Günlük Daire Kiralamak Yasal Mı

Muğla’nın en gözde turizm kentlerinden olan Marmaris ilçesinde de ev kiralarının önüne geçilememesinde ev sahiplerinin evlerini fahiş fiyatlara tatilcilere vermesi olarak değerlendiriliyor. Özellikle pandemi döneminde popüler hale gelen kısa süreli villa, daire kiralamalarında mal sahibi yasal kayıtlarını tutmayıp, sümen altı kiralama işlemlerine para cezasının yanı sıra hapis cezasına kadar giden uygulamalar var.

"EVLERİNİ KISA SÜRELİ KİRAYA VERENLER VERGİ MÜKELLEFİ OLMAK ZORUNDA"

Mali Müşavir Akın Özdemir, kayıtsız konut kiralamasındaki cezai işlemlerin 90 yıllık bir geçmişi olduğunu belirterek, "Yasal olarak yapmaları gereken şey, gidip vergi dairesinde günlük ve haftalık olarak kiraya verenlerin mükellefiyet tesis ettirmeleri gerekiyor. Ama tabii burada Kat Mülkiyeti Kanunu da devreye giriyor. Eğer sadece bir apartmanda bir daire ise verdiği şey diğer dairelerin de onayını almak zorunda, yoksa yapamaz. İşin emniyet boyutu da var. Emniyet açısından da kimlik bildirimi yapmadığı için herhangi bir aranan şahsın orada kalması durumunda yardım ve yataklık suçuna iştirak etmiş olabilir" dedi.

"EV SAHİPLERİ HER İNCELİĞİ DÜŞÜNMEK ZORUNDA"

Marmaris’te faaliyet gösteren bir gayrimenkul firmasının sorumlu emlak danışmanı Çetin Aksu, "Marmaris ilçemizde veya turizm beldelerinde haftalık, aylık veya sezonluk kiralamalar yapılmakta. Şimdi öncelikle ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken haftalık veya aylık verdiği kiralamalar da öncelikle maliyeden bir beyanname neticesinde aldıkları vergi numaraları numaralarını bağlı bulundukları karakol veya emniyete bildirerek aldıkları programları bilgisayarlarına yükleyip belirli şifreyle otel sistemi gibi giren konuklarının kimlik numaralarını bildirmekle mükellefler. Yani bunları bildirmek zorundalar. Olmadığı takdirde, bunun tespiti durumunda veya oluşabilecek herhangi bir sıkıntılı durum da ciddi anlamda maddi ve manevi cezalarla karşı karşıya kalıyorlar ki bunun maddi ceza boyutu 25 bin TL’den başlayıp yukarıya doğru devam eder. Manevi boyutunda da kalan konutların bildirilmediği durumlarda, eğer siyasi veya buna benzer ciddi vakalı bir suç oranıyla aranan birileri ise bu seferde manevi anlamda cezayla karşı karşıya kalabiliyorlar" dedi. Gayrimenkul danışmanı Aksu, "Bir ay sonrası yapılacak kiralamalar da mal sahiplerinden ziyade eve giren kiracıların bulundukları bölgedeki nüfus müdürlüklerine giderek beyan vermeleri gerekiyor ben bu evi bir aydan fazla süreli kiraladım şeklinde bildirmeli" diye konuştu.

"KOMŞULARDAN İZİN ALINMASI GEREKİYOR"

Sorumlu gayrimenkul danışmanı Aksu kısa süreli ev kiralamalarında, kiralanan daire ise apartman yönetiminden, site ise site yönetiminden izin almak durumunda olunduğunu belirterek, "Her site haftalık veya aylık kiralamaya sıcak bakmıyor. Bunların gizli yapılması durumunda ortaya çıkabilecek sonuçlarda hem mal sahibi hem de eve giren konuklar ciddi sorunlarla karşı karşıya kalabilir" şeklinde konuştu.

"GÜNLÜK BİN LİRADAN BAŞLIYOR"

Özellikle yoğun sezonda günlük kira bedellerinin de artması ile kiralık ev fiyatları hakkında bilgi veren Aksu, "Ortalama bir artı birleri haftalık, en az haftalık olmak şartıyla kiraya verdiklerinde günlük, bin TL’den başlayıp evin durumuna göre 1500 TL’ye kadar çıkabiliyor. Bununla beraber 2 artı 1 evler yine aynı şekilde evlerin konumu veya durumuna göre bakımına göre 1000, 1500 liradan 3 binlere kadar çıktığı olabiliyor. Evlerin denize sıfır olması, konumu da çok önemli. Rezidans, daire olması gibi durumlarda fiyatlar yüksek artış gösterebiliyor. Bunun yanında müstakil evlerde tam müstakil havuzlu bir villanın oda sayılarına göre günlük kiralama 2 bin 500’den 4 bin, 5 bin hatta daha yukarıya çıktığını biliyoruz" ifadelerini kullandı.

"TURSAB BELGESİ OLMAYAN VİLLA SAHİBİ KİRALAMA YAPAMAZ"

Turistik Seyahat Acenteleri Birliği (TURSAB) Bölgesel Temsil Kurulu Başkanı Suat Esin villa turizmi için villa kiralayanların TURSAB belgeli olması gerektiğini vurgulayarak, "Eğer villa turizmi yapacaksa bir vatandaş öncelikle Turizm Bakanlığı’ndan belgeli seyahat acentesi olması gerekiyor. Özelikle son yıllarda bu pandemi den sonra villa turizmi patladı ve kaçak da patladı. Tabii ki biz bunlarla elimizden gelen mücadeleyi yapıyoruz, bunları tespit ettiğimiz takdirde de kaçak seyahat acenteciliği faaliyetine giriyor ve tutanağını tutuyoruz gerekli işlemleri yapıyoruz, yetkililere de bununla ilgili tutanak gönderiyoruz" dedi.

Başkan Esin, "Son yıllarda kiralamalar dediğim gibi çok fazlalaştı. Bu nedenle özellikle internetten, villa kiralamak isteyen veya daire kiralamak isteyen vatandaşlar, eğer internet siteleri üzerinden kiralama yapacaksa, dikkat edeceği şey, sitenin bir seyahat çantasına ait olduğu veya olmadığına dikkat edecek. Eğer aitse bile o numarayı arayacak. Çünkü bazen bu tip olaylar da olabiliyor. Adam hiç farkında olmadan diğer bir acentenin oraya belge numarasını koyabiliyor, o da sıkıntı oluşturuyor. Gerçekten bu tip durumlarda o numarayı arayacak veya o belge numarasından o acentenin adresini bulacak, orayı arayacak. Sizde böyle bir siteniz var mı yok mu bunları araştıracak, öğrenecek ona göre. Herhangi bir üç kağıtçı sahtekarlığa maruz kalmayacak" diyerek dolandırıcılara karşı uyardı.

Sıkça karşılaşılan konulardan biri de konutların günlük, haftalık ve aylık sürelerle kiralanmasından elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği konusudur. Elde edilen gelirlerin nasıl tevsik edileceği, muhasebe evrak düzeni ve gelirin hangi türde değerlendirileceği konusunda idarenin vermiş olduğu özelgeleri incelemeye çalışacağız.

Özelge Konusu: “……. veraset yoluyla intikal eden müşterek maliki bulunduğunuz bir adet dairenin kira mukavelesi yapılmaksızın günlük veya haftalık sürelerle kiraya verildiği,eşyalı olarak kısa sürelerle kiraya verilen söz konusu dairede kalanlardan belirli bir kira bedeli alındığı ve kiralamadan başka hiçbir hizmet verilmediği belirtilerek, bu daireden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı mı, ticari kazanç mı olduğu hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37 nci maddesinde, "Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır." hükmüne yer verilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, veraset yoluyla edinilen ve bir organizasyon içerisinde devamlı olarak kısa sürelerle (günlük, haftalık) başkalarının istifadesine sunulan konuttan müşterek maliklerinin her birinin elde ettiği gelirin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.”.[1]

Özelge Konusu: “……mülkiyeti ve giderleri size ait gayrimenkulü eşyalı olarak sözleşme yapılmaksızın günlük veya haftalık sürelerle kiraya verdiğiniz belirtilerek, müşterilere düzenlenecek faturalarda KDV oranının ne olması gerektiği, günlük müşteri listesi düzenlenip kolluk güçlerine bildirimde bulunup bulunulmayacağı, demirbaşlar için amortisman ayrılıp ayrılmayacağı ve ayrılması durumunda amortisman tutarlarının ticari kazancın tespitinde gider olarak indirilip indirilemeyeceği hususlarında bilgi talep ettiğiniz anlaşılmakta olup…….

GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

 ………. gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

 Ayrıca, aynı Kanunun 40 ıncı maddesinde safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler sayılmış olup, maddenin (7) numaralı bendinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.  

……….elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların da ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.

KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

KDV Kanununun, 1/1 inci maddesinde, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3-f maddesinde ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV ye tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %l, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % l8 olarak tespit edilmiştir.

Kararname eki (II) sayılı listenin "B) DİĞER MAL VE HİZMETLER" bölümünün 25 inci sırasında; "Otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti (1618 sayılı Kanun hükümlerine göre Kültür ve Turizm Bakanlığından işletme belgesi almış seyahat acenteleri tarafından müşteriye aktarılan geceleme hizmet tutarı ve bu hizmete ilişkin aracılık bedellerine de konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmetlerinin ait olduğu oran uygulanır. Konaklama tesislerinde geceleme hizmetinden yararlanmayanlara verilen tüm hizmetler ile geceleme hizmetiyle beraber verilen ancak ayrıca belgelendirilen ya da geceleme hizmetine ait belgede ayrıca fiyatlandırılan hizmetler bu sıra kapsamında yer almamaktadır. Ancak geceleme hizmeti kapsamında verilmesi ve geceleme bedeline dahil edilmesi mutat olan diğer hizmetler bu sıra kapsamında yer almakla birlikte bu şekilde belirlenen geceleme bedeli içinde sunulan alkollü içeceklere ilişkin yüklenilen katma değer vergisi tutarları, hizmeti sunanlar tarafından indirim konusu yapılamaz.)" yer almıştır.

Buna göre, mülkiyeti size ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25 inci sırası kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu hizmetin %18 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir.

VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN

213 sayılı Vergi Usul Kanununun "Faturanın tarifi" başlıklı 229 uncu maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış, 231/5 inci maddesinde ise faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 240 ıncı maddesinde otel, motel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinin, odaları, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri ve sıra numaralı günlük müşteri listeleri düzenleyeceği hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, günlük olarak kiralama işlemine konu edilen mülkiyeti şahsınıza ait olan gayrimenkuller ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri kabul edileceğinden, bütün müşterilerinizin Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunlu bulunmaktadır. Ayrıca, kira gelirleri karşılığında kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerektiği tabiidir.

Öte yandan, Kanunun 313 üncü maddesinin birinci fıkrasında, "İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269 uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder.'' hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanunun 5024 sayılı Kanunla değişen 315 inci maddesinde; "Mükellefler amortismana tabi iktisadi kıymetlerini Maliye Bakanlığının tespit ve ilan edeceği oranlar üzerinden itfa ederler. İlan edilecek oranların tespitinde iktisadi kıymetlerin faydalı ömürleri dikkate alınır." hükmü yer almaktadır.

Bu hükümlere göre, işletmenizin aktifinde bulunan demirbaşlar için Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğlerinde belirtilen faydalı ömür ve oranları üzerinden amortisman ayrılması mümkün bulunmaktadır.” [2]

Özelge Konusu: “……basit usulde kayıtlı mükellef olduğunuz, kendinize ait dairenizi yaz aylarında beş günden az olmamak üzere haftalık, on günlük veya otuz günlük kiraya verdiğiniz, söz konusu faaliyetinizden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak değil de basit usulde ticari kazanç olarak değerlendirildiği, kira tahsilatlarını PTT veya banka aracılığıyla tahsil ettiğiniz, konaklama yapan müşterilerinizi kolluk güçlerine bildirdiğiniz belirtilerek, bunun dışında herhangi bir belge düzenlemeniz gerekip gerekmediği ile başka bir işlem yapıp yapmayacağınız konusunda görüş talep edilmektedir.

……..süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

……….

Ticari kazanç kapsamında günübirlik konut kiralama faaliyetinde bulunduğu tespit edilen mükelleflerin, bu faaliyetlerinin müşteriye sunulan hizmetler ve mahiyet itibariyle otel, motel, pansiyon işletmeciliğinden bir farkının olmadığı, dolayısıyla, 95/6430 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında belirtilen eğlence ve istirahat yerleri işletmeciliği kapsamında olduğu kabul edilmektedir.

Diğer taraftan, 12.01.1995 tarih ve 95/6430 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında 2/7/2013 tarihli ve 2013/5080 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan değişiklik sonucu, 12/11/2012 tarihli ve 6360 sayılı Kanun ile büyükşehir belediyesi kurulan ve büyükşehir belediyesi sınırları içerisine alınan yerler 95/6430 sayılı kararname kapsamı dışına çıkartıldığından, bu yerlerde 95/6430 sayılı kararnamede sayılan iş grupları itibariyle faaliyette bulunan mükelleflerin, genel ve özel şartları topluca taşımaları ve 51 inci maddede belirtilen faaliyetlerde bulunmamaları halinde basit usulde vergilendirilmeleri mümkün bulunmaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, Balıkesir Ayvalık ilçesinde, haftalık, on günlük veya otuz günlük konut kiralama faaliyetiniz istirahat yeri işletilmesi kapsamında olduğundan, bu ticari faaliyetiniz nedeniyle Gelir Vergisi Kanunu’nun 47 ve 48 inci maddelerinde belirtilen basit usule tabi olmanın genel ve özel şartlarını topluca taşımanız ve aynı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen faaliyetlerde bulunmamanız şartıyla basit usulde vergilendirilmeniz mümkün bulunmaktadır.

……kira gelirleri karşılığında kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerektiği tabiidir.

 …....otel, motel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinin, odaları, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri ve sıra numaralı günlük müşteri listeleri düzenleyeceği hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, günlük olarak kiralama işlemine konu edilen konutunuz ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri olarak kabul edileceğinden, müşterilerinizin, Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.” [3]

Sonuç olarak günlük, haftalık ve aylık olarak kiralanan konutlardan elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak sayılmayacağı, faaliyetin süreklilik arz etmesi sebebi ile organizasyondan hareketle gelirin ticari kazanç olduğu, elde edilen kazançlar için Vergi Usul Kanunu hükümleri doğrultusunda fatura düzenlenerek KDV hesaplanmasının gerektiği ve konut içindeki demirbaşların amortismana tabi tutulabileceği ifade edilmiştir.

KAYNAKLAR

[1]13/09/2012 tarihli B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37-12/10]-928 sayılı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi

[2]19/02/2016 tarihli 62030549-120[40-2014/891]-14193 sayılı İstanbul vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi

[3]08/09/2020 tarihli 46480499-120.01.01[2018/1661]-E.63499 sayılı Balıkesir Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi

11.03.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemizekayıt olun.

>> Vergi Affı Rehberi (300 Soru - Cevap) Ücretsiz E-Kitap:hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

GÜNDEM