Depremde Evi Yıkılan Kiracının Hakları

Av. Arb. Sefa Karc&#;o&#;lu

Deprem bölgesinde bir taraftan yaralar sar&#;lmaya devam ederken di&#;er taraftan kiraya veren ile kirac&#;lar aras&#;nda, kira bedelinin ödenmesi, fesih, tazminat ve onar&#;m bedeli konusunda hukuki uyu&#;mazl&#;klar ortaya ç&#;kmaya ba&#;lad&#;.

Kiraya veren kira bedelini talep ederken kirac&#; da, y&#;k&#;ld&#;&#;&#; veya a&#;&#;r hasarl&#; oldu&#;u için fiilen kullanamad&#;&#;&#; ya da artç&#;lar devam etti&#;i için art&#;k kullanmak istemedi&#;i hasar görmeyen evin veya i&#;yerinin kiras&#;n&#; ödemek istemiyor, ta&#;&#;nmak istiyor.

Peki, bu durumda kirac&#;n&#;n haklar&#; nedir?

• Deprem nedeniyle y&#;k&#;lan ev veya i&#;yerine ait sözle&#;mesinin hukuki durumu

Kira sözle&#;melerine ili&#;kin düzenlemenin yer ald&#;&#;&#; Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren, kiralanan&#; kararla&#;t&#;r&#;lan tarihte, sözle&#;mede amaçlanan kullan&#;ma elveri&#;li bir durumda teslim etmek ve sözle&#;me süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. (TBK m) Bunun kar&#;&#;l&#;&#;&#; olarak da kirac&#;, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. (TBK m. )

Ancak, deprem nedeniyle y&#;k&#;lan veya a&#;&#;r hasarl&#; oldu&#;u için y&#;k&#;lacak olan ta&#;&#;nmazlardaki kira sözle&#;mesi, hasar&#;n ya&#;and&#;&#;&#; deprem tarihi itibariyle fiili imkâns&#;zl&#;k nedeniyle sonra erer.

• Deprem nedeniyle kullan&#;lmaz hale gelen ta&#;&#;nmazlar için, Kirac&#;n&#;n kira ödeme yükümlülü&#;ü var m&#;d&#;r?

Deprem nedeniyle y&#;k&#;lan veya kullan&#;lamaz hale gelen ta&#;&#;nmaz, kullan&#;lamaz hale geldi&#;i anda, kirac&#;n&#;n kira ödeme yükümlülü&#;ü ortadan kalkar. Dolay&#;s&#; ile Pazarc&#;k ve Elbistan depreminin ya&#;and&#;&#;&#; 6 &#;ubat tarihi itibariyle, tamamen y&#;k&#;lan, a&#;&#;r veya orta hasarl&#; oldu&#;u için kullan&#;lamaz hale gelen ta&#;&#;nmaz için kirac&#;n&#;n, kiralanan ta&#;&#;nmazda e&#;yalar&#; kalm&#;&#; olsa bile kira ödeme borcu bulunmamaktad&#;r. 

• Kirac&#;, pe&#;in ödedi&#;i kira bedeli ve depozitonun iadesini talep edebilir mi?

Deprem felaketinin ya&#;and&#;&#;&#; birçok ilde genellikle ev ve i&#;yeri kiralar&#; y&#;ll&#;k olarak ödenmektedir. Deprem nedeniyle kullan&#;lamaz hale gelen ta&#;&#;nmaz için e&#;er kira bedeli y&#;ll&#;k olarak ödenmi&#; ise, ta&#;&#;nmaz&#;n kullan&#;lamaz hale geldi&#;i tarihten sonraki dönem için kirac&#;n&#;n kira ödeme yükümlülü&#;ü olmayaca&#;&#; için kirac&#;, pe&#;in ödedi&#;i kira bedelini kiralayandan talep hakk&#; vard&#;r.

Kiralanan ta&#;&#;nmaz, deprem nedeniyle hasara u&#;rad&#;&#;&#;ndan, depozito yani güvence bedelinin Kiralayan taraf&#;ndan Kirac&#;ya ödenmesi gerekir. 

• Depremde hiç hasar görmeyen veya az hasarl&#; olan ta&#;&#;nmaz&#;n Kirac&#;s&#;, kira sözle&#;mesini feshetme hakk&#; var m&#;d&#;r?

Kirac&#; ve kiralayan, kira sözle&#;mesi boyunca sözle&#;medeki hükümler ile ba&#;l&#;d&#;r. E&#;er ta&#;&#;nmaz hiç hasar görmemi&#; veya az hasarl&#; ise, kirac&#;n&#;n deprem bölgesindeki kira ödeme yükümlü&#;ü devam eder.

Ancak, deprem nedeniyle binlerce binan&#;n y&#;k&#;ld&#;&#;&#;, günlük hayat&#;n sürdürülemez hale geldi&#;i ve ticaretin yap&#;lamad&#;&#;&#; bir ortamda, ne konut ne de i&#;yeri kirac&#;s&#; kiralad&#;&#;&#; ta&#;&#;nmaz hiç hasar görmemi&#; olsa dahi, kira sözle&#;mesine devam etmeye zorlanamaz.

Dolay&#;s&#; ile deprem esnas&#;nda ve sonras&#;nda a&#;&#;r korku ve travma ya&#;ayan kirac&#;, günlük hayat&#;n sürdürülemez oldu&#;u bölgeden, farkl&#; bir yere ta&#;&#;nmak için kira sözle&#;mesini TBK m. ’de yer alan “Ola&#;anüstü fesih" yolu feshetme hakk&#;nda sahiptir.  

Deprem gibi ola&#;anüstü bir olay&#;n varl&#;&#;&#; halinde Kirac&#;, kirac&#;s&#; oldu&#;u ta&#;&#;nmaz az hasarl&#; veya hiç hasar görmemi&#; olsa bile, depremden sonra mümkün olan en k&#;sa sürede, kiralayana gönderece&#;i bir ihtarname ile 3 ay sonra kira sözle&#;mesini feshedece&#;ini yaz&#;l&#; olarak bildirmek zorundad&#;r.

• Deprem nedeniyle zarara u&#;rayan kirac&#;, ev sahibine kar&#;&#; dava açma hakk&#; var m&#;d&#;r?

Deprem nedeniyle y&#;k&#;lan ta&#;&#;nmaz&#;n içindeki e&#;yalar&#; ve taciri ürünleri nedeniyle kirac&#;n&#;n, kiraya verene kar&#;&#; dava açarak zarar&#;n&#; tazmin edebilmesinin tek &#;art&#;, kiraya verenin kiralayan&#;n çürük bir yap&#; oldu&#;unu bile bile kiralam&#;&#; olmas&#; halinde mümkündür. Aksi halde, kirac&#;n&#;n kiraya verenden tazminat talep etme hakk&#; yoktur.

Örne&#;in kira sözle&#;mesi yap&#;lmadan önce bina hakk&#;nda çürük raporu verilmi&#; ve kiralayan da bu durumu bilmesine ra&#;men, ta&#;&#;nmaz&#;n&#; kiraya vermi&#; ise, kirac&#; deprem nedeniyle u&#;ram&#;&#; oldu&#;u zararlar&#; kiralayandan tazmin etme hakk&#;nda sahiptir.

Kanaatimce, ta&#;&#;y&#;c&#; kolanlar&#; kesen ya da kesildi&#;ini bildi&#;i halde, ta&#;&#;nmaz&#;n&#; kiraya veren de, kirac&#;s&#;n&#;n kolon kesilmesi nedeniyle y&#;k&#;lan bina dolay&#;s&#; ile u&#;ram&#;&#; oldu&#;u tüm zararlar&#; kiraya verenden isteyebilir.

• Az hasarl&#; ta&#;&#;nmaz&#;n onar&#;m&#; kime aittir?

Ta&#;&#;nmaz&#;n az da olsa hasar görmesinde hiçbir kusuru bulunmayan kiralayan, ta&#;&#;nmazda hasar meydana geldi&#;i için, hasar&#; onarmak ve kira sözle&#;mesi boyunca kiralanan&#; kullan&#;ma haz&#;r bir &#;ekilde bulundurmak zorundad&#;r.

Depremde binan&#;n hasar görmesi, kira sözle&#;mesi hükümleri bak&#;m&#;ndan ay&#;p te&#;kil eder. E&#;er, yaz&#;l&#; ihtara ra&#;men kiralayan ay&#;b&#; gidermez ise, Borçlar Kanunu’nun maddesi ve devam&#;nda yer alan düzenlemelere göre kirac&#;n&#;n ay&#;b&#;n giderilmesini isteme ve fesih, kira bedelinin indirilmesi ve zarar&#;n giderimi talep haklar&#; do&#;ar.

Kahramanmaraş merkezli depremlerde bin bina ve bin bağımsız bölümün acil yıkılacak, ağır hasarlı veya yıkık olduğu tespit edildi. Devam eden hasar tespit çalışmaları sonucunda bu sayının artması bekleniyor.

Deprem bölgesinde bulunan binalarda ev sahiplerinin yanı sıra pek çok kiracı da oturuyor. Kiracıların çoğu ise deprem nedeniyle doğan haklarını bilmiyor. Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Oğuz Sadık Aydos, Türk Borçlar Kanunu’na göre deprem bölgesinde yaşayan kiracıların haklarını TRT Haber için anlattı. İşte 5 soruda depremden etkilenen kiracıların hakları…

1. Kira konusu taşınmazın depremde kullanılamaz hale gelmesi kira ilişkisini ne şekilde etkiler?

Deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasarlı olduğu için yıkılacak olan taşınmazlardaki kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş kabul edilir. Zira ev sahibinin kira konusu taşınmazı, kiracının kullanımına hazır halde bulundurmaması nedeniyle borcu imkansız hale gelir.

[Fotoğraf: AA]

2. Deprem nedeniyle kullanılamaz hale gelen taşınmazlar için kiracı kira bedelini ödemek zorunda mıdır?

Kiracının kira bedelini ödemesi, kira konusu taşınmazı kullanmasının karşılığıdır. Taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda doğal olarak kiracının kira bedelini ödeme sorumluluğu ortadan kalkar. Deprem meydana gelmeden önceki kullanımlar için kiracının borcu devam eder. Söz gelimi her ayın 15'inde kira bedelini “otur-öde” şeklinde ödeyen kiracı, 15 Ocak ile depremin meydana geldiği 6 Şubat tarihleri arasındaki günlerin karşılığı olan kira borcunu ödemek zorundadır.

3. Depremde yaşadığı korkudan ötürü farklı bir ile taşınmak isteyen kiracıların hakları nedir?

Kiralanan taşınmazın depremde hiçbir hasar görmemesi halinde kira ilişkisi devam eder. Deprem esnasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı, farklı bir ile taşınmak için kira sözleşmesini feshedebilir. "Olağanüstü fesih" olarak nitelendirilen bu yola başvurmak için 3 aylık süreye uyulması gerekir. 3 aylık süre zarfında kiracı kira bedelini ödemeye devam eder. Bu feshin yapılması için dava açmaya gerek yoktur. Ancak fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir.

[Fotoğraf: AA]

4. Deprem nedeniyle zarara uğrayan kiracı, ev sahibine karşı dava açabilir mi?

Kiralanan taşınmazın depreme dayanıklı olmaması, ilgili mevzuata aykırı yapılması hallerinde, bu durumu bilerek kiraya veren ev sahibi kiracının uğradığı zararı tazmin etmek zorundadır.

5. Kiracının deprem nedeniyle hasarlı olan taşınmazda bulunan eşyasının bedeli ne olacak?

Depremden sonra can güvenliği gibi nedenlerle taşınmaza giriş yasaklanmışsa kiracı tahliyeye zorlanamaz. Bu durumda doğal olarak ev sahibinin de kiracının mallarını koruma yükümlülüğü söz konusu değildir. Taşınmaza giriş yasaklanmamakla birlikte kiracının veya yakınlarının tedavi sürecinin devam etmesi, yaşanılan üzüntü gibi nedenlerle deprem bölgesindeki eşyanın alınamaması halinde somut olay çerçevesinde karar verilmesi gerekir.