Kentsel Dönüşüm Harç Muafiyeti 2020
31 Mart Tarihli ve Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun(“Kanun”) ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere ilişkin usul ve esasların belirlenmesi amaçlanmıştır. 15 Aralık Tarihli ve Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) ile de işbu Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.
İşbu yazıda, Kanun ve Yönetmelik’te aşağıda detaylarına yer verilecek hükümler doğrultusunda müstesna tutulmuş olmasına rağmen, işbu Kanun ve Yönetmelik kapsamında riskli yapıların dönüşümü kapsamında haksız yere tahsil edilen tapu harcının iadesine ilişkin idari merciilere başvuru süreci ve akabinde yargısal süreç incelenecektir.
1. Hukuki Düzenlemeler
Sayılı Vergi Usul Kanunu m’da vergiye ilişkin hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesi ve alınması “vergi hatası” olarak tanımlanmış, m’de matrah hataları, vergi miktarındaki hatalar ve verginin mükerrer olması “hesap hataları” olarak, m’de ise mükellefin şahsında hata, mükellefiyette hata, mevzuda hata ve muafiyet döneminde hata “vergilendirme hataları” olarak belirtilmiştir. Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun “Düzeltme Talebi“ başlıklı maddesinde ise, mükelleflerin vergimuamelelerindeki hataların düzeltilmesini vergi dairesinden yazı ile isteyebilecekleri hükme bağlanmıştır.
Sayılı Harçlar Kanunu m’de “Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlar, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.” hükmü yer almış, (4) sayılı tarifenin 20(a) fıkrasında ise, *Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden nispi harç ödeneceği*hükme bağlanmıştır.
Harcın yatırıldığı tarihte yürürlükte bulunan özel kanun hükmündeki sayılı Kanun’un 3. maddesinin 2. fıkrasında, riskli yapıların, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirileceği, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verileceği, aynı Kanun’un funduszeue.infoinin 9. fıkrasında ise* bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu* hükme bağlanmıştır.
sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin maddesinin 9.fıkrasında “Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır” demek suretiyle muafiyetlerin Kanun’un 7. Maddesinin 9.fıkrası uyarınca uygulanacağı belirlenmiştir.
2. İlgili Kanun ve Yönetmelik Kapsamında Müstesna Olmasına Rağmen Tahsil Edilen Tapu Harcının İdari Merciilerden İadesinin Talep Edilmesi
Yukarıda yer vermiş olduğumuz Sayılı Kanun’un funduszeue.infoinin 9.fıkrası uyarınca dönüşüme tabi tutulan riskli yapının satışının tapu harcından müstesna olmasına rağmen tapu harcının tahakkuk edilmesi, Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun Maddesinde tanımlanan anlamda açıkça bir vergilendirme hatasıdır. Tapu harcı kendisinden haksız olarak tahsil edilen tarafın Vergi Usul Kanunu m/3 “mevzuda hata” kapsamında öncelikli olarak idari merciilere başvuru yaparak tapu harcının iadesini talep etmesi gerekmektedir.
Öncelikli olarak tapu harcının haksız olarak tahakkuk ve tahsil edilmesi ile birlikte, haksız olarak tapu harcı ödeyen tarafın haksız tahakkuk eden tapu harcını tahakkuk ettiren ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne yapacağı başvuru ile kendisinden haksız olarak tahsil edilmiş olan tapu harcının tarafına iadesini talep etmesi gerekmektedir. Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun m gereğince Vergi Mahkemesi’nde dava açma süresi geçtikten sonra Vergi Dairesi Müdürlüğü’nden düzeltilmesinin istenmesi ve istemin reddolunması halinde doğrudan Vergi Mahkemesi’nde dava açılması mümkün olmayıp, ret işleminin itiraz makamı olan Hazine ve Maliye Bakanlığı’na şikayet yoluyla başvurulması ve şikayet üzerine tesis olunacak olumsuz işleme karşı ancak bu durumda Vergi Mahkemesi’nde dava açılması gerekmektedir. Özetle, ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün açık veya zımni ret kararına karşı, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı’na (“Gelir İdaresi”) düzeltme şikayet başvurusunda bulunup haksız yere tahsil edilen tapu harcının iadesinin istenmesi ve Gelir İdaresi tarafından da işbu düzeltme şikayet başvurusuna karşı açık veya zımni bir ret kararı verilmesi halinde, müstesna olmasına rağmen tapu harcı ödeyen taraf işbu ret işlemi dolayısıyla ret tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesi’nde dava açabilmektedir.
3. İdare Merciiler Tarafından Verilen Ret Kararına Karşı Yargı Yoluna Başvurulması
Anayasa’nın maddesinin 1. fıkrasında, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğu, son fıkrasında da idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bu doğrultuda yukarıda sırasıyla yer verilmiş olan idari merciilerde başvurulacak adımların tükenmesi ile birlikte, Kanun ve Yönetmelik kapsamında müstesna olmasına rağmen haksız olarak tapu harcı ödeyen taraf üçüncü aşama olarak Vergi Mahkemesi’nde dava açma hakkı kazanmaktadır. Bu kapsamda aşağıda Vergi Mahkemesi’ne dava açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar incelenecektir.
İşbu davanın açılmasında görevli mahkeme Vergi Mahkemesi olup yetkili mahkemesi ise haksız tahakkuk eden ve düzeltilmesi istenen tapu harcını tahakkuk ettiren Vergi Dairesi’nin bulunduğu yer mahkemesidir. Vergi Dairesi’nin bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesi’ne hasım olarak Gelir İdaresi Başkanlığı/Ankara’nın gösterildiği bir dilekçe ve dönüşüme tabi taşınmazın satış sözleşmesi, riskli yapı belgesi, riskli yapı olması sebebiyle harçtan müstesna olduğunu gösterir muafiyet belgesi, ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne yapılmış ödemeleri gösterir makbuzlar, tüm idari merciilere başvurulmuş olduğunu gösterir dilekçeler ile başvuru belgeleri ve tapu kayıtları eklenerek dava açılabilmektedir.
Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun Maddesinin 4. fıkrasında, fazla veya yersiz olarak tahsil edilen vergilerin, fazla veya yersiz tahsilatın mükelleften kaynaklanması halinde düzeltmeye dair müracaat tarihi, diğer hallerde verginin tahsili tarihinden düzeltme fişinin mükellefe tebliğ edildiği tarihe kadar geçen süre için aynı dönemde sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre belirlenen tecil faizi oranında hesaplanan faiz ile birlikte mükellefe iade edileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda haksız ve hukuka aykırı olarak kendisinden tapu harcı tahsil edilmiş olan taraf, haksız ve yersiz olarak tahsil edilen harç miktarının haksız tahsil edildiği tarihten itibaren tecil faiziyle birlikte iadesini talep edebilmektedir.
Dönüşümü gerçekleşen riskli yapıların hak sahibi malik dışındaki üçüncü kişilere satışı nedeniyle yapılacak işlemlerin harçtan müstesna olduğu düzenlemesi Sayılı Kanun’a tarihinde eklenen fıkra ile yapılmış ve yeni yapılarda müteahhitler tarafından üçüncü kişilere yapılan satışlar istisna kapsamına alınmıştır. Belirtmek isteriz ki, üçüncü kişilere yapılan satışlar bakımından 10 Aralık tarihli ve sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Maddesiyle sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasına eklenen c bendinin yürürlük tarihinin 10/12/ tarihi olduğu ve bu tarihten önceki satışları kapsamadığına ilişkin görüşler mevcut olsa da, ilgili kanun ve yasal mevzuatta buna ilişkin açık herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.
Ayrıca her ne kadar yalnızca 10 Aralık tarihinden sonra üçüncü kişilere yapılan satışların tapu harcından müstesna olduğu görüşleri mevcut olsa da, Yerel Mahkemeler tarafından değerlendirme yapılırken bu tarihten önce dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen konutların hak sahibi malik dışındaki üçüncü kişiye satışı halinde özellikle bu işlemin tapu harcından müstesna sayılması için Sayılı Kanun ve Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin maddesinin 9. Fıkrası gereği yeni yapıların ilk satış işlemi olup olmadığı hususunun incelendiğini ve işbu düzeltme şikayet başvurusu davasının ikame edilmesi halinde tapu harcının dönüşüme tabi tutulan yapının ilk satış işleminden kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususunun önem arz ettiğini belirtmek isteriz.
Dönüşümü gerçekleşen yapılar üzerinden tahsil edilen tapu harcının iadesine ilişkin tarafımızca ikame edilen ve davacı vekili olarak yer aldığımız davada Yerel Mahkeme tarafından verilen haklı davamızın kabulü kararı, davalı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından istinaf edilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi’nin tarihli kararı ile sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti gerçekleşen yapının dönüşüme tabi tutulduktan sonraki ilk satışı olması sebebiyle Yerel Mahkeme tarafından verilen karar onanarak kesinleşmiştir. Tarafımızca ikame edilen davada Bölge İdare Mahkemesi tarafından onanarak kesinleşen karar emsal teşkil edecek nitelikte olup tarafımızca bu hususta bir içtihat yaratılmıştır.
@Kesikli Hukuk Bürosu
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesi amacıyla, ekonomik ömrünü tamamlamış ve yıkılma riski taşıyan binalar, devletin sağladığı kredi, kira yardımı, harç, vergi ve ücretlerden muafiyet gibi imkânlardan yararlanılarak, yeniden yapılmaya ve yenilenerek iyileştirilmeye başlanmıştır. Kentsel dönüşüm adı verilen bu uygulamayla birlikte birçok bina yenilenerek veya yıkılıp yeniden yapılarak afetlere karşı daha dirençli hale getirilmiştir.
sayılı Kanun, kentsel dönüşümün maliyetini azaltmak için çeşitli teşvikler içermektedir. Söz konusu teşviklerden en önemlilerinden birisi Kanun’un 7 maddesinin 9. bendinde düzenlenen vergisel teşviklerdir. Maddenin ilk halinde, kentsel dönüşümde yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır denilmektedir.
Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin maddesinde harç ve vergi muafiyeti şu şekilde düzenlenmiştir;
- (9) (Ek:RG-2/7/) (Değişik:RG/6/) Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.
- (10) (Ek:RG/6/) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır.
- (11) (Ek:RG/6/) Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhid neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.
- (12) (Ek:RG/6/) Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır:
- a) 2/7/ tarihli ve sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
- b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
- c) 26/5/ tarihli ve sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu,
- 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
- ç) 1/7/ tarihli ve sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
- d) 8/6/ tarihli ve sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
- e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/ tarihli ve sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.
- f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.
Kimler Harç Muafiyetinden Faydalanabilir?
- Daire satın alan tüketiciler
- Arsasını müteahhite vermiş olan arsa malikleri
- Müteahhitler
Harç Ne Kadar Sonra İade Alınabilir?
Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından itibaren 5 yıl içinde dava veya diğer başvuru yolları ile iade alınabilir.
Harç İadesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında harç, vergi veya ücret iadesi için vergi dairesine veya gelir idaresi başkanlığına yapılacak başvurularda, başvuru ekine aşağıdaki belgelerin eklenmesi gerekmektedir.
- Vergi tahsil alındısı
- Tapu senedi fotokopisi
- Riskli yapı belgesi
- Riskli yapı muafiyet belgesi
- Sözleşme örneği
HARÇ İADESİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLER?
- İlgili vergi dairesi müdürlüğüne, haksız tahsil edilen harcın iadesini içerir başvuru dilekçesi verilmeldir.
- Vergi dairesi müdürlüğünün açık veya zımni red kararına karşılık hazine ve maliye bakanlığına bağlı gelir idaresi başkanlığına düzeltme istemli şikayet dilekçesi verilmelidir.
- Yine gelir idaresi başkanlığından gelen açık veya zımni red kararına karşılık ise 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava yolu süreci başlatılmalıdır.
Danıştay 9. Dairesinin verdiği / E., / K. sayılı kararında, kentsel dönüşüme uğramış taşınmazını üçüncü kişiye satan başvurucunun ödediği tapu harcını düzeltme şikayet yoluyla İdare’den geri isteğinin reddi üzerine açtığı davada, ilk derece vergi mahkemesinin sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan yapıdaki bağımsız bölümlerin hak sahibi dışındaki üçüncü kişilere satılması işleminin söz konusu kanunda belirtilen istisna kapsamındaki satış olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle de bu devir işleminde tahsil edilen tapu harcının hukuka uygun olduğu yönündeki kesin kararını incelemiş ve kentsel dönüşüm uygulaması sonrasında inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de sayılı Kanun kapsamında olduğunu ve Kanun’un 7/9. maddesi uyarınca vergi ve harçtan istisna olduğunu belirtip dava konusu olayda verginin mevzuunda hata olduğu sonucuna ulaşmıştır.
Konuya ilişkin danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişimegeçebilirsiniz.