Kaks Gabari Hesaplama

TAKS, KAKS ve Gabari terimleri inşaat yapım aşamasından proje ile alakalı terimlerdir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile bu terimler ve planlar düzenlenmektedir.

Tüm gayrimenkullerin tapu masrafını hesaplamak için tapu harcı hesaplama, gayrimenkul satışı durumunda ödenecek vergi hesaplaması için değer artış kazancı hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

TAKS Nedir?

TAKS kelimesinin açılımı, taban alanı kat sayısıdır. Kelimenin de açılımında anlaşılacağı üzere yapılacak olan inşaatın taban alanın belirleme yöntemidir. İlgili yönetmelikte şu şekilde tanımlanmaktadır: Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planında bu oran açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısı; ayrık veya blok nizam olan yerlerde %40’ı, bitişik nizam olan yerlerde ise %50’yi geçemez. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.

KAKS Nedir?

KAKS kelimi açılımı olarak, "kat alanı kat sayısı" demek olsa da emsal olarak adlandırılmaktadır. İlgili yönetmelikte şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS/Emsal): Yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.”  

Öte yandan KAKS imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden hesaplanarak bulunur.

Emsal ve gabari nedir, nasıl hesaplanır?

Emsal ve gabari terimleri inşaatına başlanacak yapıların boyutlarına ilişkin sınırlamalar veriyor. Buna göre emsal ve gabari nedir, nasıl hesaplanır diyorsanız hemen yanıtlayalım.

Gabari nedir?

Gabari, yapılacak bir binanın belediyece öngörülen azami yüksekliği olarak karşımıza çıkıyor. Gabari ölçüleri, arazinin yüzölçümü boyuna ve emsaline uygun olarak belirleniyor. 

Arsada gabari nasıl hesaplanır?

Arsa gabari ölçüleri, arsa üzerinde yapılacak binanın bağlı olduğu belediye tarafından belirleniyor.

Emsal nedir?

Emsal, kat alanı kaysayısı (KAKS) olarak karşımıza çıkıyor. Emsal, yapılacak yapının kat alanı katsayısına ilişkin sınırlama getiriyor. Emsal hesabı arsa emsal değeri ve imar planı doğrultusunda yapılıyor.

Emsal hesaplama:

KAKS oranı:  

Arsa alanı: metrekare

Toplam İnşaat alanı: metrekare

Gabari hesaplama:

KAKS oranı:

Arsa alanı: metrekare

Gabari:

Işıl Seren

Emlak piyasasında adı sıklıkla geçen sözcüklerden biri olan gabari nedir? Gabari hesaplaması nasıl yapılır? Bu soruların cevaplarını merak ediyorsanız doğru adrestesiniz! Fransızcadaki gabarit sözcüğünden türemiş olan gabari; boyut, ölçü ve kalibre gibi anlamlara gelir. Beyaz eşyaların boyutlarını ya da köprü ve tünellerden geçebilecek taşıtların maksimum yüksekliğini ifade etmek için kullanılabilir. Emlak dünyasında da en çok kullanılan kelimelerden biridir ve bina yüksekliği ile ilişkilidir. Yani herhangi bir mahallede ya da beldede belediyenin izin verdiği maksimum bina yüksekliğine denir. Gabari değeri, binanın kaldırım hizasından çatıya kadar olan kısmının ölçümünü ifade eder. 

Emsal Nedir?

Gabari hesaplamasında en çok başvurulan kavramlardan bir tanesi emsaldir. Tapuda KAKS yani “kat alanı kat sayısı” olarak belirtilen emsal, bir arsaya yapılacak olan inşaatın en fazla ne kadar alana yapılabileceğini gösterir. Örneğin gösterilen emsal değeri 0,3 ise bu demektir ki ilgili arsanın en fazla %30&#;unu kapsayacak bir alanda inşaat yapılabilir. Yani gabari ile emsalin farkı gabari yapılabilecek binanın azami yüksekliğini belirtirken (örneğin 10 metre) emsal ise yapılabilecek alanın yüzölçümünü belirtir. Örneğin metrekare bir alanın %30&#;u olan metrekare inşaat yapılabilir. 

Gabari ve Emsal Nasıl Hesaplanır?

Yazının başında verdiğimiz örnekten yola çıkalım. Farz edelim ki metrekarelik bir araziniz var. Tapunuzda gösterilen emsal değeri ise 0,3. Bu durumda metrekarenin %30’unu hesaplamak için x 0,3 işlemini yaparız ve sonucu metrekare şeklinde buluruz. Emsal hesaplamasında oran söz konusuyken gabari hesaplamasında çatı payı gündeme gelir. Eğer imar planınızda maksimum 10,5 metrelik bir binaya izin veriliyorsa bundan 0,5 metreyi çıkarmanız gerekir. Zira 0,5 metre çatı için ayrılan payı ifade eder. Böylece önünüze 10 metrelik bir değer çıkar. İmar planı içerisinde 3 katlı bir plana izin verilmişse ve metrekarelik bir kullanım alanımız varsa bu demek oluyor ki binanın her katı metrekare olmalıdır. Ancak bu her zaman geçerli olmayabilir. Bazen imarda kat adedi belirtilmez sadece gabari, yani yükseklik belirtilir.

Bu durumda şu adımları izleyerek kat başına ne kadar alan düştüğünü bulabilirsiniz.

• Gabarisi (maksimum bina yüksekliği) 10,5 metre ve emsal değeri 0,3 olan metrekarelik arsanız için kat başına düşen alan ne kadardır?
• Arsanın yüzölçümü ile emsal değeri çarpın: x 0,3 = metrekare
• Gabari değerinden çatı payını çıkarın: 10,5 &#; 0,5 = 10 metre
• Gabari değerini kat yüksekliğine bölün: 10 / 3 = 3 kat (Mevzuata göre kat yüksekliği minimum metre olabilir. Bu durumda 4 katlı bir bina yapılamaz. Maksimum 3 katlı bir bina yapılabilir.) 
• Toplam inşaat alanını kat sayısına bölün: / 3 = metrekare. (Yani her kat en fazla metrekare olabilmektedir.)

Bu hesaplamalarla elde edilen değerler, o bina için azami rakamları ifade eder. Yani bu değerlerden daha geniş ya da daha yüksek katlar ve binalar inşa edemezsiniz. Ancak dilerseniz arsanızın daha küçük bir alanını inşaat için ayırmanızda bir sakınca yoktur. Örneğin iki katlı bir bina inşa ettikten sonra üçüncü katı yapıp yapmamak tamamen sizin tercihinize kalmış.

Gabari Değerinin Yer Almadığı Tapularda Hesaplama Nasıl Yapılır?

Bazı tapularda gabari, yani maksimum yükseklik değeri belirtilmez. Buna inşaat dilinde &#;H serbest&#; denir. Ancak bu durum, bir gökdelen dikebileceğiniz anlamına gelmez. Örneğimiz üzerinden gidersek:

• metrekarelik bir arsa 0,3 emsal ile metrekarelik bir alana sahip olur.
• Eğer imarda yükseklik belirtilmemişse, bir diğer deyişle &#;H serbest&#; durumu mevcutsa kat başına metrekarelik iki2 katlı bir bina inşa etmek de, kat başına 60 metrekarelik beş katlı bir bina inşa etmek de mümkündür. Ancak bu bina metrekarelik sınırların dışına asla çıkamaz.

Eğer sizin de bir arsanız varsa ve bina yapmaya hazırlanıyorsanız bu bilgilerden faydalanabilirsiniz. Hayallerinizdeki binayı inşa etmeniz dileğiyle…