Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Kira Kontratı Örneği Tahancı Hukuk Bürosu tarafından sunulan bu makalemizde kiracıları ve kiraya verenleri yakından ilgilendiren Kira Kontratı meselesi üzerinde konuşulacaktır. Detayları başlıklar halinde açıklanacaktır.

Kira Kontratı Nedir

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira kontratı, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan yazılı anlaşmaya denilmektedir. Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda değildir. Fakat ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılması önemlidir.

Kira Kontratı Hangi Durumlarda Geçersizdir

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

Kira Kontratı Damga Vergisi

Kira kontratı da yukarıda açıklandığı üzere bir sözleşme olduğundan ve yazılı yapılmasının ispat kolaylığı sağlaması da göz önüne alındığında genellikle yazılı yapılmaktadır. Yazılı yapıldığında da damga vergisine tabi olacaktır. Damga vergisi, her türlü sözleşmeden doğan ve devlet tarafından alınan bir vergi çeşididir. Yalnızca şu unutulmamalıdır ki konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kira sözleşmeleri için damga vergisi alınmaktadır.

İş Yeri Kira Kontratı

İşyeri kira kontratlarında, kiralananın cinsi kısmına, daire yerine dükkân, işyeri veya mağaza yazılmaktadır.

Yeni Yapılan Kira Kontratı İptali

Kiraya veren, kira sözleşmesini; 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

funduszeue.infonanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kira Kontratı Bitmeden Evin Satılması

Kira Sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.

Kiralananın el değiştirmesi m.   ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’

Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse, tapu devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

Kira kontratı bitmeden, kiraya verenin evi satması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Tarafların şartlar üzerinde anlaşmaları kaydıyla kira sözleşmesi kontratsız şekilde de yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılıyor oluşu ispat kolaylığı sağlamaktadır. Tarafların aralarında çıkacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her iki taraf içinde mantıklı olacaktır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından dolayı kontratın bulunmadığı durumlarda dahi kira sözleşmesi bulunabilecektir. Kiracı hukuka aykırı olarak tahliye edilemeyecek, haklarını kullanması engellenemeyecektir. Kira kontratı olmayan kiracının hakları şöyledir:

• Kiralananın kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme,
• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya verenin katlanmasını isteme,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme,
• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilme,
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna başvurabilme,
• Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme,
• Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih,
• Kiraya verenin rızasıyla alt kira ilişkisi kurabilme, kira ilişkisini devredebilme,
• Kiracının güvence olarak depozito vermesi durumunda, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralandığı andaki bırakmak şartıyla depozitoyu geri alma,
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple bu anlaşmaların yapılmasını engelleme,
• Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması

hakları bulunmaktadır.

Kira Kontratı Yenilenmezse Devam Eder Mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kira Kontratı Olmadan Elektrik Aboneliği Alınır Mı?

Elektrik aboneliği alınabilmesi için nüfus cüzdanı, mülkiyeti belirten belge, daireye ait tesisat veya abone numarası gerekmektedir. Mülkiyeti belirten belge kira kontratı, lojman tahsis belgesi, tapu kaydı gibi belgelerdir. Kiracıların ayrıca mülk sahibinin adı, soyadı TC kimlik numarası da sunulmaktadır. Görüleceği üzere elektrik şirketleri mülkiyeti belirten belge istemektedirler.

Kira Kontratı Bittikten Sonra Kiracı Ne Kadar Süre Oturabilir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Arsa Kira Kontratı Örneği

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, son dönemde zamlar nedeniyle kiracılarla mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıkların arttığını söyledi.

Sulh hukuk ve icra mahkemelerinin yoğun şekilde kiracı ve ev sahibi arasındaki davalarla dolduğunu dile getiren Kiraz, özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri arasında sorunlar yaşandığına vurgu yaptı.

Kiraz, gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için, boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşme yapmadan 'Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim' diyor. Kiracı bu şekilde kalmayı kabul ederse, ilerleyen zamanlarda fırsatçı ev sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor.

DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Böyle bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, kiracının hukuki anlamda hakkının korunması veya mahkemeye başvurabilmesi için 'mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi' veya 'kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi' gerekiyor. Bu nedenle herhangi bir hukuki yaptırım yapılamıyor."

Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken 6 husus

Ali Güvenç Kiraz, kiracılara, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken şu 6 hususa dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı:

"Birincisi; kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli. İkincisi; kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı. Üçüncüsü; taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı.

Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır."

Hangi ödemeyi kiracı, hangisini mülk sahibi yapar?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, altıncı husus olarak, kira sözleşmesine "taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi" hususunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğini dile getiren Kiraz, "Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. bu örnekleri çoğaltabiliriz." şeklinde konuştu.

"Doğru hazırlanan kira sözleşmesi tahliye tehdidini ortadan kaldırır"

Kiraz, sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu ifadeleri kullandı:

"Ayrıca 1+10 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir gerekçe verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı. Öte yandan mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de ihtiyacı varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır."

"Devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili tartışmaları engeller"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de sözleşmelerin uzun süreli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu söyledi.

Yüksel, konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirterek, "Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır." dedi.

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini dile getiren Yüksel, "Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır." diye konuştu.

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini kaydederek, evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini anlattı.

"Depozito tutarı vadeli hesapta tutulmak zorunda"

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin öneminden bahsederek, "Mevcut daire krokisinin sözleşmeye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat gibi konularda ihtilafı önleyecektir." ifadesini kullandı.

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu anlatan Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin faydalı olacağını bildirdi.

Yüksel, home ofis olarak kullanım şekliyle evden çalışılacak bir şirket söz konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirterek, kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.

Kira sözleşmesi malın kullanım hakkının devredildiği sözleşmelerden olmakla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun ’uncu maddesinde “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler” şeklinde tanımlanmaktadır. Kira sözleşmeleri nitelik olarak iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler olması sebebiyle hem kiraya veren tarafa hem de kiracıya belirli sorumluluklar yüklemektedir. Bu bakımdan taşınır veya taşınmaz malı kiralayacak olan tarafın, kira sözleşmesi yapılırken dikkat etmesi gereken birtakım hususlar bulunmaktadır. Bu çalışmamızda kira sözleşmesi yapılırken kiracı yönünden dikkat edilmesi gereken hususları belirledik. Bu hususları aşağıdaki başlıklarda özetlemek mümkündür.

I. TARAFLARIN BİLGİLERİ

Bir kira sözleşmesinde tarafların bilgileri tam ve eksiksiz olarak yazılmalıdır. Kira sözleşmesinde tarafların adı – soyadı ve T.C. kimlik numarası mutlaka bulunması gereken bilgilerdir. Bununla birlikte kira sözleşmesine konu bir taşınmaz ise bu taşınmazın adres bilgilerinin de tam ve eksiksiz yazıldığından emin olunması gerekmektedir.

Doğruluğundan emin olunması gereken bir diğer husus ise kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatıyla ismi yazılı olan kişinin gerçekten kiralananın sahibi olmasıdır. Bu husustan emin olmak için tapuya müracaat ederek tapu kayıtlarının incelenmesi mümkündür.

II- KİRA BEDELİ

Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarından biridir ve kira sözleşmesi tarafları kullanım karşılığı bir bedel kararlaştırmalıdır. Kullanım karşılığı olarak bir bedel kararlaştırılmadığı durumlarda kira sözleşmesinden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun maddesindeki “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında” ifadesinden de kira sözleşmelerinde söz konusu kira bedelinin belirlenmesinin şart olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde mutlaka bir kira bedeli belirtilmelidir.

Buna ek olarak kira artış bedelinin hangi dönemlerde, hangi tutarda yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca kira bedelinin ayın hangi günü ödeneceğinin de belirtilmesinde fayda vardır.

III- KİRA BEDELİNİN TÜRK LİRASI CİNSİNDEN BELİRLENME ZORUNLULUĞU

Kira sözleşmelerinde yılı öncesine kadar kira miktarının döviz cinsinden belirlenebilmesi mümkün iken yılında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de değişiklik yapılarak geçici madde eklenmiş ve kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi yasaklanmıştır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de yapılmış olan değişiklik ile bu kanunun geçici 8. maddesinin 2. fıkrasında “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” şeklinde bir hüküm getirilmiş ve buna göre konusu konut ve çatılı iş yeri dahil olmak üzere gayrimenkuller için akdedilen kira sözleşmelerinde belirlenmiş olan kira bedelinin Türk Lirası cinsinde belirlenmesi zorunlu tutulmuştur. Buna göre, kira sözleşmesi akdedecek olan tarafların belirlemiş oldukları kira bedelinin Türk Lirası cinsinden belirlenmiş olmasına dikkat etmeleri gerekmektedir.

IV- KİRACI ALEYİNE DEĞİŞİKLİK

Türk Borçlar Kanunu’nun maddesinin ikinci cümlesinde belirtilen “kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” ibaresi kiracının korunması bakımından öngörülmüş bir düzenleme olmak ile birlikte var olan kira sözleşmesinin yeniden düzenleneceği durumlarda gözden kaçırılmaması gereken bir husustur. Bir kira sözleşmesinde yapılabilecek değişiklikler kira bedeli ile sınırlı tutulmuş olup bunun haricinde kiralananın kullanım amacı, kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi sözleşme üzerinde kiracıya olumsuz yönde etki edecek herhangi bir düzenleme yapılamayacaktır. Bu noktada belirtmek gerekir ki yapılacak olan düzenlemenin kiracı tarafına olumlu sonuç doğuracak olması halinde yani bir diğer deyişle kiracı lehine olması halinde sözleşme üzerinde değişiklik yapılması mümkün olabilmektedir.

Kira sözleşmesinde taraflar kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına uymayarak bir değişiklik yapmışlar ise, bu değişiklik yapılırken kiracının rızası olsa dahi yapılmış olan değişiklik geçersiz olacak lakin kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecektir.

V- KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun ’inci maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümler kapsamında taraflar kira bedelini ve yeni kira dönemlerinde yapılacak artışları serbestçe kararlaştırma hakkına sahiptir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı konusunda kiracıyı koruyan hükümlere yer verilmiş ve Türk Borçlar Kanunu madde ’te bazı önemli sınırlandırmalar getirilmiştir. Buna göre “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Kira sözleşmesinde yapılacak artışa ilişkin bir düzenleme yapılmamış olması halinde ise Türk Borçlar Kanunu madde /2’ye göre “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Bu nedenle akdedilecek kira sözleşmelerinde yapılacak artışın ne oranda olacağı hususunun belirlenmesi kiracı yönünden önem arz etmektedir.

VI- SÜRENİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmesinde sürenin belirtilme zorunluluğu bulunmamaktadır fakat kira sözleşmesinin belirli süreli &#; belirsiz süreli olması hallerinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi bakımından önem taşımaktadır. Kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu hallerde kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde ’ye göre belirlenmiş olan süreden 15 gün önce bildirimde bulunularak kira sözleşmesi sona erdirilebilirken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira sözleşmesinin sürekli sözleşmelerden olması sebebiyle ani edimli sözleşmelerden farklı olarak sözleşmenin süresi önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde ’de belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri tanımlanmakta olup buna göre “kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” Buna göre kiracının, kira sözleşmesi yapılırken kiralananı ne kadar bir süre ile kiralayacağının kira sözleşmesinde açıkça belirtildiğinden emin olması gerekmektedir.

VII- ALT KİRA SÖZLEŞMESİ YAPABİLME HAKKI

Alt kira sözleşmesi, kira konusu eşyanın kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması anlamına gelmektedir. Alt kira ve kullanım hakkının devri Türk Borçlar Kanunu madde ’de düzenlenmiştir. İlgili maddenin ikinci fıkrası ile “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” şeklinde bir düzenleme getirilmiş olup buna göre konusu konut ve çatılı işyeri olan kira sözleşmelerinde kiracının alt kira sözleşmesi akdedebilmesi için kiraya verenin yazılı rızası olması şart olarak aranmaktadır. Bu noktada kiracının, alt kira sözleşmesi düzenlemek yönünde bir tasarrufu olacak ise kira sözleşmesi yapılırken kiracının bu hususta yazılı rızasının olması gerektiği de göz önünde bulundurulmalıdır.

VIII- KULLANMA GİDERLERİNE KATLANMA

Kira sözleşmesinin konusunu bir konut veya çatılı bir işyeri oluşturuyor ise genel olarak kullanma giderleri kiracıya ait olacaktır fakat kiracı ve kiraya veren arasında aksine bir anlaşma yapılması da mümkün olabilmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde ’de “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.“ şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesine konu konut veya çatılı işyerinin kullanım giderlerine kiracının katlanmayacağına ilişkin bir anlaşma yapılmış ise bu hususun muhakkak sözleşmede düzenlenmesi gerekmektedir.

IX- DEPOZİTO

Depozitonuzun hangi şartlarda iade edileceğini, verilen depozitonun hangi koşullara göre istendiği, depozitonun tutarı gibi detayların sözleşmede yazılı olarak bulunması son derecede önemlidir. Kira sözleşmesine konu konut veya çatılı işyerinde, kiralama sırasında var olan eşyaların bir liste halinde sıralanması ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir. Bu husus kiralama sırasında verilen depozitonun geri alınabilmesi açısından önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi yapılırken bu hususlar özellikle belirtilmeli ve kira sözleşmesine depozito ile ilgili bir madde konmalıdır. Bu maddede kiraya veren ile depozito konusunda anlaşılmış olan tüm hususlar detaylıca yazılmalıdır.

Ayrıca taşınmaz kiralanırken, kiralanan taşınmazda daha önce oturan bir kiracı var ise bu kiracıdan kalan ödenmemiş bir fatura veya aidat bulunmadığından emin olunması gerekmektedir. Bu husus ile ilgili olarak kira sözleşmesine eklenecek bir madde ile kira sözleşmesi imzalanmadan önceki tarihe ait bir borç çıkması halinde, bu borçtan dolayı sorumluluk kabul edilmeyeceği eklenebilir.

X. KİRA SÖZLEŞMESİNDE İMZA AŞAMASI

Son olarak kira sözleşmesi imzalanırken, kira sözleşmesinin her sayfasına tarafların birlikte ve varsa kefiller huzurunda imza atması gerekir. Bununla birlikte yapılmış olan kira sözleşmesinin güvenilirliğini arttırmak için kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması da mümkündür.

KAYNAKÇA :

İnceoğlu, M. M. (). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık

İnceoğlu, M. M. (). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık

Özdemir, H. (). Kira Hukuku Davaları. Seçkin