Kira Bedelinden Ev Fiyatı Hesaplama

Ev değeri hesaplama konusu ev satın almak isteyen kişilerin en çok önem verdiği konularından biridir. Çünkü birçok emlak ofisi veya ev sahipleri evin değerinin üstünde fiyat sunduğu için müşteriler ev satın alma konusunda endişe duyuyorlar. Bu yüzden evin değer hesaplamasını bilen kişiler güven ile adım atabiliyorlar. Bunu anlaşılır bir şekilde anlatmak gerekirse konut değeri hesaplama da birçok yöntem bulunur.

Bunlardan birkaçı şöyledir;

• Benzer evler ile kıyas usulü hesaplama
• Kira bedeline göre evin değerini hesaplama
• Emlak danışanlarından yardım alarak hesaplama
• Çevrim içi ve ücretsiz sitelerden hesaplama
• Konut kredisi için ev ekspertiz değeri hesaplama  
• Rayiç Bedeli hesaplama

Benzer Evler İle Kıyas Usulü Hesaplama

Alacağınız evin konumu yani evin baktığı cephe, merkezi konumu, yeni bina olması, ulaşım olanaklarının zengin olması, havuzu olması, manzaraya sahip olması gibi durumlar fiyatı etkileyen çok önemli faktörlerdir. Satın alacağınız evin özelliklerine benzer başka bir ev bularak fiyat kıyası yapabilirsiniz.

Kira Bedeline Göre Evin Değerini Hesaplama

En kolay yöntemlerden biri olan bu hesaplamayı yapmak için aylık kira bedellerini incelemek gerekmektedir. Satın alacağınız evin aylık kira bedeline göre yıllık ederini ve kazancınız olup olmayacağını hesaplamak iyi bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır.

Emlak Danışanlarından Yardım Alarak Hesaplama

Satın alacağınız evin çevresinde emlak ofisi var ise evinize benzer özellikte olan başka evlerin fiyatlarını öğrenmeniz iyi olacaktır. Ancak gayrimenkul danışanları ve emlak danışanları evleri m2 usulü ile hesaplasa da emlak danışanları evin konumu, site içerisinde olup olmaması, yeni bina olması gibi özelliklerden ötürü fiyatta değişikliğe gidebilirler. Bu yüzden konut değeri hesaplama da gayrimenkul danışanlarından daha kesin sonuçlar almanız mümkündür.

Konut Kredisi İçin Ev Ekspertiz Değeri Hesaplama

Ev almak isteyenlerin çoğu konut kredisine başvurur. Banka müşterilere emlak ekspertiz değeri oluşturur ve bu işlemi yaparken değerleme uzmanı ile rapor hazırlar.

Süreç şu şekilde ilerler;

• Konut kredisi başvurusu yapılır
• Banka eksper ataması yapar
• Eksper eve bakıp detaylı bir şekilde rapor hazırlar
• Konutun fiyatı ortaya çıkar

Rayiç Bedeli Hesaplama

Rayiç bedeli, satın alacağınız gayrimenkulün güncel alım satım değerini belirtir. Satın alacağınız evin en düşük alım satım bedelini hesaplayarak evin değerini öğrenebilirsiniz. 

Bunun hesaplaması için ise öncelikle;

• Satın almayı düşündüğünüz evin bölgesinde bulunan en az 3 evin rayiç bedeli ve m2 öğrenilmelidir.
• Ardından rayiç bedeli ve m2’si öğrenilen bu 3 evin rayiç bedellerini toplanır. Aynı şekilde metrekareleri de toplanır ve toplam rayiç, toplam metrekareye bölünür.
• Çıkan sonuç, rayiç bedeli belirlenmek istenen yani satın alacağınız evin metrekaresi ile çarpılır.
• Son işlem sonucu çıkan sonuç metrekare başına çıkan rayiç bedelini ifade eder yani satın almak istenilen evin rayiç bedelini ifade eder.

Çevrim İçi Ve Ücretsiz Sitelerden Hesaplama

İnternette çoğu ekspertiz ve gayrimenkul siteleri mevcuttur, buralardan da müşteriler ev değerleri için hesaplama yapabilmektedirler.

eTaşın ise bu sancılı süreci atlattıktan sonra yanınızda olur ve sizi hiç yormadan anahtar teslim taşımacılığı ile rahatça taşınmanızı sağlar. Size sadece istenilen bilgileri vermek ve arkanıza yaslanmak kalır. eTaşın ile anahtar teslim taşımacılığın keyfini sürmek için şimdi teklif alın!

*Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca tüm bankaların güncel konut kredisi faiz oranlarına ulaşmak için konut kredisi hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

1- Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi

Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.

Türkiye genelinde ev değerleri ortalama aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul’da ise bu çarpanın ortalaması ay. Bu rakamların bize anlattığı hikaye şudur: alacağınız evi eğer bir yatırım olarak görürseniz (ki bizce ev alım kararı birçok kişinin hayatında verdiği en büyük yatırım kararı) yatırdığınız paranın size geri dönme süresi yaklaşık 18 sene olacaktır. Tabi yüksek enflasyonlu bir ülke olduğumuz için arada kira artışı da olacaktır ama bu hesaplama yöntemi için kira artışı önemli bir faktör değil. Rayiç bedel hakkında daha detaylı bilgi almak için rayiç bedel sayfamızı inceleyin.

Bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye genelinde yaklaşık 18 sene. Yani aylık kiranın katı evin değeri için iyi bir ilk tahmin yöntemi.

Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise şu: çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.

Genel olarak kabul gören süreler ise iş yerleri için yıl, konutlar için ise yıldır. Bu durumda ortalama aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini TL (* TL) olarak hesaplayabiliriz.

Bu arada evi satın aldıktan sonra değerinin nasıl artacağı başka bir konu. Bu konuda hesaplama yapmak konut değer artışı hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Konut Kredisi Hakkında Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

2- Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi

Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir.

Aşağıda listelediğimiz özellikler, genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan özellikler:

1. Merkezi konumda bulunması
2. Ulaşım olanaklarının zengin olması
3. Yeni bina olması
4. Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5. Dairenin ön cephede yer alması
6. Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)
7. Binada asansör bulunması
8. Manzaraya sahip veya önünün açık olması
9. Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m²) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m² fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar.

Ancak, emlakçılar evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri tam olarak karşılaştırmadan fiyat verdikleri için bu rakamlara güvenmeyin, hesabınızı kendiniz yapın.

Karşılaştırma yaparken kullanabileceğiniz en iyi yöntem benzer konum ve özelliklere sahip olan konutun birim metrekare (m²) fiyatını hesaplamak olacaktır. Böylece farklı büyüklüklerdeki evleri birbirleriyle karşılaştırabilirsiniz. Örneğin bin TL fiyat biçilen m² büyüklüğündeki bir dairenin birim m² fiyatı TL/ m² = TL/m² olarak hesaplanabilir. Bunu almak istediğiniz benzer özellikli (misal: m² büyüklüğünde) bir ev için kullanırken de TL/m² * m² = TL hesabını yapabilirsiniz.

En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu 2 yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır.