncü ki&#;iler bak&#;m&#;ndan geçmi&#;e etkili olarak ortadan kalkmaktad&#;r.

Buna göre;

1. Birinci, ikinci ve ola&#;anüstü toplant&#; için öngörülen usullere uyulmamas&#;,
2. Toplant&#; ve karar yeter say&#;lar&#;n&#;n olu&#;mamas&#;,
3. Kat malikinin yetkili olmayan vekil taraf&#;ndan temsil edilmesi iptal davas&#;n&#;n konusunu olu&#;turacakt&#;r.

KMK m. 33/f.2'e göre hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plan&#;na ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal karar&#;n&#; verir ve bunun, tespit edece&#;i k&#;sa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebli&#; eder.

KMK m. 33/f.3'e göre tespit edilen süre içinde hâkimin karar&#;n&#; yerine getirmeyenlere, ayn&#; mahkemece, iki yüz elli Türk liras&#;ndan iki bin Türk liras&#;na kadar idarî para cezas&#; verilir. Hükümde KMK m. 25 hükmü sakl&#; oldu&#;u düzenlenmi&#;tir.

Bu usuli ve &#;ekli sebepler d&#;&#;&#;nda kat malikleri kurulunca verilen kararlar&#;n emredici hükümlere ayk&#;r&#; olmas&#; ve kat maliklerinin menfaatlerini hakkaniyete ayk&#;r&#; bir &#;ekilde ihlal etmesi de iptal davas&#;na konu olabilir.

Bu Konuda Örnek Yarg&#;tay Kararlar&#; Nelerdir?

Yarg&#;tay HD., E. /, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "Dava konusu edilen toplant&#;lara davac&#; kat malikine toplant&#;lar için belirlenen tarihten en az 15 gün önce bir ça&#;r&#; yap&#;lmad&#;&#;&#; veya taahhütlü mektupla bildirilmedi&#;i anla&#;&#;lmakla bu toplant&#;lar&#;n ve al&#;nan kararlar&#;n yasan&#;n sözü edilen maddesi hükmüne ayk&#;r&#; oldu&#;u sonucuna var&#;lmaktad&#;r." karar ilam&#; ile toplant&#;ya davet edilme hususunun önemi vurgulanm&#;&#;t&#;r.

Yarg&#;tay HD., E. /, K. /, T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyar&#;nca as&#;l olan&#;n ba&#;&#;ms&#;z bölüm maliklerinin davet edilmesi ve onlar&#;n toplant&#;ya kat&#;lmas&#; olup, önceden verilmi&#; vekaletnameye istinaden bu husus bertaraf edilerek ve kat maliklerinin bu konudaki onaylar&#; al&#;nmadan toplant&#; yap&#;lamaz.'' karar ilam&#; ile ba&#;&#;ms&#;z bölüm maliklerinin toplant&#;ya davet edilmeden kural olarak toplant&#;n&#;n yap&#;lamayaca&#;&#; ifade edilmi&#;tir.

YHGK., E. /, K. /58, T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "Say&#; ve pay ço&#;unlu&#;u sa&#;lanmadan toplant&#; aç&#;lm&#;&#; olup, yasaya uygun olarak al&#;nm&#;&#; bir karar&#;n varl&#;&#;&#;ndan söz edilemez." karar ilam&#; ile geçerli bir toplant&#; karar&#; için say&#; ve pay ço&#;unlu&#;unun elzem nitelikte oldu&#;u belirtilmi&#;tir.

Yarg&#;tay HD., E. /, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "KMK m. 28/f.3 hükmünde, yönetim plan&#;n&#;n de&#;i&#;tirilmesi için bütün kat maliklerinin be&#;te dördünün oyu yeterli görülmü&#; iken, davaya konu yönetim plan&#;n&#;n iptali istenilen maddesinde yer alan, "yönetim plan&#;n&#;n de&#;i&#;tirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirli&#;i &#;artt&#;r" hükmü yasan&#;n bu kural&#;na ayk&#;r&#;l&#;k te&#;kil etti&#;inden yönetim plan&#;n&#;n bu maddesine yönelik olarak iptal karar&#; verilmesi gerekti&#;inin gözetilmemesi hatal&#;d&#;r.'' &#;eklinde belirterek kanundaki hükmün emredici oldu&#;u vurgulanm&#;&#;t&#;r.

Yarg&#;tay HD., E. /, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "Bir kat malikinin gerek bizzat ve gerekse vekili arac&#;l&#;&#;&#; ile kat malikleri kuruluna kat&#;l&#;p olumlu oy kulland&#;&#;&#; karar&#;n iptalini talep etmesi iyi niyet kurallar&#; ile ba&#;da&#;maz." &#;eklinde belirtilerek, toplant&#;da olumlu oy kullan&#;p akabinde bu karar&#;n iptalinin istenmesini iyi niyet ile ba&#;da&#;mayaca&#;&#; ifade edilmi&#;tir. Ancak karar&#;n al&#;nmas&#; için olumlu oy kullanan kat malikinin irade sakatl&#;&#;&#;na dü&#;tü&#;ü ileri sürülerek iptal davas&#; aç&#;lmas&#; mümkündür.

Apartman Yönetimi ve Tutulmas&#; Gereken Defterler Nelerdir?

Yöneticinin tutmak zorunda oldu&#;u defterler, KMK'nun ve maddelerinde belirtilmi&#;tir. Yönetici, 1'den ba&#;lay&#;p s&#;rayla giden sayfa numaralar&#; ta&#;&#;yan, her sayfas&#; noter mührü ile tasdikli olan bir karar defteri ve denetim defteri tutmakla yükümlüdür.

Buna göre yönetici, KMK m. 36'ya göre, kat malikleri kurulunun kararlar&#;n&#;, protokolleri, yap&#;lan ihtar ve tebligat&#;n özetini, tarihlerini ve bütün giderleri, madde de sözü geçen deftere (karar defteri) tarih s&#;ras&#;yla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle di&#;er bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Yarg&#;tay 18 HD., E/, K. /, T say&#;l&#; karar ilam&#;nda Yöneticinin bir ba&#;ka yükümlülü&#;ü &#;u &#;ekilde ifade edilmi&#;tir: "Yönetici, ana ta&#;&#;nmaz&#;n yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak bir deftere i&#;lemek ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamakla yükümlüdür. Gider belgeleri, fatura ya da kasa –ödeme fi&#;i olabilece&#;i gibi- i&#;in niteli&#;ine göre- yap&#;lan harcamay&#; gösteren ve ilgilisinin imzas&#;n&#; ta&#;&#;yan yaz&#;l&#; bir belge de olabilir."

Bu defterin, her takvim y&#;l&#;n&#;n bitmesinden ba&#;layarak bir ay içinde yönetici taraf&#;ndan notere kapatt&#;r&#;lmas&#; mecburidir.

Yarg&#;tay 5. HD., E/, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda; "yöneticinin kat malikleri kuluna ili&#;kin karar defterini yasal süre içinde notere onaylatt&#;rmakla yükümlü oldu&#;una" yöneticinin yükümlülü&#;ü belirtilmi&#;tir.

Noterlikte onaylanmas&#; gereken bu deftere, toplanan ayl&#;k avanslar –her bir ba&#;&#;ms&#;z bölüm itibariyle- tahsil edildikleri tarih ve kar&#;&#;l&#;&#;&#;nda verilen makbuz numaras&#; ile giderler de tarih s&#;ras&#;yla ve harcamalar belgelerinin tarihi ile kimlere verildi&#;i yaz&#;lmal&#;d&#;r.

Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye maddenin son f&#;kras&#;nda yaz&#;l&#; cezalar uygulan&#;r.

Yöneticinin bu husustaki görevlerini ihmal etmesi yüzünden kat malikleri zarar görmü&#;lerse, onlar hem sözü edilen cezan&#;n uygulanmas&#; için mahkemeye ba&#;vurabilecek, hem de vekâlet hükümleri gere&#;ince tazminat davas&#; açabileceklerdir; örne&#;in bir makbuzun saklanmamas&#; sebebiyle ikinci bir ödeme yapmak gerekmi&#;se, yönetici tazminat ödemekle yükümlü olacakt&#;r.

Apartmant Yöneticisinin Sorumluluklar&#; Nelerdir?

KMK m'e göre yönetici, yetki ve görevlerinin s&#;n&#;rlar&#; içinde kat maliklerine kar&#;&#; vekil konumundad&#;r ve aynen vekil gibi sorumludur.

Aksi yönetim plan&#;nda kararla&#;t&#;r&#;labilmekle beraber yöneticinin görevleri KMK'n&#;n , ve maddelerinde düzenlenmi&#;tir.

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar&#;n yerine getirilmesi, kat malikleri kurulunun toplant&#;ya ça&#;r&#;lmas&#;, defter tutulmas&#; ve belgelerin saklanmas&#; bu görevler aras&#;ndad&#;r.

Yarg&#;tay HD, E. /, K. / T. say&#;l&#; ilam&#;nda yöneticinin maliklere kar&#;&#; vekil gibi sorumlu oldu&#;undan &#;u &#;ekilde bahsedilmi&#;tir; "Kat Mülkiyeti Yasas&#;n&#;n maddesi hükmünce yönetici, yasa ile kendisine verilen görevlerin yerine getirilmesinde kat maliklerine kar&#;&#; aynen bir vekil gibi sorumludur. Yöneticinin sorumlulu&#;u görev süresi ile s&#;n&#;rl&#; olup, bu süre içerisinde görevlerini kasten veya savsaklama sonucu yerine getirmemesi yüzünden kat maliklerinin u&#;rad&#;&#;&#; zararlar&#; kar&#;&#;lamak durumundad&#;r."

Yöneticinin görevini gere&#;i gibi yapmad&#;&#;&#; hallerde hukuk sistemimiz bu sorumluluk için çe&#;itli yapt&#;r&#;mlar öngörmü&#;tür. Bu yapt&#;r&#;mlar&#;n temeline; iki taraf aras&#;ndaki ili&#;kiye 'Borçlar&#;n Yerine Getirilmemesinin Sonuçlar&#;n&#;' dayand&#;rmak gerekecektir.

Yönetici, görev ve yetkisinin ihlali sebebiyle sorumluluktan kurtulabilmesi için, zarar&#; meydana gelmesinde kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyece&#;ini ispat etmek zorundad&#;r.

Yönetici, her türlü özen ve dikkati gösterseydi dahi zarar meydana gelece&#;ini ispat etmek durumundad&#;r. Yine meydana gelen zararda, yönetici oldu&#;u gibi kat maliklerinin aç&#;k talimat&#;na uygun davrand&#;&#;&#; için zarar meydana gelmi&#;se, bu zarardan yöneticiyi sorumlu tutmamak gerekmektedir.

Kat malikleri kurulu her zaman verece&#;i kararla yöneticiyi azletme hakk&#;na sahiptir. Böyle bir hakk&#;n sözle&#;me ile s&#;n&#;rland&#;r&#;lmas&#; veya kald&#;r&#;lmas&#; mümkün de&#;ildir.

Yöneticiden memnun olmayan herhangi bir toplu yap&#; maliki, kendi ba&#;&#;na yöneticiyi azledemez. KMK maddesine göre öncelikle bu talebini yetkili kat malikleri kuruluna iletmelidir. Kurul karar&#;, toplu yap&#; kat maliklerinin say&#; ve arsa pay&#; bak&#;m&#;ndan ço&#;unlu&#;u taraf&#;ndan verilecek karar olup, kurulun talebi reddetti&#;i takdirde kurulun karar&#;na kar&#;&#; yarg&#; yoluna ba&#;vurulabilir.

Konutun yönetimi için seçilen yönetici, kendisine verilen talimat veya görev icab&#; gerekli i&#;lemleri yapmamas&#; halinde toplu konut malikleri yöneticiden söz konusu görevi yapmas&#;n&#; isteyebilirler.

Örne&#;in toplu konutlara ili&#;kin tutulmas&#; gereken defterlerin noterlere tasdik edilmesi i&#;lemi yerine getirilmemi&#; ve bu nedenle toplu konut bir para cezas&#;na mahkûm edilmi&#;se, bu durumda toplu konut yöneticisinden bu görevi aynen ifas&#; istenebilir veya bu eylemsizlik nedeniyle ortaya ç&#;kan zarar&#;n ödenmesi-tazmini istenebilir.

Özet

Apartman yöneticisinin görevleri KMK'nun ilgili maddelerinde düzenlenmi&#; bulunmaktad&#;r. Kat maliklerinin usule uygun toplant&#;ya ça&#;r&#;lmas&#; ve defterlerin usule uygun tutulmas&#; da bu görevler aras&#;ndad&#;r. Apartman yöneticisi kat maliklerine kar&#;&#; bu görevlerini yerine getirmezse veya eksik yerine getirirse bir vekil gibi sorumlu tutulmaktad&#;r. Yöneticinin görevini ihmal etmesi veya kasten kat maliklerin zarar&#;na hareket etmesi durumunda kat maliklerine kar&#;&#; borca ayk&#;r&#;l&#;&#;&#; gündeme gelecek ve olu&#;an zarardan sorumlu olacakt&#;r. Bununla birlikte kanun yöneticiye cezai sorumlulukta yüklemi&#;tir.

KMK'nun m. 41'de kat malikleri kurulu veya kurul taraf&#;ndan görevlendirilen denetim kuruluna yöneticinin denetlenmesi hususunda bir hak tan&#;nmakla beraber ayn&#; zamanda ödev yüklenmi&#;tir. Dolay&#;s&#;yla denetim kurulu veya kat maliklerinin denetim görevini yerine getirmemesi neticesinde yöneticinin ihmali davran&#;&#;lar&#; sonucunda zarar meydana gelmi&#;se veya zarar&#;n büyümesine sebep olunmu&#;sa yönetici ve ilgili ki&#;ilerin bu zarardan birlikte sorumlu olmalar&#; gerekti&#;i kanaatindeyim. Devletin re 'sen denetimi bulunmad&#;&#;&#;ndan kat malikleri böyle bir durumun varl&#;&#;&#;n&#; ö&#;renir ö&#;renmez harekete geçmeli gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesine &#;ikâyet yoluna gitmelidir.

&#;lgili Mevzuat ve Kaynakça

• Say&#;l&#; Kat Mülkiyeti Kanunu.
• SONGÜL SARI, (Toplu Yap&#;larda Yöneticinin Hukuki Sorumlulu&#;u, &#;stanbul Ticaret Üniversitesi/Yüksek Lisans Tezi).
• Dr. Ö&#;r. Üyesi Ahmet NAR, EBYÜHFD, C. XXII S. 1–2 ().
• EMS Bina Yönetim Hizmetleri Blog Yaz&#;s&#;.
• ÖZ&#;&#;NEC&#; Hukuk Bürosu/Kat Malikleri Kurulu Toplant&#;s&#; Ça&#;r&#; Usulü.
• &#;lgili Yarg&#;tay Kararlar&#;.

Referanslar

1. EMS Bina Yönetim Hizmetleri.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

POPULAR ARTICLES ON: Real Estate and Construction from Turkey

LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi