Apartman Işletme Projesi Nedir

Kentleşmenin beraberinde getirdiği toplu yaşam alanlarındaki talepler.

   Tarihin ilk dönemlerinden bu güne değişik hızlarda süregelen kentleşme beraberinde toplu yapıları ve toplu yaşam alanları olarak da apartman ve siteleri bizlerin tercihi olmaya zorluyor… Bu dönüşüm de eski yapıların güvensizliğinin yanında yenilenme tercihleri olarak da son on yılda Türkiye’ de hızlı bir dönüşüm yaşanmaktadır.

   Bu durum; toplu yaşam alanlarındaki hizmetlerin, bakım onarım ve tertip düzenin sağlanması gibi farklı taleplerin açığa çıktığı gerçeğini de beraberinde getirmektedir. Bu tür taleplerin karşılanması için öncelikle yönetim ve yönetim karar defterinin tasdiklenmesiyle başlayan hem bürokratik hem de operasyonel işler bütünü yönetici/yönetim kurullarını beklemektedir. İnsanoğlunun yeni yaşam ve yaşam alanları sahiplenmeye başlamasıyla birlikte oluşan/oluşabilecek tüm ihtiyaçları için bir finansman ve bütçe yönetimine ihtiyaç duyduğu gibi fiziki yaşam alanları olan apartman ve siteler için de yıllık tahmini işletme projesine ihtiyaç duyulmaktadır.

Apartman ve site yönetimi için tahmini işletme projesi nedir?

   O halde işletme projesi nedir? Sorusuyla başlayalım… Apartman veya site yönetiminin ilk işi olan tahmini işletme projesini Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37’ de;

 ‘’Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.

   Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.’’

tanımlandığı üzere resmi olarak yapılması gereken yöneticinin ileride oluşabilecek ihtilaflı durumlarda kurtarıcısı olacak dayanak belge niteliğindedir.

Apartman ve site yönetimlerinde tahmini işletme projesi ne işe yarar?

   İkinci soru ne işe yarar? Sorusudur ki; bu soru bu işin bam noktasıdır. Yapılacak olan tahmini işletme projesi adı üzerinde ‘’tahmini’’ dir. Hayali yada kurtarıcı değildir! Bununla neyi kastettiğimi anlatmadan önce ne işe yaradığını konuşmamız çok doğru olacaktır. Bizler yönetici/yönetim kurulu üyesi olmadan da önce bir birey olarak hayatımızı idame ettirmekte olan insanlarız. Nasıl ki kazancımız ve/veya elde ettiğimiz gelirler üzerinden harcamalarımızı planlıyorsak yönetimde de aynı mantığın tersi bir mantıkla planlama yaparak apartman ve sitenin ihtiyacı olan ortak alan hizmetlerinin (elektrik, asansör bakımı, temizlik hizmeti, personel maliyetleri vb.) karşılanması için avans bedeli olarak toplayacağımız aidat bedellerini belirleriz. Bunu yaparken gerçek verilerle, adaletli ve güvenilir bir tahmini proje olmasının önemli olduğunu özellikle belirtmemiz gerekiyor. Yıl sonunda tahmini işletme projemiz ne içeride ne de çok üzerinde olmamalıdır. Burada en kritik ve can alıcı nokta işletme projemizde mutlaka bulunması gereken ‘’Öngörülemeyen giderler’’ kalemidir. Bu kalemde (ampulün patlaması, sensörlü lambanın bozulması vb) tahminin dışında oluşabilecek giderler finanse edilir ki; cin bir yönetici olarak bu kalemi fazla tutarak bina iyileştirmeleri yapamayacağımız gibi, bu kalemi çok düşük tutarak da bütçeyi içeriye düşürmemeliyiz. Bu durumu daha etkili anlatmak için güzel bir Anadolu deyimiyle ifade edecek olursak; ‘’karıncanın belini incitmeden seveceksin’’ şeklinde bu işi kotarmamız gerekiyor. Bu da yöneticimizin marifetine kalmış…

Apartman ve site yönetimlerinde tahmini işletme projesi nasıl yapılır?

   Ve geldik son soruya. Nasıl yapılır? Bu sorunun cevabı için anlattıklarımız üzerinden gidecek olursak çok da düşünmeden ve zorlanmadan basitçe şöyle yapabiliriz. Örnek bir binamız olsun; beş katlı on daireli bir bina. Öncelikle özel dışarıdan bir yönetici iseniz veya yönetim için huzur hakkı niteliğinde bir ödeme alıyorsanız önce kendi hizmet bedelinizi yazmalısınız, sonra da diğer sabit giderlerin (elektrik, asansör, merdiven temizlik hizmeti ve öngörülemeyen giderler vb) toplamından oluşacak tutarı her daireye Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20’ de belirtildiği;

 ‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı  oranında; (1) Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Hükümleri kapsamında aidat avans bedeli olarak yazılı belge olarak hazırlayarak tebligatlarının yapılması ve eğer itiraz edilir ise yeniden görüşülmesini sağlamak gibi işleri de yerine getirerek sonuca ulaşabilirsiniz.

Aidat Nedir?

Ülkemizde bireylerin önemli bir çoğunluğu apartman veya sitelerde oturmaktadır. Bu alanlarda yaşamın olağan bir şekilde sürdürülebilmesi için güvenlik, kapıcı, bahçe hizmetleri, sigorta primleri, temizlik, elektrik, su, ısıtma vs. giderlerin karşılanması gerekmektedir. Bu genel ortak giderler de söz konusu alanlarda hak sahibi olan kimseler (kat maliki, kiracı, intifa veya oturma hakkı sahipleri vs.) tarafından karşılanacaktır. Bu yazımızda apartman veya sitelerde genel ortak giderlerin ödenebilmesi için toplanan aidat kavramından bahsedeceğiz.

Kat mülkiyetine tabi olan yapılar olan apartman, site vs. yerlerin sakinlerince (oturanlar tarafından) devamlı olarak kullanılabilmesi ve topluluğun olağan faaliyetlerini sürdürebilmesi için birtakım genel ortak giderlerin karşılanması gerekir. Söz konusu bu giderler aidat veya sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki adıyla “avans” müessesesi dahilinde kat maliki, kiracı veya oturma hakkı sahibi gibi bağımsız bölümden sürekli bir şekilde faydalanan kimselerden talep edilir. Bu giderlere KMK m’de örnekler verilmiştir. Somut durum dahilinde bu giderlerin genişletilmesi ve başka konularda da gider eklemeleri yapılması mümkündür.  KMK m bağlamında belirtilen ortak giderlerden bahsedersek;

1-) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi/güvenlik giderleri

2-) Anagayrimenkulün sigorta primleri

3-) Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri

4-) Ortak tesislerin işletme giderleri

5-) Yönetici aylığı gibi diğer giderler

Apartman veya Sitelerde Aidat (Avans) Nasıl Belirlenir?

Apartman ve sitelerde aidat çeşitli yöntemlerle belirlenebilecektir. İncelememiz gerekirse:

1-) Kat mülkiyeti kurulurken taraflarca imzalanan yönetim planında kat malikleri aidatın ne kadar olacağına, maliklerin aidattan hangi şekilde sorumlu olacağına, ne zaman ödenmesi gerektiğine, hangi aralıklarla ve ne oranda bir artış yapılacağına ilişkin vs. konularda bir madde ekleyerek aidata ilişkin kurallar belirlenebilir. Bu halde apartman veya site sakinlerinin daha sonraki süreçte veya her yıl özel olarak bir aidat belirlemesine bir ihtiyaç olmaksızın yönetim planındaki aidata ilişkin hükümler uygulanacaktır. Yönetim planı KMK m gereğince tüm kat maliklerinin onay vermesi sonucunda geçerlilik kazanmaktadır. Dolayısıyla kat maliklerinin tamamı ilgili apartmanın veya sitenin yönetim planı ile bağlıdır.

2-) Bir diğer ihtimal olarak kat malikleri kurulu aidatı belirleyebilir. KMK m ve devamı maddelerince apartman veya sitelerde kat malikleri kurulu olağan şartlarda bir veya iki yılda bir kez toplanmak zorundadır. Söz konusu bu olağan kat malikleri kurulu toplantılarında aidatın ne kadar olacağı, hangi giderlerin aidata dahil olacağı, kat maliklerinden ne oranda aidat istenebileceği vs. konularda toplantıda kararlar alınabilecektir.

Yine, kural olarak kat malikleri kurulu olağan toplantılarında apartmanın veya sitenin belirli bir dönemine ilişkin (örneğin bir veya iki yıl süre için) tahmini gelir-giderlerinin ve sair detayların belirlendiği işletme projesi oluşturmaktadır. Dolayısıyla kat malikleri kurulu işletme projesinde aidat miktarını, aidatın kat maliklerince ne şekilde ve hangi oranda ödeneceğini kararlaştırabilecektir.

3-) İlgili dönemde kat malikleri kurulunca işletme projesi oluşturulmamışsa; yönetici veya yönetim kurulu gecikmeksizin bir işletme projesi yapacaktır. Söz konusu işletme projesinde de aidat (avans) miktarı ve kat maliklerince ne şekilde ödeneceği, kanunun emredici hükmüne, kat malikleri kurulunca bu konuda alınmış kararlara ve yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla, belirlenebilecektir.

Yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Yönetici tarafından yapılan işletme projesi kat maliklerine bildirilmediği müddetçe projenin dolayısıyla aidatın kesinleştiğinden bahsedilemeyecektir. Bildirimden başlayarak yedi gün içerisinde işletme projesine itiraz edilebilir. İtiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve karara bağlanır. Gerekirse kat malikleri kurulunca yeni bir işletme projesi hazırlanır.

Apartman veya Sitelerde Aidatı Kim Belirler?

Apartman veya sitelerde aidatı (avansı) kural olarak kat malikleri kurulu belirler. Ancak herhangi bir nedenle kat malikleri kurulunun aidatı belirlememesi halinde; yönetici veya yönetim kurulu da aidatı belirleyebilir. Fakat yönetici veya yönetim kurulu aldığı bu kararı kat maliklerine bildirmelidir. Kat maliklerince yönetici tarafından belirlenen aidata itiraz edilmesi halinde karar kesinleşmeyecek, kat malikleri kurulunun toplanması gerekecektir. Bu kapsamda aidata ilişkin kararların kat malikleri kurulunca alınması daha faydalı olacaktır.

Apartman veya Sitelerde Aidat Neye Göre Belirlenir?

Apartman veya site aidatlarının neye göre belirlendiğine ilişkin olarak şu şekilde cevap verelim. Apartmanın veya sitenin büyüklüğü, kaç tane bağımsız bölüm bulunduğu, rutin ortak giderlerinin (masrafların) ne kadar olduğu, apartman veya site sakinlerinin tercih ve talepleri, kat malikleri kurulunun aldıkları kararlar, olağan veya olağan dışı meydana gelen bakım, onarım işleri vs. etkenlere göre kat maliklerinden talep edilecek olan aidat tutarı da değişkenlik gösterebilecektir.

Örneğin; 4 güvenlik görevlisi bulunduran ve havuzu olan bir site ile 2 güvenlik görevlisi bulunduran ve havuzu olmayan bir sitenin aidat tutarları aynı olmayacaktır. Ya da bağımsız bölüm, 3 kapıcı bulunan bir site ile bağımsız bölüm, 6 kapıcı bulunan sitenin giderleri, diğer faktörler aynı olduğu varsayıldığında, aynı olmayacaktır.

Apartman veya Sitelerde Aidat Tutarına İtiraz

Kat malikleri belirlenen aidatın fazla, fahiş tutarda olduğunu düşünerek bu karara itiraz edebilirler. Burada aidat, aidat artışı, kat maliklerinin ne oranda sorumlu olacağı vs. hususlar yönetim planında belirlenmişse; bu karara itiraz edilmesi, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla, mümkün değildir. Çünkü yönetim planı tüm kat maliklerinin ortak kararı ile düzenlenmektedir. Yönetim planının değiştirilmesi ise bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun kararı ile mümkündür.

Aidatın yönetici veya yönetim kurulu kararı ile belirlenmesi halinde; söz konusu kararın yönetici tarafından kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirimden itibaren ise yedi günlük süre içerisinde kat maliklerinden herhangi birisi aidat tutarına itiraz edebilir. İtiraz ile beraber söz konusu karar kat malikleri kurulunca incelenmesi ve bir sonuca bağlanması gerekecektir. Burada kat malikleri kurulu yeniden bir aidat tutarı belirleyebilecektir.

Aidat usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulunca belirlenmişse itiraz etmek isteyen kat maliki; aidat kararına olumsuz oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olmalıdır. Toplantıya katılıp söz konusu aidat tutarı ile ilgili olumlu oy kullanan kat maliki daha sonradan kural olarak bu karara itiraz etme hakkı bulunmamaktadır.

Kat maliki toplantıya katılmış ve olumsuz oy kullanmışsa karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde, kat maliki toplantıya katılmamışsa kararı öğrenmesinden itibaren bir ay süre içerisinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içerisinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilecektir.

Apartman veya Sitenin Ortak Giderlerinden Kat Malikleri Ne Oranda (Katılım Payı) Sorumludur? 

sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun maddesine göre;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: 

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; 

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.” denmektedir.

Kat maliklerince yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ile özel bir anlaşma mevcut değilse KMK m hükmü uygulanacaktır. Fakat kat maliklerinin farklı bir anlaşma yapmaları halinde (emredici normlar ve yönetim planına aykırı olmamak üzere) KMK m değil, yapılan sözleşmeye göre aidattan sorumluluk söz konusu olacaktır.

Apartman veya Sitenin Ortak Giderlerine Her Kat Maliki Katılmak Zorunda Mıdır?

sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1-c. maddesine göre; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmü amirdir.  Buna göre her kat maliki apartman veya sitenin ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Ancak yukarıdaki soruda belirttiğimiz üzere kat malikleri alacakları karar ile bazı kat maliklerinin belirli ortak giderlere katılmayacağı kararlaştırılabilir. Örneğin; giriş kattaki bağımsız bölümün asansör masraflarına katılmayacağı kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

Belirtmemiz gerekirse; kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak haklı bir neden olmaksızın bazı kat maliklerinin ortak giderlerin tamamına veya önemli bir bölümüne katılmayacağının kararlaştırılması dürüstlük kuralına aykırı olacağı için geçersiz olacaktır.

Apartman veya Sitelerde Aidatın Belirlenmesi ile İlgili Yargıtay Kararları

“Kat Mülkiyeti Kanununun maddesi gereği kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleriyle yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.

Aynı maddenin c bendi gereği kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Aynı maddenin 2.fıkrası gereği gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödeme geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Aynı Kanunun yöneticinin görevlerini belirten 35/1.fıkra d bendi gereği yönetici anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle koruma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk yılı içinde kat maliklerinden avans olarak alınıp münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde tekrar avans toplanması yöneticinin görevleri arasındadır.” (Samsun BAM, 6. HD., E. / K. / T. )

“Kat Mülkiyeti Yasasının maddesinde; yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin bütün kat malikleriyle onların küllî ve cüzî haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlayacağı, yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterileceği ve bu değişikliklerin yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanacağı; aynı Yasanın maddesinde ise kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, diğer ortak giderlere ise arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğu hükme bağlandığından,

tarihli kat malikleri kurulu toplantısında aidatlara katılım payı ile ilgili alınmış yönetim planı değişikliğinin tapu kaydına tescil edilmediği için bir hükmünün bulunmadığıancak kat malikleri kurul kararlarının da iptal edilinceye kadar geçerli olduğu hususu göz ardı edilerek daha sonraki tarihlerde yapılan ve işletme projelerinin kabul edildiği ve tarihli kat malikleri kurul kararlarının iptali hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmeden ve dönemi işletme projelerinin iptaline karar verilmesi, BOZMAYI gerektirmiştir.” (Yargıtay HD., E. / K. / T. )

Avukat Oktay Altunkaya