Düzensiz Kira Ödemesi

Kanunda yer alan tâbiriyle ortak gider – avans borcu , halk arasında ve hatta yargı kararlarının da pek çoğunda yer alan adıyla aidat borçlarında , kiracının aidat ödeme borcunu iki farklı kanun açısından ayrı ayrı ele almak gerekmektedir.

1- Kat Mülkiyeti Kanunu açısından duruma bakacak olursak , kirasını düzenli ödeyen daha doğru bir anlatımla mal sahibine kira borcu bulunmayan kiracının aidat ödeme borcu bulunmamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu maddesinde bu konuda genel kuralın , “kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. “ olduğu belirtilmekte ise de ,

Kat Mülkiyeti Kanunu maddesinde duruma kiracı açısından ayrık bir durum getirilmiş ve aidat borcu yönünden “kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”  hükmüne yer verilmiştir.

sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU

KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI:

GENEL KURAL :

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:

Madde 22 - (Değişik 1. fıkra: - ) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

2- Türk Borçlar Kanunu açısından ise kiracı bakımından çok daha farklı bir durum söz konusu olup , kiracı borcunu ödese dahi şayet Türk Borçlar Kanunu madde tâbiriyle yan giderleri yani aidatı ödemeyen kiracının kiralanandan tahliyesi mümkün olabilecektir.

Kısacası ; kira borcunu düzenli ödeyen fakat aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında bina yönetimi veya site yönetimi icra takibi yoluna başvuramayacak fakat kat maliki bu sebeple kiracısına 30 günlük bir süre vererek ödememe durumunda mahkemeden tahliyesini isteyebilecektir.

sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU 

 Kiracının temerrüdü

Madde - Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

EMSAL KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; aidat borçlarını ödemediğini ileri sürerek davalı borçlu aleyhine icra takibi başlattıkklarını, takibe itiraz edilmesi sonucu takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini takibin devamını, alacağın %20'sinden az olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, davalı vekili dilekçesinde aidat borçları için site yönetimi tarafından müvekkili belediyeye herhangi yazılı bir başvurunun yapılmadığını, site yönetiminin bütün kiracılarla sözleşme yaptığını, yapılan sözleşmelerde aidat borcu ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmadığını, aidat borcu ödeme yükümlülüğünün kiracılara ait olması gerektiğini, müvekkili belediyeden istenemeyeceğini savunmuş; mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun  maddesine göre kat malikinin madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.

SONUÇ : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davalıya yükletilmesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. -  T.C. YARGITAY HUKUK DAİRESİ / Esas / Karar sayılı tarihli kararı

Bu belge mülk sahibi tarafından, geciken kira bedeli için ihtarname ile kiracıya uyarıda bulunmak için kullanılır. Bu belge ile kiranın ne zamandan beri ödenmediği belirtilerek; ödenmeyen kira miktarı, faizi ile birlikte talep edilebilir.

Kira gecikmesi için ihtarname göndermek, mülk sahibinin kira ödemelerini zamanında yapamayan kiracıyı tahliye etme girişiminin ilk adımıdır.

Kira sözleşmesinde, bir tarafta sözleşme süresince malını kullandıracak kimse yani mülk sahibi vardır. Diğer tarafta ise sözleşme süresince mülkün kullanımına karşı bedel ödeyecek olan kiracı vardır. Kiracının yükümlülüğü, mülkü kullanma bedelini mülk sahibine ödemektir.

Bu belge nasıl kullanılır?

Bu belge, kiracıya kira bedelinin ödenmesi gerektiğini hatırlatmak için kullanılır. Kiracıyı tahliye etme girişiminde bulunmadan önce bu belge ile kiranın ödenmediğine dair bildirimde bulunulmalıdır.

Kiraya veren kira bedelinin gecikmesi nedeni ile kiracıya karşı iki farklı yol izleyerek tahliye davası açabilir. Bunlardan ilki iki haklı ihtarname ile kiracı aleyhine tahliye davası açmaktır. İkinci yol ise temerrüt nedeni ile tahliye davası açmaktır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

Kiraya veren, kira bedelini ödememesi ya da geç ödemesi nedeni ile bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine kira döneminin sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;

• Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi
• Bu iki ihtarın bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması
• İhtarların muaccel olan kira bedeli alacağına ait olması

Temerrüt nedeni ile tahliye davası

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. İcra yolu ile tahliye talepli icra takibi de yapılabilir. Kiracının bu yol ile tahliye edilebilmesi için ihtarnamede kiracıya 30 gün süre verilmelidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.

İhtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır. İhtarnamede karşı tarafa verilecek süre ileride izlenecek yol bakımından önem teşkil eder. İleride iki haklı ihtarnameye dayanarak kiracıya tahliye davası açmak isteniyor ise ihtarnamede verilecek sürenin bir önemi yoktur; iki haklı ihtarname ile kiracının en az 2 farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak isteniyor ise kiracıya ihtarnamede en az 30 gün süre verilmelidir.

Bu belgede, kiralık mülkün adresi de dahil olmak üzere; kira sözleşmesi ile belirlenen kira ücreti ve gecikme faizi bilgileri yer almaktadır.

Bu belgedeki şablonlar doldurulmalı ve çıktısı alınarak imzalanmalıdır. Kanuna göre, ihtarnamenin yazılı halde olması yeterlidir. Bu belge iadeli taahhütlü mektup olarak ya da noter aracılığıyla gönderilebilir.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu' nun /2. maddesine göre; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu' nun maddesine göre; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise, kiraya veren kiracıya 30 gün süre verip, bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Örnek nasıl değiştirilir?

Bir form dolduruyorsunuz. Siz formdaki soruları yanıtladıkça, belge gözlerinizin önünde düzenleniyor.

Her şey tamamlandığında, belge size Word ve PDF formatlarında gönderilir. Belgeyi değiştirebilir ve yeniden kullanabilirsiniz.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının tahliye nedenlerini önceki makalelerimizde incelemiştik. Buna göre kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun ve maddeleri arasında sınırlı sayıda olarak sayılan tahliye nedenlerinden birinin gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilmekteydi. TBK’da konut ve çatılı işyerleri için düzenlenen özel hükümlerin yanında madde ’te tüm kira sözleşmeleri için tahliye nedeni düzenlenmiştir.

Bilindiği üzere, kira sözleşmelerinde kiracının asıl edimi kendisine teslim edilen kiralananın kira bedelini ödemektir. TBK madde ’e göre kiracı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı müddetçe veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedelini ve kararlaştırılmış ise yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmede yer alan asıl edimi olan kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir ve TBK madde uyarınca kiraya veren kiracının temerrüdü dolayısıyla kiralananı tahliye edebilecektir.

Kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı tanıyan TBK madde ’e göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Kanun maddesinin ilk fıkrası mutlak emredici nitelikteyken, ikinci fıkra nisbi emredici niteliktedir. Buna göre kiraya veren, ikinci fıkrada düzenlenen sürelerden az olmamak şartıyla kiracıya sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi kiracıya kira bedelini ve yan giderleri ödemesi için daha uzun bir süre verebilir. İkinci fıkrada aynı zamanda kiracıya verilecek mehil süresi için kira sözleşmelerinin niteliği bakımından ikili bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre kiracıya verilecek süre; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira sözleşmelerinde ise on günden az olamaz.

Kanun maddesinin ikinci fıkrasında konut ve çatılı işyerleri için verilecek süre ayrı olarak düzenlediği için TBK madde ’in konut ve çatılı işyeri kiralamaları için de uygulama alanı bulabileceği açıktır. Kiraya veren şartlar gerçekleştiği takdirde dilerse kiracının temerrüdü nedeniyle dilerse de TBK’nın ve maddeleri arasında düzenlenen özel tahliye nedenlerinden birine dayanarak taşınmazı tahliye edebilecektir. Elde edilmek istenen sonuç aynı olsa da kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye ile TBK’nın ve maddeleri arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye nedenleri arasında gerçekleşme şekli açısından farklılıklar bulunmaktadır. TBK’nın ve maddeleri arasında düzenlenen tahliye nedenlerinden birisi gerçekleştiği anda kiraya verene fesih hakkı tanınırken, kiraya verenin temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için öncelikle kiracıya muaccel kira bedelini belirlenen süre içinde ödemesi için ihtarda bulunulması, kiracı kira bedelini belirlenen sürede ödemediği takdirde tahliye edilmesi gerekmektedir.

Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilmesiyle Türk Borçlar Kanunu’nun Maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle” tahliye arasında benzerlikler bulunmaktadır. Kanun maddesine göre; kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Görüleceği üzere iki durumda da kiracıya kira bedelini ödemediği için ihtar gönderiliyor olsa da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye durumda kiracı, kendisine gönderilen ihtar sonrası kira bedelini ödese dahi bir kira dönemi içerisinde kendisine iki haklı ihtara gönderilmesine neden olmuş ise kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için yukarıda belirttiğimiz üzere ihtarda kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödememiş olması gerekmektedir.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Edilebilmesinin Şartları

a. Kiralananın Teslim Edilmiş Olması

Kira sözleşmelerinde kiracının asıl ediminin kira bedelinin ödenmesi olduğundan bahsetmiştik. Kiraya verenin asil edimi ise kiralananı kiracıya teslim etmektir. Bu nedenle kiraya veren madde uyarınca kiralananın tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiralananın teslimi borcunu yerine getirmelidir. Kanun hükmünde de “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse” şeklinde düzenlendiğinden dolayı kiraya veren, kiralayanı teslim etmediği sürece kiracının tahliyesini isteyemeyecektir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin kiralananın tesliminden önce peşin olarak ödeneceği kararlaştırılsa bile kanun hükmü uyarınca kiralananın tahliyesini talep edemeyecektir. Madde ’in birinci fıkrasının mutlak emredici nitelikte olması ve kira sözleşmeleri için özel hüküm olması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Hükümleri’nde yer alan maddesindeki “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer” hükmü burada uygulanmayacaktır.^[1] Ne var ki kiraya veren kiralananı teslim etmeye çalışmasına rağmen haklı bir neden olmaksızın kiralananı teslim almaz ise bu durumda kiracı alacaklı temerrüdüne düşer ve kiralananın teslim edilmiş olması şartı aranmaz.

b. Kira Borcunun veya Yan Giderleri Ödeme Borcunun Muaccel Olması

Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için kanunda yalnızca kira bedeli veya var ise yan giderlerin kiracı tarafından ödenmemesini tahliye nedeni olarak saymıştır. Bu nedenle, yan gider olarak nitelendirilmeyen depozito, cezai şart, temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu gibi bedellerin ödenmesinin gecikmesi veya hiç ödenmemesi nedeniyle borçlunun tahliyesi istenemeyecektir. Ayrıca kira bedeli veya yan giderlerin muaccel olması da kanunun aramış olduğu bir diğer şarttır. Bu nedenle henüz doğmamış kira bedelleri için tahliye talep edilmesi mümkün değildir. Kira borcunun ne zaman muaccel olacağı ise TBK’nın maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedeli ve kararlaştırılmış ise yan giderler, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde muaccel olacaktır.

Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunduğu takdirde kiracı yeni kira döneminde artış uygulamayıp eski kira bedelini öder ise yine kira bedelini eksik yatırdığı için temerrüde düşecektir. Çünkü sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılacağı için yeni kira dönemi için ödenmesi gereken kira bedeli için ayrı bir anlaşmaya ihtiyaç duyulmayacaktır. Yine aynı şekilde kiracı tarafından kira uyarlama davası açıldığı takdirde, kiracı dava kesinleşinceye kadar mevcut kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir^[2]. Çünkü kira uyarlama davası kesinleşmeden mahkeme hükmü uygulanamayacağından dava kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerli sayılacaktır.

c. Kiracıya Temerrüde Düşmesi Nedeniyle İhtarname Gönderilmesi

Kiraya verenin kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiracıya belli bir süre vererek bu süre içerisinde kira bedelini veya var ise yan giderleri ödemesini istemelidir. Kanun maddesinin ikinci fıkrasına göre bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz, diğer kira sözleşmelerinde ise on günden az olamaz. Maddenin bu fıkrası nispi emredici nitelikte olduğu için taraflar aralarında kararlaştırarak kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla daha uzun bir süre belirleyebilirler. Sözleşmede süre kararlaştırılmamış olsa dahi kiraya veren dilerse yine kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla kiracıya farklı bir süre verebilir.

Kiracıya verilen sürenin de yazılı olarak yapılması ihtarnamenin geçerlilik şartıdır. Ayrıca ihtarnamede kiracıya verilen sürenin yanında, kira bedelini ödemez ise kiralananın tahliye edileceği ve hangi aylar için ne kadar kira bedeli veya yan gider talep edileceği net olarak yazılmalıdır. Bu unsurları taşımayan bir ihtarname geçerli şekil şartlarını taşımadığı için geçersiz sayılacağından verilen süre sonunda kiracının tahliyesi talep edilemeyecektir.

Kiraya verenin tahliye için elindeki bir diğer imkân ise kiracının icra yoluyla tahliyesinin talep edilmesidir. İcra ve İflas Kanunu madde uyarınca kira bedelini ödemediği için kiracıya ödeme emri gönderilirse, gönderilen bu ödeme emri kiracıya gönderilen ihtarname ile aynı sonuçları doğuracaktır ancak burada farklı olarak kiracının yedi gün içerisinde gönderilen ödeme emrine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etmez ya da kira bedelini ödemez ise ödeme emrinin kendisine tebliğinden otuz gün sonra tahliyesi istenebilecektir.

Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya veren olduğundan dolayı ihtarname yalnızca kiraya veren tarafından gönderilebilir. Örneğin bir malın maliki olmayan biri kişi de kiraya veren konumunda olabilir. Bu nedenle kiraya veren sıfatı bulunmayan malik, kiracıya kira bedelini ödemesi için ihtarname gönderemeyecektir. Birden fazla kiraya verenin bulunduğu kira sözleşmelerinde ise kira verenlerden her biri ister tek başına ister tüm kiraya verenler ile birlikte ihtarname gönderebilecektir ancak kira sözleşmesini tek başına feshetme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerden biri ihtarname göndermiş olsa da sözleşmenin feshi için tüm kiraya verenlerin birlikte bildirimde bulunması zorunludur. Temerrüt nedeniyle ihtarnamenin muhatabı ise kiracıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu durumda ise tüm kiracılara ihtarname gönderilmesi zorunludur. Kira sözleşmesine konu olan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda da kiraya veren diğer eşe de ihtarname göndermek zorundadır. İhtarnamenin birden fazla kiracıya gönderildiği durumda süre, tüm kiracılara tebliğ edildiği andan itibaren başlar.

d. Kiracının Verilen Süre Sonunda Kira Bedelini Ödememesi

Kiracı kendisine gönderilen ihtarnamede belirtilen süre sonunda talep edilen kira bedelini ödemez ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğacaktır. Bu tarihten sonra kiracı ödeme yapsa dahi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Kiracı ihtarnamede belirtilen tüm borcu ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle yalnızca ihtarnamede talep edilen bedelin bir kısmını ödemesi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Aynı şekilde kiracının temerrüdü nedeniyle işleyen faizin ödenmemesi de fesih nedenidir. Ancak ihtar masrafı, vekalet ücreti, takip masrafı gibi ücretler kira bedeli veya yan giderler arasında sayılmadığından bu bedellerin ödenmemesi fesih sonucunu doğurmayacaktır.

1. Yavuz, C. (). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
2. İnceoğlu, M. (). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık

   Kaynakça

   Aydın ZEVKLİLER, E. G. (). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi.

   Canan RUHİ, A. C. (). Türk Borçlar Kanunu&#;na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.

   İnceoğlu, M. (). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.

   Yavuz, C. (). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑

Kira sözleşmesi, taraflardan her ikisinin de borç altında olduğu, karşılıklı bir sözleşme türüdür. Zira kiracı, kiralamış olduğu şeyi kullanmasına karşılık olarak kira bedeli ödeme borcunu üstlenmektedir. Başka bir deyişle, kiraya veren kiralananı kiracıya kullandırması karşılığında kiracıdan kira parasını istemeye hak kazanır. Sözleşmenin süresi boyunca kiralayan kiralanan şeyi kullanıma uygun şekilde bulundurma ve sözleşme süresince kiracıya kullandırma borcu altındadır. Kiracı ise, kiralananı kullanma karşılığı olarak her dönemde kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmelidir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmelerin geçerliliği açısından, kanunda aksi öngörülmedikçe, herhangi bir şekil şartı zorunluluğu yoktur. Sözlü, yazılı, örtülü veya noter önünde yapılmış olan bir sözleşme geçerli olacaktır. Sözleşme, iradeyi gösteren fiil ve davranışlarla da yapılabilmektedir.

Kira sözleşmeleri tarzı sözleşmelerde süre oldukça önemlidir. Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, taraflar sözleşmede süreyi belirtmek zorunda değildir. Zira süre, kira sözleşmesinin oluşabilmesi için gerekli olan unsurlardan biri değildir. Bu sebeple de sözleşmenin geçerliliğine etki etmez. Lakin sürenin belirli veya belirsiz şekilde kararlaştırılması, sözleşmenin sona ermesi hususunda oldukça önemlidir.  TBK /2’ye göre, tarafların kararlaştırmış olduğu sürenin bitmesiyle, bildirime gerek duyulmaksızın sonlanacak sözleşme belirli süreli olarak kabul edilir. Bunun haricindeki kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli olacaktır. Belirlenmiş olan sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sonlanacaktır. Belirlenen sürenin bitmesine rağmen taraflar, aralarında açık bir anlaşma yapmaksızın kira ilişkisine devam ederlerse, bu halde kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelecektir.

Kiralananda oturmanın karşılığında sözleşmede yüklenilen ve genellikle paradan ibaret olan şey kira borcudur. Bu borca konu olan kira bedeli, para dışında, bir mal, hizmet, bir şey imal etme olarak da ödenebilmektedir. Kiracının sözleşmede, kiralananda oturmanın karşılığı olarak kira bedeli ödeme borcundan başka borçları da olabilir. Örneğin; temizlik, kapıcı parası, aydınlatma giderleri, asansör giderleri, su giderleri gibi yükümler sözleşmede özel olarak yer alabilir. Eski kanun döneminde Yargıtay’a göre, bu saymış olduğumuz giderlerin ödenmemesi, kira parasının ödenmemesi anlamına gelmemektedir. Zira bunlar kira parası kapsamında ele alınmamaktadır ve bunları ödemeyen kiracıya yönelik olarak sözleşmenin feshedilemeyeceği kabul ediliyordu. Fakat

TBK m ile getirilmiş olan değişiklikler uyarınca, kiracı ödemesi gereken yan giderleri ifa etmediği takdirde, aynı kira bedelininim ödenmesinde temerrütte olduğu gibi, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilme hakkına sahip olacaktır.
Kira bedelinin cinsi ise genellikle Türk lirası olarak kararlaştırılır. Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkartılmış olan, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (85 Sayılı Karar, RG) ile tarihli 32 Sayılı Kararın 4. maddesine bent eklenmiştir. Buna göre, Bakanlıkça belirlenen haller hariç Türkiye’de yerleşik olan kişiler kendi aralarında yaptıkları taşınır ve taşınmaz kiralarda, kira bedelini ve başka ödeme yükümlerini döviz cinsinden veya dövize endeksli şekilde kararlaştıramazlar. Bakanlığın çıkarmış olduğu 32/52 sayılı Tebliğ (RG ) m.1 ve 32/51 sayılı Tebliğin (RG ) değiştirmiş olduğu 32/34 Sayılı Tebliğin (RG ) 8/2 maddesine göre; Türkiye’de yerleşik olan kişiler kendileri arasında yapacakları konusunun yurt içinde bulunan gayrimenkuller olduğu, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama akitlerinde akit bedelini ve akitlerden kaynaklı başkaca ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olacak şekilde belirleyemezler. Fakat aynı tebliğin madde 8/3üne göre göre ise; Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşı olmayan Türkiye’de yerleşik kişiler veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilmiş olanların alıcı ya da kiracı olacak şekilde taraf bulundukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama akitlerinde, akit bedeli ve bu akitlerden kaynaklı başka ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli şekilde kararlaştırılabilir.

Genelde kira sözleşmesinin tarafları kira parasının peşin olarak mı aylık taksitler şeklinde mi ödeneceğine kendileri karar verirler. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm öngörülmemiş ise, gelenekte öngörülen zamanda, gelenek bulunmaması halinde ise kanunen belirtilmiş zamanda ödenir. TBK m. ’e göre, kiracı taraf, aksine herhangi bir sözleşme ve yerel adet bulunmadıkça kira bedelini ve gerektiğinde yan giderleri her ay sonunda ve en geç kira süresi bittiğinde ödemek zorundadır. Uygulamada ise, sözleşmede var olan özel hüküm sebebiyle ödemenin her ayın başında yapıldığı görülmektedir. Ancak anlaşma yoksa ve taraflar kira bedelinin her ay ödeneceğine dair karar kılmışlarsa, ayın sonunda ödeme yapılacaktır. Kira parasının her ayın başında peşin olarak ödeneceği hususunda anlaşmaya varılmışsa ve taraflar bunun hangi gün olacağını belirtmemişlerse, Yargıtay’a göre, kiracı en geç ayın üçüncü gününün akşamına dek ödeme yapmalıdır. 

Kiracının, kira bedelini, aksi bir hüküm bulunmadıkça alacaklının ikametgahında ödemesi gerekmektedir. Kira parası aksi kararlaştırılmadıkça, ödeme alacaklının oturduğu yerde yapılmalıdır. Kiracı parayı ya bizzat kiraya verene ödemeli ya da onun belirteceği banka hesabına yatırmalıdır. Kira bedeli yerleşim yerinde ödemeli posta havalesi ile de kiralayana ödenebilir. 

Kira sözleşmesi yapma evin sürekli ihtiyaçlarından biri olmadığı için, eşlerden herhangi biri özel temsil yetkisini taşımadıkça evlilik birliği adına kira akdini gerçekleştiremez. Eğer diğer eş onay verirse, eşin yapmış olduğu sözleşme sonradan diğer eşe karşı ileri sürülebilir hale gelecektir. Ayrıca, eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutu ile ilgili olarak kira akdini feshedemeyecek ve aile konutunu devredemeyecektir. Diğer taraftan, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Yine eşlerden birinin aile konutunu kira ile sağlaması durumunda sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelecek ve bildirimde bulunan eş diğeri ile sorumlu olacaktır. 

Kiracı kira bedelini ifa borcunu eksiksiz bir şekilde yerine getirmelidir. Kiracının bu borcunu ifa etmemesi, kira bedelini ödemede gecikmesi, Türk Borçlar Kanunu madde ’te olağanüstü bir fesih sebebi olarak gösterilmiştir. 

TBK m. ’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Bir kira sözleşmesinde kiracı açısından asli borç kira parasını ödemektir. Kiracı, kira bedelini zamanında ve eksiksiz bir şekilde ifa etme yükümlülüğü altındadır. Kiracının ifa yükümlülüğünün söz konusu olabilmesi için, öncelikle borcunun muaccel olması gerekmektedir. O halde muacceliyet gerçekleşmediği sürece, kiracı açısından temerrüt oluşmayacaktır. TBK m. ’te kira bedelinin muacceliyet zamanı düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca, kiracının, aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça kira bedeli ve gerekirse yan giderleri, her ay sonunda ve en geç kira müddeti bitince ödemesi gerekmektedir. O halde önce, taraflar arasında kararlaştırılmış herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılır. Ortada bir anlaşma varsa, ifa zamanı buna göre belirlenir. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm koyulmamışsa, herhangi bir anlaşma bulunmuyorsa, ifa zamanı yerel adete göre belirlenecektir.  İfa zamanı sözleşmede belirlenmemiş ve yerel adet de mevcut değilse, bu durumda kiracının kira bedelini her ayın sonunda ve en geç sözleşmenin sonunda ifa etmesi gerektiği kanun maddesinde açıkça görülmektedir.

Kira bedelinin kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak üzere konutta ödemeli olarak PTT ile gönderilmesi gerekmektedir. Sözleşmede özel bir koşul kararlaştırılmışsa bu husus da dikkate alınmalıdır. Kiracı kira bedelini PTT yoluyla konutta ödeme şeklinde havale ile ödemeyi tercih etmesi durumunda gönderilen bedel hakkında genelde, havale edilecek miktarın otuz veya on günlük süre içinde ifa olarak kiralayana takdim edilmemesi durumunda, PTT’nin kiracı tarafın ifa yardımcısı olması sebebiyle ödemenin geciktiği savunulmaktadır. Fakat Yargıtay, paranın PTT’ye yatırıldığı günü, paranın kiralayana ödendiği gün olarak kabul etmektedir.

Kiracının kira bedeli borcu kapsamında ifa etmek zorunda olduğu kira artırım bedeli de vardır. Yasal olarak sözleşmede kira bedeli artırım şartı bulunuyor ve kiracı bu artırıma uymadan kira bedelini ifa ediyorsa yine temerrüt ve tahliye söz konusu olacaktır. Şöyle ki, kiracının, kira bedelinin artmasına rağmen buna uymayarak ifada bulunduğu durumda, kiralayan taraf kira bedelinin eksik ödenen miktarının ifası için dava açacaktır.

Kira tespit davalarının söz konusu olduğu durumlarda, dava kesinleşene dek kiracı, evvelki kira döneminde ödemiş olduğu kira bedelini ifa etmeye devam edebilir ve bu takdirde temerrüde düşmez. Fakat kesinleşen mahkeme kararı sonrasında, yeni kira bedeli ödenmelidir. Kira tespiti kararı kesinleşir ve tebliğ edilirse, buna karşın kiracı verilmiş olan sürede ifada bulunmazsa temerrüde düşer. Söz konusu farkın kiracı tarafından ödenme yükümlülüğü ilamın kesinleşmesinden itibaren başlar.
Kira sözleşmesinde kiracı, kira bedelini ifa borcuna ek olarak yan giderleri de ödemek zorundadır. Yan giderleri ödeme borcu, kiralanan şeyin kullanımına ilişkin olan yan yükümlülüklerdir ve nitelik yönünden kira bedelinden farklıdır. Fakat TBK m. ’in uygulama alanı açısından, her iki yükümlülük de aynı hukuki rejime tâbidir. Şöyle ki, sadece kira bedeli değil, yan giderlerin de kiracı tarafından ödenmemiş olması temerrüt sebebidir. 

Kira sözleşmesinde borçlu temerrüdünden söz edebilmek için TBK m. uyarınca ihtar zorunludur. İlgili düzenlemelere göre ihtar, kira akdinin feshedilebilmesi için zorunlu görülmüştür. Kira bedelinin veya yan giderlerin ifa edilmeyip temerrüdün gerçekleşmesi ile kiraya veren, muaccel olmuş bedeli ifada bulunması için kiracı tarafa bir süre vermeli ve bu sürede kiracıdan borcunu yerine getirmesini talep etmelidir.

Kira sözleşmesinde kural olarak, kiracıya borcunu ödemesi için ihtarda bulunacak ve süre verecek kişi kiraya veren olmalıdır. Kiraya verenin yetkili temsilcisi tarafından yapılması da mümkündür. Kiraya verenin malik olmadığı durumlarda, malikin bildirimde bulunması, süre belirlemesi ve süre bitiminde borç ödenmezse kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan şeyin herhangi bir nedenle el değiştirilmesi halinde yeni malik kira akdinin tarafı olacaktır. Kanuna göre yeni malik sözleşmede taraf haline geleceğinden, kiracıya ihtarda bulunabilecektir. Bu noktada önemli olan husus, yeni malikin kira bedelinin kendisine ödenmesini istediğini kiracıya bildirmesidir.

Sözleşmede ihtarda bulunulması gereken kişi ise, kiracı veya onun yetkili temsilcisidir. Birden fazla kiracı olması halinde, bildirim bütün kiracılara yapılmalıdır. Ayrıca, taşınmazların aile konutu şeklinde kullanılması amacıyla kiralanması durumunda, kiracı olmayan eş kiralayana bildirim yaparak kira akdinin tarafı sıfatını alırsa, kiralayan, fesih bildirimiyle ödeme süresini kiracı ve eşine ayrı ayrı bildirmelidir. 

Kiracıya borcunu ödemesi için yapılacak bildirim yazılı olmalı ve kanunda öngörülen süreleri içermelidir. Kiraya veren yapacağı ihtar ile, kiracıya, temerrüdünden dolayı kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirir ve borcun ödenmesi için belli bir süre verir. Kira bedelini ödemesi için verilen süre ihtarda açık olarak belirtilmiş olmalıdır ve bu süre içinde kiracının borcunu ifa etmediği halde sözleşmenin feshedileceğine dair hususların da bulunması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu ihtarda, hangi aylara ait kira bedellerinin istendiği de açık şekilde ifade edilmelidir.

Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, kiracıya yapılan ihtar ile verilmiş olan sürede kiracı muaccel hale gelmiş olan kira bedelini ifa etmemiş olmalıdır. Bu çerçevede de sözleşmesinin diğer tarafı olan kiralayanın sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğar. Kiracıya verilen süre içerisinde kiracı, borcunu ödediği takdirde, borç takas edildiğinde veya kira bedeli tevdi mahalline bırakıldığı durumlarda artık kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. Kiracının borcunu ifa etmediği durumda kiraya veren tahliye davası ile borçlunun tahliyesini gerçekleştirebilecektir.

Kira Bedelinin Ödenmemesine İlişkin Özel Durumlar

1. TBK m. ’ye göre, kiralanan şeyin teslim edilmesinin ardından kiracının iflası durumunda, kiralayan taraf işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi talebinde bulunabilir. Kiraya veren, güvence için kiracı ve iflas masasına yazılı olmak üzere makul bir süre verecektir. Bu sürede güvence verilmemesi üzerine kiraya veren, kira akdini herhangi bir fesih bildirim süresine uymadan derhal feshedebilecektir.

2. Sözleşme yapılırken taraflar bakımından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir durum, borçlu taraf kaynaklı olmayan bir nedenle meydana gelir ve akdin yapılması anında var olan olguları, kendisinden ifanın talebi dürüstlük kuralına uygun düşmeyecek şekilde borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu taraf borcunu daha ifada bulunmamış veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutacak biçimde ifada bulunmuşsa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebinde bulunma, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kabul gören olağanüstü durumlara, deprem, savaş, sel gibi doğal afetler örnek verilebilir. Bu durumlar borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelir ve sözleşme yapılırken mevcut olgular borçlu aleyhine değişirse bu koşullarda aynen ifa dürüstlük kuralına aykırı düşeceğinden borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecek veya sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır.

NOT: Dünyada ilk olarak Aralık tarihinde, Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan şehrinde ortaya çıkmış olan Koronavirüs (Covid) giderek dünyanın her tarafına yayılmaya başlamıştır ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmiştir. Bu virüsün ülkemizde de görülmesiyle, hükümet tarafından salgının yayılmasının önlenebilmesi için tedbirler alınmaya başlanmıştır. Bu tedbirlerden biri de işyeri faaliyetlerine ara vermektir. Bu noktada, kira sözleşmelerinde taraflar açısından öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum gündeme gelmiştir. Bu sebeple de faaliyetlerini geçici olarak durdurmuş işyeri kira akitlerinde kiracı açısından kira bedelini ifa borcunda aşırı bir güçlüğe düşme söz konusu olacaktır. O halde, kiracılar aşırı ifa güçlüğü sebebiyle bedelin uyarlanması yoluna gidilebilecektir.

KİRACININ TEMERRÜDÜNÜN HUKUKİ SONUÇLARI

1.) Temerrüt Faizi 

Temerrüt faizi, borçlunun para borcunu zamanında ödememesi, bu sebeple temerrüde düşmesi üzerine kanun gereği kendiliğinden işlemeye başlayan ve temerrüt devam ettiği sürece varlığını sürdüren borçlunun ödediği ve miktarı yasalarla belirlenmiş bir tazminattır. Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira parasını ödemeyen kiracı, ödeme için bir vade kararlaştırılmış ise vadenin gelmesiyle ifa etmeme durumunda temerrüde düşecek ve bu tarihten itibaren de temerrüt faizinden sorumlu olacaktır.

2.) Aşkın Zarardan Sorumluluğu

Borçlunun para borcunu ödemede gecikmesi sebebiyle, temerrüt faizinin alacaklının uğradığı zararı karşılayamaması halinde aradaki farktan kaynaklanan zarar aşkın zarardır. Buna göre alacaklı tarafın uğramış olduğu zarar temerrüt faizini aşıyor ise, borçlu kendisinin herhangi bir kusuru olmadığını kanıtlamadıkça, bu zararı karşılamak zorundadır. O halde alacaklının zararı, temerrüt faizini aşıyor ise, alacaklı uğramış olduğu zararı bu zarar kalemi ile isteyebilecektir.

Kural olarak kendisine tanınmış olan yasal süre içinde muaccel olmasına rağmen kira bedeli borcunu ödememiş kiracıya karşı kiraya verenin kira akdini feshetme hakkı mevcuttur. Kira bedelini kendisine tanınan süre zarfında ödemesi halinde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkacaktır. Yine, kiracı, yazılı şekilde kendisine verilen sürede borcunu ifa eder, takas yoluna gider ya da tevdi mahalline tevdi ederse kiraya veren sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kiraya veren fesih hakkını kullanabilmesi için 10 veya 30 günlük sürelere dikkat etmelidir. Bu süreler dolmadan fesih hakkını kullanamayacağı gibi, fesih beyanında bulunduğu takdirde de bu beyan geçersiz sayılacaktır.