Sancaktepede Satilik Bina

İstanbul Anadolu Gayrimenkul Satış İcra Dairesi Sancaktepe'de yer alan arsa ve binaları satışa çıkardı. Binalarıan satış bedeli 28 milyon 70 bin TL olarak belirlendi.

T.C. İSTANBUL ANADOLU GAYRİMENKUL SATIŞ İCRA DAİRESİ
 
/ ESAS
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : İstanbul İl, Sancaktepe İlçe, Ada, 1 Parsel, SAMANDIRA Mahalle/Köy, KOZDERE mevkiili taşınmaz;
MAHALLİNDEYAPILAN İNCELEME VE TAŞINMAZ NİTELİKLERİ:
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, ada, 1 parsel sayılı, TARLA vasıflı taşınmaz üzerinde tescil dışı, 1 adet 2 katlı konut amaçlı kullanılan yapı, 1 adet 2 katlı hizmetli evi ve kulübe niteliğinde yapı, 1 adet 1 katlı konut amaçlı kullanılan yapı, 1 adet kümes bulunmaktadır. Taşınmaz içerisindeki sera ve meyve ağaçları ise zirai açıdan değerlendirilecektir. Ana taşınmazın pafta zemin uyumunun bulunduğu görülmüştür. Dava konusu taşınmazın kuzeyinde Kılıç Reis caddesi, batısında Güzin caddesi, doğusunda Hasan Basri caddesi bulunmakta olup üç tarafı cadde ve sokak ile çevrilidir. Güneyinde ise Samandıra Fatih Sultan Mehmet Han Camisinin bulunduğu, ada 2 parsel sayılı komşu taşınmaz bulunmaktadır. Dava konusu taşınmazın tamamının yüksek duvarla çevrili olduğu görülmüştür. 1 Katlı konut amaçlı kullanılan yapıya Güzin caddesi No adresinden, diğer müştemilatlara Hasan Basri Caddesi No:6 adresinden giriş yapılmaktadır. Dava konusu taşınmaz içerisinde birçok meyve ağaçlarının bulunduğu gözlemlenmiştir.
Eski hava fotoğraflarından yapılan incelemede dava konusu taşınmazın yılına kadar sadece tarla olarak kullanıldığı, 2 katlı ve 1 Katlı konutun öncesi takriben yılında inşa edildiği, yılında naylon sera, kümes ve 2 katlı hizmetli evinin görüldüğü, bu yapıların yılı öncesi takriben yılında inşa edildiği, sonrasında aynı yapıların günümüze kadar aynen korunduğu gözlemlenmiştir.
Taşınmazın Konumu:
D E Bağlantı Yolu, Samandıra Köprülü Kavşağı ve Yakacık Caddesine m.
Anadolu Otoyoluna 1 km. Taha Akgül Spor Kompleksine 1,5 km. Sancaktepe Belediyesine 3 km.
Kartal Köprüsü ve Metro İstasyonuna 7 km. uzaklıktadır.
HALİHAZIR HARİTATA YAPILAN İNCELEMELER
ada 1 parselin güneyinde Fatih Sultan Han Camiinin bulunduğu ada 2 parsel, batısında Güzin Caddesi, doğusunda Hasan Basri Caddesi, kuzeyinde Kılıç Reis Caddesi bulunmaktadır. ada 1 parselin Hasan Basri Caddesi tarafındaki duvar yola terk işleminden evvel çevrildiğinden halihazırda yola taşkın vaziyettedir. Aynı şekilde Fatih Sultan Han camisinin bulunduğu ada 2 parsel sayılı komşu taşınmazla olan sınırda bulunan duvar, imar düzenlemesinden evvel teşkil edildiğinden halihazırda komşu ada 2 parsele 5 metre taşkın vaziyettedir. Taşınmaz değer tespitleri yasal alan üzerinden yapılmıştır. ada 1 parseli çevreleyen halihazırdaki duvarın toplam uzunluğu metre iken, ada 1 parselin yasal çevre uzunluğu m. dir. Dolayısıyla halihazırdaki duvarın m. fazlalığı mevcuttur. Halihazırdaki m. uzunluğundaki duvarın ortalama yüksekliği m., genişliği ise 50 cm. olarak ölçülmüştür. Bu kapsamda taşınmazı halihazırda çevreleyen duvarın ,75 m³ olarak hesaplanmıştır. Ayrıca krokide "C" harfi ile gösterilen 2 katlı hizmetli evi ile kümesin yola terk işleminden sonra (imar uygulaması) Hasan Basri Caddesi üzerinde kaldığı yola taşkın olduğu anlaşılmıştır. Mahallinde yapılan ölçüm ve hesaplamalara göre;
3A (III-A) grubu 1 Katlı Konut amaçlı kullanılan takriben 31 yıllık yapının toplam kapalı alanı 90,00 m²,
3A (III-A) grubu, 2 Katlı Konut amaçlı kullanılan takriben 31 yıllık yapının toplam kapalı alanı ,00 m² (Zemin m², 1. kat m², çatı piyesi 30 m²),
3A(III-A) grubu, 2 Katlı Hizmetli evi ve kulübe niteliğinde kullanılan takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı 40,00 m²,
Kümes olarak belirtilen 1A (I-A) grubu, takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı ,00 m²,
Krokide Sera olarak belirtilen 1A (I-A) grubu, takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı ,00 m², olarak hesaplanmıştır.
TAŞINMAZIN DEĞERİ:
İncelenen emsaller ile dava konusu taşınmazın arsası, konumu dikkate alınarak keşif tarihi itibariyle ortalama birim değeri TL/m² hesaplanmıştır.
Arsa yüzölçümü = ,12 m²
Keşif tarihi () itibariyle Arsa Değeri: ,12 x TL/m² = TL
Yapı Maliyet Değerleri
Krokide "A" harfi ile gösterilen 1 Katlı Konut için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti TL/m²’, toplam Alanı: 90,00 m², 31 yıllık yapının yıpranma oranı %32 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi () itibariyle krokide “A” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri: 90 m² x TL/m² x (,32) = ,TL
(Yapı Maliyet Değeri yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide "B" harfi ile gösterilen 2 Katlı Konut için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti TL/m²’, toplam Alanı: ,00 m² (Zemin kat m²,1. Kat m², çatı piyesi 30 m²) 31 yıllık yapının yıpranma oranı %32 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi () itibariyle krokide “B” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri:
m² x TL/m² x (,32) = ,TL
(Yapı Maliyet Değeri yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide "C" harfi ile gösterilen 2 Katlı Hizmetli evi yapı için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti TL/m²’, toplam Alanı: 40,00 m² 21 yıllık yapının yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi () itibariyle krokide “C” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri:
40 m² x TL/m² x (,25) = ,TL
(Yapı Maliyet Değeri yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide Kümes olarak belirtilen yapı için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 1. Sınıf A (I-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti ,TL/m²’, toplam Alanı: ,00 m² 21 yıllık yapının yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi () itibariyle krokide kümes olarak belirtilen Yapının Maliyet Değeri:
m² x ,00 TL/m² x (,25) = ,TL
(Yapı Maliyet Değeri yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Mevcut Duvarın Değeri
Halihazırdaki metre uzunluğunda, 2,75 metre yüksekliğindeki duvarın yılı öncesi takriben yılında inşa edildiği, Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 1. Sınıf A (I-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti ,TL/m², x 2,75 =,50 m², 21 yıllık duvarın yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.

Keşif tarihi () itibariyle duvarın Yapının Maliyet Değeri:
,50 m² x TL/m² x () = ,38 TL
MEYVE BAHÇESİ VE SERANIN DEĞERİ
tarla nitelikli arazi üzerinde bulunan meyve bahçesi (ağaç adetleri bahçenin metre karesi baz alınarak takribi olarak adet hesaplanmıştır.) ile seranın ekonomik ömrü 10 yıl olarak öngörülerek değeri hesaplanmıştır. Meyve bahçesinde yılda bir defa hasat yapıldığı, sera içerisinde yazlık ve kışlık sebze üretimi göz önüne alınarak iki defa hasat yapıldığı tespit edilmiştir.
Bahçe Gelir Gider Hesaplama: (Arazi yoğunluğuna bakıldığında adet meyve ağacı olduğu öngörülmüştür)
Yıllar

Alandaki Tahmini Ağaç Adedi

Ağaç Başı Ortalama Verim
10 11 12 13 14 14 14 13 12 10
Ürün Ortalama Birim Fiyat
5 5,9 6, 8,2 9,7 11,4 13,5 15,9 18,8 22,2
Ağaç Başı Gelir
50,00 64,90 83,54 ,8 ,7 ,1 ,0 ,1 ,5 ,8
Ağaç Başı Gider(1 lt ilaç fiyatı tl, 1 kg gübre fiyatı 4 tl, ağaç aşı yıllık ml ilaç ve 0,5 kg gübre tüketimi, ve ağaç başı lt su/ su lt fiyatı; 0,03 tl)
26,50 31,27 36,90 43,54 51,38 60,63 71,54 84,42 99,61 ,54
Enflasyon Oranı
18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 10 yıllık
Toplam Brüt Gelir
,00 ,00 ,80 ,42 ,89 ,61 ,76 ,16 ,31 ,54 ,48
Toplam Gider
,00 ,00 ,72 ,07 ,52 ,12 ,64 ,01 ,95 ,91 ,94
Toplam Net Gelir
,00 ,00 ,08 ,35 ,37 ,49 ,12 ,15 ,36 ,63 ,55
Sera Gelir Gider Hesaplama
Yıllar

M2 'de hasat edilen Domates(kg)

14O M2 'de hasat edilen Marul İlk Hasat ( yılda 2 hasat)

Enflasyon Oranı
18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18%
Domates Fiyatı(kg)
1,5 1,8 2,1 2,5 2,9 3,4 4,0 4,8 5,6 6,7
Marul Fiyatı
2,0 2,4 2,8 3,3 3,9 4,6 5,4 6,4 7,5 8,9 10 yıllık
Yıllık Gelir
,0 ,1 ,4 ,0 ,3 ,2 ,4 ,1 ,6 ,7 ,8
Yıllık Gider( M2 İlaç, Gübre, Fide Maliyeti)
,0 ,0 ,6 ,9 ,6 ,9 ,4 ,7 ,9 ,6 ,7
Toplam Net Gelir
,0 ,1 ,8 ,1 ,7 ,2 ,0 ,4 ,7 ,1 ,1
Toplam Net Gelir(Sera ve Meyve Bahçesi) ,68
Toplam Net Gelir(Sera ve Meyve Bahçesi) ,68
Taşınmazın içinde bulunan meyve bahçesi ve seranın değeri ,68 TL hesaplanmıştır.
Keşif tarihi () itibariyle Taşınmazın Değeri:
(Arsa + Yapı A + Yapı B + Yapı C + Kümes + Duvar + Meyve bahçesi ve Sera değeri)
,00 + ,00 + ,00 + ,00 + ,38 + ,68 = ,TL (Dosyamızdan alınan bilirkişi raporuna yapılan itiraz ile itirazı değerlendirilen İstanbul Anadolu İcra Hukuk Mahkemesinin 16/12/ tarih / Esas / Karar sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporundan alınmıştır)
Adresi : Akpınar Mahallesi Hasan Basri Caddesi Caddesi No: 38Sancaktepe/ İSTANBUL
Yüzölçümü : ,12 m2
İmar Durumu : İnşaat tarzı 1/ ölçekli 15/02/ tastik tarihli plan ile; Kat:4 ; TAKS:0,40; KAKS:1,00 kısmen konut kısmen yol lejantında kalmaktadır.
Kıymeti : ,06 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 03/02/ günü - arası
2. Satış Günü : 07/03/ günü - arası
Satış Yeri : Mezat Salonu 1 - İstanbul Anadolu Adalet Sarayı B Blok Kat KARTAL

Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar funduszeue.info adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2-Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesini (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi / Esas, / Karar sayılı kararı, Onama: Yargıtay Hukuk Dairesinin / Esas, / Karar sayılı kararı) İstanbul Anadolu Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin T. Vakıflar Bankası Anadolu Adalet Sarayı Şubesinde bulunan TR 54 54 İBAN numaralı hesabımıza T.C. Kimlik ve dosya numarası yazılarak yatırılması veya bu miktar kadar milli bir bankanın şartsız kesin ve süresiz teminat mektubunu vermeleri gerekmektedir. Satış mahallinde NAKİT TEMİNAT ALINMAYACAKTIR. Yabancı para kurunda günlük değişimler olması ve sayılı Kanunun 1. Maddesine göre döviz teminat olarak kabul edilmez. Bu taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklı satış isteyen hissedar veya ilgililer artırmaya iştiraki halinde alacağı mezkur nispet reddesinde ise ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.
3- Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
4- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
5- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktırİİK'nun Maddesi hükmü gereğince satış ilanı tebliğ edilemeyen ilgililere iş bu ilan tebliğ edilmiş sayılacaktır. 7- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir. 8- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin / Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur. 21/12/

(İİK m)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.