Hürriyet Emlak Evimin Değeri

Kira Geliri Evin Değerinin Yüzde 5'inden Az Olamıyor

Kira geliri elde edenlerin;

"Evi düşük bir kiraya, çok yakın bir arkadaşıma kiraladım" diyebilme şansları yok.

Aynı şekilde;

"Evi halama, teyzeme, dayıma ya da amcama bedelsiz kiraladım" diyebilmeleri de mümkün değil.

"Bu da nereden çıktı?" diyenler, Gelir Vergisi Kanunu'nun maddesini açıp okusunlar.

Emlak Vergisi Değeri Önemli

Gelir Vergisi Kanunu'nun "Emsal Kira Bedeli" başlıklı maddesine göre, kiraya verilen gayrimenkuller için beyanı zorunlu en az kira "emsal kira bedeli"dir.

Kiraya verilen gayrimenkullerin örneğin ev veya dükkanların, kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor.

Emsal kira bedeli ise, kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir.

ÖRNEK Hasan Bey'in İstanbul Maltepe'de, emlak vergisi değeri

bin lira olan bir evi vardır.

Bu evinde, yıllar önce kocası vefat eden "Halası" bedelsiz yani kira ödemeden oturmaktadır.

Bu durumda Hasan Bey kira almadığı bu evi için "emsal kira bedeli esası"na göre, en az 15 bin lira kira geliri beyan etmek zorunda.

ÖRNEK Fatma Teyze, emlak vergisi değeri bin lira olan evinden, yılda 9 bin lira kira almaktadır.

Fatma Teyze'nin, aldığı kira emsal bedelinin altında. Bu durumda emsal kira bedeli esasına göre;

( bin TL ) x (% 5) = 14 bin lira kira beyan etmesi

gerekiyor.

Maliye Ne Diyor?

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın hazırladığı "Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi"nin beşinci sayfasında da;

"- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

- Kiraya verilen gayrimenkulün, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde, "emsal kira bedeli" uygulanacaktır."

şeklinde açıklaması yer alıyor.

Çocuk, Anne-Baba Ve Kardeşe Bedelsiz Kiralama Mümkün

Konutların;

- Anne ve babaya (kayınvalide ve kayınpeder hariç),

- Çocuklara ve torunlara,

- Kardeşlere bedelsiz olarak ya da düşük bir kira ile kiralanması mümkün.

Ancak, bunların her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilemiyor. Edilmesi halinde, bu konutlardan yalnızca biri hakkında emsal kira bedeli uygulanmıyor.

Teyze, Hala, Kayınvalide, Dayı Ve Amcaya Dikkat

Gelir Vergisi Kanunu sadece anne, baba, çocuk, torun ve kardeşe bedelsiz veya düşük bedelle kiralamayı kabul ediyor.

"Efendim, amca baba yarısıdır, teyze anne yarısıdır. Kayınvalide ikinci annemdir. Onlardan nasıl kira alırım?" demeyin.

Gelir Vergisi Kanunu Madde 73, bunlara ve diğer akrabalarınıza, evi bedelsiz kiralamanızı veya düşük bedelle kiralamanızı kabul etmiyor.

"Kiralarsan, Emlak Vergisi değerinin, yüzde 5'i kadar kira beyanı isterim" diyor.

Aman dikkat!..

Aynı Evde Kayınvalideye Evet Aynı Evde Kız Arkadaşa Hayır

Kayınvalideniz sizinle aynı evde birlikte yaşıyorsa sorun yok.

Kayınvalidenize, bedelsiz veya düşük kira ile ayrı bir ev tahsis ederseniz gelir vergisi ödeyeceksiniz. Aynı evde beraber yaşarsanız sorun yok.

Benzer durum, evinizde yaşayan diğer akrabalarınız için de söz konusu.

Evinde kız arkadaşı ya da erkek arkadaşı ile birlikte yaşayanlara, sevimsiz bir haber.

Kız arkadaşınızın veya erkek arkadaşınızın, evinizde kira ödemeden oturmasını kanun kabul etmiyor. Emsal kira bedelini hesaplayıp, kira geliri beyan etmeleri isteniyor.

Kocanın Ödediği Kira Karısının Kira Gelirinden İner Mi?

Yakınbir tanıdığımın, merakla beklediği yanıt bu

Ankara'daki evini kiraya vermiş, İstanbul'da kiraladıkları bir eve taşınmışlar.

"Ankara'daki evin tapusu bana ait olduğu için kira geliri de benim hesabıma yatırılıyor.

İstanbul'daki evin kira sözleşmesi kocamın adına olduğu için, kirayı da o ödüyor.

Bu durumda, aldığım kiradan, kocamın ödediği kirayı indirebilir miyim? Vergi dairesine gittim. Müdür çok iyi bir insan ama kesin bir yanıt veremedi. Sizi tanıdığımı söyleyince ‘O zaman Hocamız yazsın, biz de kesin durumu öğreniriz' dedi. Yazar mısınız doğrusu ne?"

Doğru yanıtı, Maliye Bakanlığı'nın bir özelgesini de kaynak göstererek açıklayalım.

"Eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin", evlilik birliğinde müşterek bir gider

olması nedeniyle, eşlerden birinin konut geliri nedeniyle gerçek gider usulünde vereceği beyannamede, söz konusu giderlerin istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere, gelir vergisi matrahının tespitinde indirim konusu yapılması mümkündür (Maliye Bakanlığı, Gelir İdaresi Bşk. İstanbul V.D.Bşk.'nın 13 Temmuz Tarih ve GVK sayılı özelgesi).

Yukarıdaki özelgeden de fark edileceği gibi; kira geliri tahsil eden kadın, aile birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, oturdukları ev için kocasının ödediği kirayı, kendi tahsil ettiği konut kirasından indirebilir.

Çocuk, Eş Ve Anne- Babaya Bedelsiz İşyeri Olmuyor

Anne, baba, çocuk, torun veya kardeşe, bedelsiz olarak konut kiralanması mümkün.

Ancak büro, dükkan, mağaza ve benzeri işyerinin, bedelsiz olarak kiralanması mümkün değil.

ÖRNEK: Neriman Teyze'nin iki dairesi var. Birini kızına konut olarak tahsis etmiş. Diğer dairesini de oğlu "büro" olarak kullanıyor. Her ikisinden de kira almamaktadır.

Bu durumda Neriman Teyze, kızı için kira geliri beyan etmeyecek. Oğlunun büro olarak kullandığı gayrimenkul için "emsal kira bedeli" üzerinden yani emlak vergisi değerinin yüzde 5'i kadar kira geliri beyan edecek.

Kaynak: funduszeue.info / Şükrü Kızılot

Konut kredisi Garanti BBVA Mortgage'dan alınır.

Konut sahibi olanlar ve yeni bir ev satın alacaklar için “Evimin değeri ne kadar?”, “Evimin değerini hesaplama nasıl yapılır?” sorusu ya da “Evimin değerini öğrenmek istiyorum” talebi ayrı bir önem taşıyor. Bir konutun “emlak değeri” emlak yatırımı yapacakların üzerinde durduğu konuların başında geliyor. Konut değeri hesaplama, yatırımın ileride sağlayacağı gayrimenkul getirisini de işaret etmekle birlikte; evin satış fiyatı hakkında da bilgi veriyor. Aynı zamanda da “Evimin değeri ne kadar?” sorusuna yanıt niteliğinde.

Emlak değeri nasıl öğrenilir?

Peki evin değerini hesaplama nasıl yapılır? “Evimin değerini öğrenmek istiyorum” diyenler ev değeri hesaplama işlemi için hangi özellikler dikkate alınır? İşte emlak değeri ve ev fiyatı hesaplama ile ilgili bilmeniz gerekenler…

Bir evin gerçek değeri başlıca üç özellik üzerinden hesaplanıyor: Evin satış fiyatı, kira bedeli ve amortisman (yatırım geri dönüş) süresi.

Bir ev için emlak değeri hesaplama yapılırken, konutun konum bilgisi etkili oluyor. Sahip olduğunuz konut hangi il, ilçe ve mahallede ise, evin değerini artırıcı etkiye sahip oluyor. Şehir merkezindeki bir ilçede yer alan konutların satış fiyatı daha yüksek olurken, şehir merkezinde olmadığı halde “yakın çevre” avantajına sahip evlerin değeri de daha fazla olduğu için yatırımcısına uzun vadede kazanç sağlayabiliyor.

“Yakın çevre” tanımı içerisine, evin yakınında hastane, okul, alışveriş merkezi gibi bölgeyi canlı tutan yerler sıralanabilir. Şehir merkezinin uzağında fakat bir üniversite kampüsüne yakın konumdaki bir konutun satış fiyatı yatırımcısına daha kısa vadede geri dönüş sağlayacağı olması sebebiyle öne çıkarken, aynı zamanda kiraya verilmesi halinde de daha hızlı kiracı bulma ve kira fiyatının talep yoğun bölgede bulunması sayesinde nispeten daha yüksek olabilmesi gibi etkenlerle de değerleniyor.

Diğer yandan aynı mahalle, hatta aynı sokaktaki iki dairenin değeri hesaplandığında farklı sonuçlara varılabiliyor. Bu noktada ise, daire değeri hesaplama adımında bulunduğu binanın yaşı, sağlamlığı, cephesi, manzarası kadar metrekaresi, oda sayısı ve kat bilgisi de belirleyebiliyor. Aynı binada bulunan iki daire arasında değer hesaplama yapıldığında farklılık oluşmasının ardında ise alıcıların tercih noktasında öne çıkan başka özellikler devreye giriyor. Aynı binadaki aynı oda sayısına sahip iki daire arasında ara kattaki, önü nispeten daha açık, cephesi sebebiyle gün ışığını alabilen, mutfağı ve banyosu yenilenmiş, masrafsız dairenin değeri, diğer daireye göre daha yüksek olabiliyor.

Evin değerini öğrenme ile ilgili araştırma yapanların dikkat etmesi gereken bir başka konu ise, konum itibariyle sunduğu ulaşım avantajı. Özellikle büyük şehirlerde ulaşım avantajına sahip satılık veya kiralık daireler trafik ve trafikte geçecek zaman açısından olumlu bir çözüm sundukları için daha hızlı alıcı bulabiliyor. Evin; metro, metrobüs gibi ulaşım istasyon ve araçlarına, otobüs duraklarına yakın olması hem hayatı kolaylaştıran hem de konutun değerini artıran özelliklerden. Diğer yandan şehir merkezinde bulunan, iş merkezlerine yakın ya da kolayca ulaşım sağlanabilen güzergâhlardaki dairelerin fiyatı daha yüksek oluyor.

Evinin değerini öğren

funduszeue.info, oturduğu evin gerçek değerini öğrenmek isteyenlere “Evimin Değeri” hizmetini ücretsiz sunuyor. funduszeue.info Evimin Değeri uygulamasını kullanarak, oturduğunuz veya satın alacağınız evin ortalama değerini öğrenebilirsiniz. funduszeue.info tarafından ücretsiz olarak sunulan bu konut değeri hesaplama aracını kullanarak yaşamınızı sürdürdüğünüz veya satın almayı düşündüğünüz evin satış fiyatını, kira bedelini ve geri dönüş süresini öğrenebilirsiniz.

Yapmanız gereken evin bulunduğu il, ilçe, mahalle, kat, metrekare, oda ve banyo bilgilerini girmek. Ücretsiz “Evimin Değeri” raporunuz hazır…

Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak &#;deyeceğiniz fiyat evin ger&#;ek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı &#;d&#;yorsunuz? Bu yazımızda istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını nasıl belirleyebileceğinizi &#;&#; farklı y&#;ntem ile anlatacağız

1-    Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi

Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.

##$$KONUTKREDIWIDGET##$$

Türkiye genelinde ev değerleri ortalama aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul’da ise bu çarpanın ortalaması ay. Yani bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye’de yaklaşık 18 yıl olarak hesaplanabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise, çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.

Genel olarak kabul gören süreler ise işyerleri için yıl, konutlar için ise yıldır. Bu durumda ortalama aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini TL (* TL) olarak hesaplayabiliriz.

2-    Konum ve Özelliklerini Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi

Bu yöntem halk arasında en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz eve benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını büyük emlak sitelerini araştırıp bularak alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin çok yakın özelliklere sahip olması gereklidir.

Aşağıda sayacağımız özellikler, konuta değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan özellikler:

1- Merkezi konumda bulunması
2- Ulaşım olanaklarının zengin olması
3- Yeni bina olması
4- Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5- Dairenin ön cephede yer alması
6- Dairenin ara katta yer alması
7- Binada asansör bulunması
8- Havuzunun olması
9- Manzaraya sahip olması
Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)

3-    Emlak Ofislerinden Araştırarak Fiyatının Belirlenmesi

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m2) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m2 fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar. Ancak emlak ofisleri evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri görmeden fiyat verdikleri için emlakçılardan alacağınız fiyat net olmasa da bir fikir verecektir.

En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu üç yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında anlaşarak bireysel olarak bu konu için görevlendirme imkanınız da mevcut.

Krediyle Ev Alanlar İçin Ekspertiz Raporunu Kullanmak

Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, bankanın gönderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, biraz ısrar ederek bu rapora baz olan faktörleri inceleyip düzeltmeniz mümkün olabilir. Ancak bilmeniz gerekir ki genellikle itirazlar sonucu değiştirmiyor, bunun yerine almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz bir olumsuzluğu öğrenmenize yarıyor. Bundan dolayı ekspertiz raporunu, fiyatlara itiraz için değil, almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz daha akılcı olacaktır.

Kaynak: Hesapkurdu