Ev Satılınca Kiracı Hakları

Sonbahar aylarına yaklaştıkça ev kiralamak isteyenlerin sayısı bir hayli fazla. Okulların yüz yüze eğitime geçmesiyle ve üniversitelerin de yakında açılacak olmasıyla birçok kişi kiralık ev arıyor.

Kiracılar ve ev sahipleri arasında zaman zaman kira ücreti, aidat, depozito gibi birçok konuda anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Ancak ‘ Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’ ile kiracı ve mülk sahiplerinin hakları yasal bir zemine göre işliyor. Bu kanunla iki tarafında birbirlerine karşı sorumlulukları bulunuyor. İşte kiracı ve mülk sahiplerinin hakları…

Kira sözleşmesi

Mülkün kiralandığı kişilerle yapılan kira sözleşmesi, hem kiracıya hem de ev sahibinin hak ve sorumluluklarını gösterir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiracının 10 yıl tahliyesi istenemiyor

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

[Grafik: TRT Haber/M. Furkan Terzi]

Kiracının hakları nelerdir?

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren ödeyecektir. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, mülk sahibi ile yaşayacağı problemlerde hukuki zemin üzerinde hakkını arayabilir. Ev sahibinin haklı bir gerekçesi olmadan kiracı kontrat süresi dolmadan evden çıkarılamaz.

Borçlar Kanunu’na göre mülk sahibi, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla zorunludur. Evin tadilat masrafları, mülk sahibine aittir. Kiracı, evin yapı masraflarını kendi karşılayarak kira bedelini düşük ödeme hakkını kendinde saklı tutar.

Kiracı, evde oluşan sorunlar nedeniyle konuttan yeterince faydalanamıyorsa ev sahibinden bunların giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Yapı kusurlarının sonradan ortaya çıkması ve giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim talep edilebilir.

Kira kontratları kiracı-mülk sahibi arasında yaşanan sorunların başında ilk sıralarda geliyor. Aksi belirtilmedikçe ve sona ereceği tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak kira sözleşmeleri 1 yıl yeniden yenilenir.

Zamanında ödenmeyen kira ücretleri de büyük sorun taraflar arasında sorun oluşturan unsurlar arasında. Bu durumda kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle yükümlüdür. Mülk sahibi, kiranın geç ödenmesinden dolayı kiracıdan ekstra ödeme talep edemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ise ev sahibinin kiracıyı mülkten tahliye etmek için dava açma hakkı mevcuttur.

Eşyalı kiralanan evlerde zamanla yıpranan eşyalardan kiracı bilerek yapmadığı anlaşılması halinde sorumlu değildir. Eskiyen mobilyalar veya beyaz eşyaların masraf bedelleri kiracıdan talep edilemez.

Ev sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermek zorundadır. Aksi durum yaşanması halinde hukuki yollara başvurulabilir. Depozito, kiralanan konutun zarar görmeyeceğine dair verilen güvence teminatına denir. Mal sahibi, Borçlar Kanunu'na göre 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteme hakkı vardır.

[Grafik: TRT Haber/M. Furkan Terzi]

Ev sahibinin hakları nelerdir?

Mülk sahibi, kira sözleşmesinde yasal olarak belirlenen sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle evden tahliye etme hakına sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Temmuz ayı itibarıyla, on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyatlarında yüzde 15,15 artış gerçekleşti. Buna göre mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 15,15 oranında zam yapabiliyor.

Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitmesine 15 gün kala, aksi belirtilmedikçe sözleşme eski şartlar üzerinden yenilenir. Ev sahibi kira bedelini yükseltmek istiyorsa bu süre öncesinde yeni bir sözleşme yapma hakkına sahiptir.

Kiranın ödenmemesi durumlarında, mülk sahibi ihtarname çekerek 30 gün içinde borcun ödenmesini talep edebilir. Borcun ödenmemesi durumunda ev sahibi, sözleşmeyi fesh ederek kiracıyı evden çıkarabilir.

Ev sahibinden izinsiz olarak yapılan değişiklikler karşısında ev sahibi, kiracıdan bu değişiklikleri geri almasını talep edebilir.

Karşılıklı anlaşmazlık sonucu kiracıya tahliye bildirimi yapmak, ev sahibinin hakları arasında yer alıyor. Taraflar hukuki yollarla anlaşmaya gidebilir.

Ev sahibinin, kiracıdan 3 kira miktarını geçmeyecek oranda depozito isteme hakkı bulunmaktadır. Sözleşme bitiminde kiracı kaynaklı oluşan zararlar, evde oluşan hasarları gidermek için mülk sahibi tarafından iade edilmemek üzere kullanabilir.

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email&#;protected]

Kira Hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar her geçen gün artmakla birlikte, ister mal sahibi, ister kiracı olsun birçok kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle bu haftaki yazımızda kiracıları ve mal sahiplerini ilgilendiren bir konu olan, kira süresi içinde evin üçüncü bir kişiye satılması durumunu inceleyeceğiz.

Kira sözleşmeniz devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi aynen geçerliliğini koruyarak devam eder.

Böyle bir durumda kiracının mağdur edilmemesi ve kira sözleşmesinin korunarak aynı haliyle devamı esas alınmıştır.

Buna karşılık, yeni ev sahibinin de birtakım hakları mevcuttur.

Yeni ev sahibi, var olan kira sözleşmesinden bazı şartlarla cayma hakkını kullanabilir.

Yeni ev sahibi, o bölgede barınma ihtiyacını karşılayacak başkaca bir evi bulunmaması halinde, kira sözleşmesini sona erdirerek evin kendisine tahsis edilmesini mahkemeden talep edebilir.

Bu taleple birlikte yeni ev sahibi, gerçekten böyle bir ihtiyacının olduğunu ispatlamalıdır.

Yeni ev sahibi başkaca bir evi olmadığını ve satın almış olduğu eve ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir, aksi takdirde bu iddiasını kanıtlayamaz ise, evin kendisine tahsisi mümkün olamayacaktır.

Yeni ev sahibinin evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndererek, evi en geç 6 ay içinde boşaltması gerektiğini bildirmesi şarttır.

Ev sahibi böyle bir ihtarname göndermez ise kiracının herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Zira kira sözleşmesi aynı haliyle yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam edecektir.

Kiracı, yeni ev sahibinin göndermiş olduğu ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren, ihtarnamede belirtilen 6 aylık süre içerisinde evi tahliye edebilir. Kiracının evi tahliye etmediği durumlarda yeni ev sahibi, 6 aylık sürenin bitimi ile kiracıya tahliye davası açabilecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz ispat yükümlülüğünü yerine getirdiği takdirde yeni ev sahibi, dava konusu eve taşınabilecektir.

Usul Hukuku gereğince süreler önemli olduğundan, belirtilen sürelere riayet edilerek hareket edilmesi, hak kayıplarını önleyecektir. Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi, içerik bakımından ispat kolaylığı sağlayacağından ihtarnamelerin mutlaka noter kanalıyla kiracıya gönderilmesi gerekmektedir. 

-

Kirada oturduğu evin üçüncü bir kişilere satılması halinde, sürecin nasıl işleyeceği konusunda yeni ev sahibi ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ev sahibi evde kiracı varken evi satılırsa ne olur? Kiracının hakları nelerdir? Yeni ev sahibinin hakları nelerdir? gibi soruların cevaplarını funduszeue.info olarak sizler için araştırdık.

Ev Sahibi Evde Kiracı Varken Evi Satarsa Kiracının Hakları

Kiracısı olduğum ev satıldı ne yapmalıyım? diye düşünüyorsanız, yasalarda kiracı haklarının korunduğu durumlar mevcut. Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde devam eder. Kira Hukukunda, böyle bir kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunur.

Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kontrat çerçevesinde ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibi ile tekrar kontrat yapılmasına ihtiyaç yoktur. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Kiracılı Ev Satın Alındığında Ev Sahibinin Hakları

Öncelikle eski ev sahibinin haklarına bakarsak, kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı elbette satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, yasalara göre kiracının sözleşme süresince evde oturma hakkı bulunuyor. Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Kira sözleşmesinin feshedilebileceği bazı durumlar şunlardır:

-Kanuna göre yeni mülk sahibi, -tapuda şerh yoksa- tapu devrinden sonra bir ay içerisinde kiracıya evi boşaltmasına dair ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesi 6 aydan uzun süre sonra bitecek ise, kiracı 6 ayda evi boşaltmalıdır. Şayet kiracı evi belirtilen tarihlerde terk etmez ise dava yoluyla kiracı evden tahliye edilebilir.

-Eğer evi satın alan kişinin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Bu tarz durumlarda en az bir ay önceden bir tebligat göndermesi gerekmektedir. Şayet kiracının evi terk etmesi için verilen süre bir aydan az ise, kiracının önceden imzaladığı sözleşme geçerli kalmaya devam eder.

-Kiracının evini terk etmesi için ev sahibinin yanında olan bir diğer madde; kiralanan gayrimenkulün yeniden inşası ya da imarı nedeniyle esaslı onarımı olarak karşımıza çıkıyor. Satın işlemi gerçekleştirilen evin tadilat, genişletilme veya değişim için gerekli diğer durumlar gerekli ise, tüm bu onarım süreçlerinde kiracının kullanımı mümkün olmayacaksa kira sözleşmesi tek taraflı olarak fesh edilebiliyor.

-Diğer bir ev sahibini haklı bulan durumu da, kiracının kira ve aidatlarını zamanında ödememesi ya da eksik ödemesidir. Eğer kiracının kirayı ödemediğine dair noter onaylı belgeler ile mahkemeye başvurulursa, kiracının yasal yollarla evi boşaltması sağlanabilir.

Kiracılı Evin Satılması Durumunda Depozito

Kira sözleşmesi devam eden evin satılması durumunda, depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni malik arasında anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, yeni malik sözleşmenin güncel tarafı haline gelir. Bu durumda eski ev sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni ev sahibine vermekle yükümlüdür. Çünkü olası kiracının evden çıkarılması durumunda, depozitosunun geri ödemesini yeni ev sahibi yapacaktır. Sonuç olarak kiracılı evin satılması durumunda depozito eski ev sahibinden yeni ev sahibine verilir.