Ev Satın Aldıktan Sonra Kiracı Nasıl Çıkarılır

Günümüzde özellikle İstanbul’da çok kısa bir süre içerisinde ve hızlı bir şekilde ev kiraları yükselmiştir ve kira artış oranı hem kiracılar hem de mal sahipleri tarafından tartışılır olmuştur. İstanbul’daki konut arzında yaşanan aksamalar ve artan maliyet nedeniyle kiralık ev bulmak zorlaşmış ve mevcut evlerin de kira bedelleri yükselmiştir. Ev sahiplerinin de hem geçim hem de yatırım araçları gayrimenkulleridir. Yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ev sahiplerinin de kira bedellerine zam yapma zarureti doğmuştur. (www.zingat.com)

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi TÜFE’den daha fazla zam yapamaz. Ancak gelinen noktada artık bu enflasyon oranlarına göre zam yapılsa bile kira bedelleri rayiç bedeller altında çok komik kalmaktadır. Bu nedenle birçok ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedeller üzerinden evini yeniden kiraya vermek istemektedir. Mevcut kiracıyı tahliye etmenin yolları şu şekildedir.

GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKINI İSTEYİN

Türk Borçlar Kanunu’nun 315/II maddesine göre bir kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemek zorundadır. Eğer 30 içerisinde ödeme yapmazsa icra takibi yapılır ve borçluya tebligat gönderilir. Eğer bu tebligattan sonra da 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılır ve kiracı tahliye edilir.

Genelde Ülkemizde kiracılar her sene başında ev sahipleri ile anlaşıp bir kira bedelini belirlerler. Yani sözleşmede yazan oranın altındaki bir rakamda anlaşırlar. Bunun dışında birçok kiracı TÜFE oranı ya da sözleşmedeki oranı uygulasa bile ödenecek bedeli yuvarlama yoluna giderler. Örneğin %19,83’lük bir enflasyon sonucunda kira bedeli 3.839 TL olması gerekirken düz hesap 3.850 TL öderler. Böyle olunca da aslında her ay ödenmesi gereken bedelden 39 TL eksik ödenmiş olur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde bu fark daha da büyük olur. Ev sahibinin eksik ödeme alması ve buna itiraz etmemesi bu kira bedelini kabul ettiği anlamına gelmez. Yargıtay’ın bu konu hakkında çok fazla kararı vardır. Ev sahibi örneğin 5 sene bu şekilde kira bedelini alıp 5. Senenin sonunda aradaki tüm farkı faizi ile birlikte isteyebilir. Kiracı bu farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı bu icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılarak ev tahliye ettirilebilir. Yargıtay 35 Kuruş eksik yapılan eksik ödemeyi dahi tahliye sebebi saymaktadır. (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin 2015/6655E., 2015/10585K. sayılı ve 01.12.2015 tarihli kararı)

EVİNİZİ İHTİYAÇ VEYA TADİLAT SEBEBİYLE TAHLİYE EDEBİLİSİNİZ

Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye ederken kullanabileceği diğer etkili yollardan bir tanesi de ihtiyaç ya da tadilat sebebiyle tahliye talebidir. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Örneğin 1 Kasım 2021 tarihinde 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesi olduğunu düşünelim. Bu sözleşmenin bitim tarihi 15 Kasım 2022 tarihidir. Ev sahibi sözleşmenin bitim tarihinden 3 ay önce yani 15 Ağustos 2022 tarihinden önce sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle feshettiğini kiracıya bildirmelidir. Eğer kiracı evi 15 Kasım 2021 tarihinde teslim etmezse ev sahibi 1 ay içinde yani 15 Aralık 2022 tarihine kadar tahliye davası açarak evi tahliye edebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

YENİ MALİK DE EVİ TAHLİYE EDEBİLİR

Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik satın aldığı evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bunun için yeni malik evi aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya Kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacının olduğunu belirtmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse yeni malik dava açabilir. Ancak bu davayı evi aldıktan 6 ay sonra açabilir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır. Şayet yeni malik 1 ay içinde ihtarname göndermezse bu hakkını kaybeder ve eski malikten bir farkı kalmaz. Bu nedenle her ihtimale karşı içinde kiracı olan ev satın alanlar mutlaka bu ihtarnameyi göndermelidir.

Uygulamada bazı kişilerce yeni malikin tahliye hakkı üzerinden kiracısını tahliye etmeye çalışanlar da bulunmaktadır. Yukarıda anlatıldığı üzere bir malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin süresinin sona ermesi gerekir. 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir problem olmasa da 3,5 veya 10 yıllık sözleşmelerde ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye etmesi için sözleşmenin süresini bekleyebilmesi çok zordur. Hal böyle olunca bazı kişilerce muvazaalı satışlar yapılmakta ve evi satın almış gibi hareket eden yeni malik üzerinden tahliye davası açılmaktadır. Şayet kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanamazsa ev tahliye edilmektedir. Evin rayiç bedelinin banka hesapları yoluyla ödendiği bir muvazaalı yani sahte bir satışta bu muvazaayı kanıtlamak hiç de kolay değildir. Bu nedenle kiracı aleyhine tahliye kararları verilmektedir.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYEDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

İhtiyaç sebebiyle tahliyelerde eğer tahliye edilen ev ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa kiracı taraf bu durumu tespit edip tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı 1 yıllık kira bedelidir. Günümüzde eski kiracıların ödediği kira bedeli ile rayiç bedel arasındaki derin uçurum göz önüne alındığında eski kira bedeli üzerinden 1 yıllık tazminat yeni kira bedelleri yanında küçük bir meblağ olarak kalmaktadır.

TAHLİYE TAAHHÜNAMESİ HER ZAMAN İŞİNİZE YARAYABİLİR.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesine göre kiracı ev sahibine hitaben evi boşaltacağını belirten bir taahhütname verebilir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya imzalatılmaktadır. Uygulamada genellikle taahhütnamenin tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurup tahliye talep etme hakkı tanındığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2014/8-1422 K. 2015/1107 T. 27.3.2015 sayılı kararı)

Tahliye taahhütnamesinin tarihi her zaman kira sözleşmesinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde mahkemeler ve Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Ev sahibi taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla bu hakkını kullanabilir.

EV SAHİBİ İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI AÇMAYA HAK KAZANIR

Günümüzde bu usulü birçok kişi bildiğini düşünse de sanki iki haklı ihtar sonucunda ev sahibi kendi eliyle gayrimenkulü doğrudan tahliye edebilecektir şeklinde yanlış bir algı bulunmaktadır. Ancak TBK 352/II maddesine göre 1 kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödemez ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname keşide etmişse bu durum ev sahibine dava açma hakkı sağlar. Ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açabilir.

KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE EVİ VARSA KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİRSİNİZ

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yani yine kira sözleşmesinin bitişi beklenmelidir. Ev sahibi 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

Kiracıları da mağdur etmeden düzenlenen yasalar gereği ev sahibi olarak kiracıyla nasıl bir anlaşmaya varılacağını inceleyeceğiz. Bu durumda ne yapmanız gerekir, kiracıları hemen çıkarabilir misiniz, yasal haklarınız neler, ne kadar süreniz var gibi soruların hepsine yazının devamında yanıt bulabilirsiniz.

Evde Kiracının Olması Durumunda Ne Olur?

Satın aldığınız evle birlikte pek çok sorun beraberinde gelebilir ama evde bir kiracı olması daha da büyük sorunları beraberinde getirebilir. Özellikle satın aldığı eve hemen yerleşecek olan kişiler için bu durum çok zor.

Evi alırken satıcı ile yaptığınız sözleşmeyle, evde bulunan kiracıların önceki ev sahibiyle yapmış olduğu kontratı da anında kabul etmiş olursunuz. Yasalar gereği de kiracıların daha fazla korunma durumu söz konusu olduğundan, başarılı müdahalelerde bulunmak mümkün değil. Bu yüzden kısıtlı olan çözümleri göze alamayacak gibiyseniz ev satın alırken kiracı durumunu detaylı bir şekilde öğrenmenizde fayda var.

HangiKredi ile Konut kredisi faiz oranları karşılaştırması yapabilir, en avantajlısına başvurabilirsiniz.

1 Aylık Süre Ne İşe Yarar?

İçinde kiracı bulunan evi satın aldıktan sonra, kiracıların evden çıkması adına ilk adımı atabilirsiniz. Fakat bunun kesin bir sonuç olmadığını en başından söylemek gerekiyor. Evi satın aldığınız ilk günden itibaren 1 ay içerisinde yasalar gereği evin tahliye edilmesi için ihtarname gönderebilirsiniz. Noter ile birlikte ihtarname işlemlerini çok kısa sürede tamamlayabilirsiniz.

İhtarname Ne İşe Yarar?

İhtarname göndererek, evin yeni sahibi olarak kiracılara evi boşaltmaları gerektiğinin mesajını, yaptırım sonuçları ile iletmiş olursunuz. Fakat maalesef bu, kısa sürede gerçekleşmeyebilir çünkü ihtarname sonucunda kiracılara sağlanan yasal süreç 6 ay.

Kiracılar 1 hafta içerisinde de 6 ayın sonunda da evi boşaltabilir. Eğer 6 ayı geçerse yasal olarak işlemleri devam ettirme olanağınız var. Fakat öncesinde kanunen kiracıları evden çıkmaya zorlayamazsınız. Bu yüzden kontratta zaten 6 ay içinde bitme seçeneği varsa, ihtarname ile vakit kaybetmenin anlamı kalmıyor.

Kira Sözleşmesi Ne Demek?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracıların arasında bulunan bir anlaşma. Sözlü olarak yapılması mümkün olsa da herhangi bir durumda yasal kanıt olması açısından yasal sözleşme uygulanması gerekiyor. Alacaklı ve borçlu senedi anlamını da taşıyan kira sözleşmesi her iki taraf için de koruyucu maddeler içerir.

Ev sahibi kiracılarından memnun değilse hangi şartlara göre tahliye edebileceğini belirtebilir, kiracılar da sözleşmedeki maddelere uydukları sürece yenilenene kadar ne kadar süre daha evde oturabileceklerini bilirler. Borçlar Kanunu’nun özellikle maddi taraflarını düzenleyen genel bir yapısı var. Buna rağmen her iki taraf da anlaşmalı olarak kendi maddelerini ekleyerek yeni bir sözleşme ortaya koyabilir.

Vergiler konusunda merak ettiklerinizi "Konut Sahibi Olanların Ödemesi Gereken Vergiler" içeriğimizden öğrenebilirsiniz.

Yeni Ev Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Yeni ev sahibinin kiracı ile olan sözleşmeyi feshetmesi gibi bir durum maalesef söz konusu olmuyor. Kiracıların evle ilgili çok ciddi bir sorun çıkarması dışında kontratın bozulması mümkün değil. Kiracı ile ilgili sözleşme ev satılmadan saatler önce bile imzalanmış olsa resmi geçerliliğini korur ve yeni ev sahipleri ile de aynı anlaşma ile devam ederler. Bunun en önemli sebebi de kiracıların yasal olarak korunmasını sağlamak.

Ev Sahibi Hangi Hallerde Sözleşmeyi Feshedebilir?

Yukarıda da belirtildiği üzere ev sahibinin sözleşmede de yer alan belli durumlar neticesinde sözleşmeyi feshetmesi mümkün. Genelde çok ciddi sorunlar neticesinde uygulanan sözleşmeye aykırı olan maddeler durumunda sözleşme iptal edilebilir. Eğer yazılı olarak kurallar ve kira ödeme tarihleri ortaya konmamışsa herhangi bir yaptırım uygulanamaz. Aşağıda verilen 4 madde üzerinden ev sahibinin, kiracılara yaptırım uygulayarak anında evden çıkarması mümkün. 

1. Kiracının sözleşmede yer alan kurallar dahilinde hareket etmemesi.
2. Ev sahibinin kendisinin ya da birinci dereceden akrabalarının acil olarak eve ihtiyaç duyması.
3. Evin içinde bulunan kiracıların dışında birine evin satılması.
4. Kiracıların kirayı sözleşmede yazılı olan zamanda ödememesi.

Ev Sahibi Değiştiren Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?

Ev sahibi ile kiracı arasında sözleşme ya da yazılı bir anlaşma yoksa herhangi bir şekilde evde kalmaya devam ettirilmesi zorunlu değil. Siz evi satın aldıktan sonra kiracıların oturmasını istemiyorsanız, sözleşme olmadığı durumlarda direkt evi tahliye etmelerini sağlayabilirsiniz. Fakat sözleşme var ise sözleşmede yazan tarihleri ya da maddeleri, sözleşme tarihi bitmeden değiştiremezsiniz.

Kiracıyla Doğrudan Konuşmak Mümkün mü?

Satın aldığınız ya da almak üzere olduğunuz evin içinde kiracılar varsa bir yaptırım olmaksızın kiracılarla iletişime geçebilirsiniz. Bu durum onlara karşı bir yaptırım uygulayabilmeniz anlamına gelmiyor. Sadece hemen çıkmalarını istiyorsanız, kendiniz rica edebilir, en azından sözleşmeden daha önce çıkmaları için talepte bulunabilirsiniz.

Bu durum hiçbir zaman çözüm getirmeyeceği gibi kiracının durumuna göre beklediğiniz gibi de sonuçlanabilir. Bu yüzden ister evin satın alma işlemini tamamlamadan önce ister daha sonra kiracı ile iletişime geçmenizde fayda var. Evi satın aldıktan sonra alacağınız risk ise tamamen size bağlı.

Kiracılar Oturdukları Sürede Devredebilir mi?

Evi satın alıp kiracılarla görüşmek istediğinizde başka bir sorun daha karşınıza çıkabilir. Bu da eski ev sahibinin anlaştığı kiracıların yerine başkasının evde ikamet etmesi durumudur. Genel olarak devretme olarak bilinen bu durumda, ev sahibinin anlaştığı kiracıların kendi istedikleri başka biriyle anlaşarak eve onları yerleştirmesi anlamına gelir.

Bu durumda da eve gittiğinizde ya da görüşmek istediğinizde belli nedenlerden ötürü gerçek kiracı ile karşılaşılmaz. Bu durumun önüne geçmek için mutlaka sözleşme maddesine dikkat etmek gerekiyor. Kiracının sözleşmeye devretme hakkını eklememesi dışında böyle bir durum söz konusu olursa, yasal olarak kiracıya belli cezalar uygulanabilir.

Tapuda Şerh Varsa Ne Olur?

Öncelikle tapuya şerh koymanın ne olduğunu açıklayarak başlayalım. Tapuya şerh koymak, taşınmaz mal varlığının (yani konutun) tapusuna, taşınmazın sahibinin haklarının kısıtlandığını belirtir.

Şerhin resmi geçerlilik süresi beş yıldır.  Tapuda şerh olması evin yeni sahibi için sorun olabilir. Uzun süreli konut kiralama durumlarında sözleşmeye düşülen şerh ile yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece sözleşme bitmeden kiracının çıkarılamayacağı garantilenmiş olur. Bu nedenle kiracılı bir ev satın alırken tapuda şerh olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Aldığınız evin tapusunda şerh varsa, doğrudan bu şerhi kabul ettiğiniz varsayılır

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Günümüzde ev sahiplerinin sık sık sorduğu sorulardan bir tanesi “Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusudur. Biz bu makalemizde sizlere “Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabını açıklamaya çalışacağız.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, pratikte en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarındandır. Türk Borçlar Kanunu madde 351’de yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye şartı düzenlenmiştir. Biz bu makalemizde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye şartlarına, sürecin nasıl ilerlediğine ve en önemlisi yeni malikin  ihtiyacı sebebiyle tahliye davası sonuçlarına değindik. Konunun önemli olması nedeniyle özenle okumanızı tavsiye ederiz.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Kiracı kiralananı kullanırken kiralananın maliki değişebilir. Satış, bağışlama, miras vb benzeri nedenlerle kiralananın maliki değişmesi halinde kiracı kiralananı kullanmaya devam edebilir. Yeni malikin veya TBK madde 351’de sayılan yakınlarının kiralanan konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimine ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı Mıdır?

Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar da yeni malike geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın el değiştirmesi başlıklı 310. Maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda, dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Pay ve paydaş çoğunluğu yargılama sırasında  sağlanabilir ise de ihtarnamedeki eksiklik sonradan tamamlanamaz.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? – Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Şartları

Aşağıda belirttiğimiz şartların gerçekleşmesi durumunda kiralananın mülkiyetini sonradan edinen yeni malik kiracının kiralanandan tahliye edilmesi için dava açılabilir.

Kiralanan taşınmazı sonradan kazanan yeni malikin ya da kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.

• Kiralananı sonradan kazanan yeni malik
• Eşi
• Altsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

TBK madde 351’de belirtilen bu kişiler kiralananı konut veya işyeri için kullanma gereksinimleri varsa yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir ve böylece kira sözleşmesi sonlandırılmış olacaktır. Artık bu durumda kiralanandan kiracı tahliye edilebilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Gerçek Samimi Ve Zorunlu Olmalıdır

Yeni malikin ya da kanunda sayılan yakınlarının kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimlerinin mevcut olup olmadığı her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Yeni malikin ya da yakınlarının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması durumunda tahliye davası açılabilecektir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli değildir bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Mahkeme yargılama sırasında taşınmazı satın alan malikin veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliye edilmek istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının mevcut olup olmadığını araştıracaktır. İhtiyacın olup olmadığı hususunda tanık dinleyebilir gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Örneğin Yargıtay konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturmasını ihtiyacın varlığı açısından yeterli kabul etmiştir. Yeni malik mevcut durumda kirada değilse kendine ait gayrimenkulde oturuyor ise ihtiyacı olduğunu iddia ettiği gayrimenkul mevcut gayrimenkulden daha iyi en azından eşdeğer olmalıdır. Yine yeni malik kiralananı satın aldığı tarihte kiralanan ile eşdeğer veya daha iyi bir durumda geçmişte kiraya verdiği başkaca bir kiralananı mevcut ise artık konut ihtiyacının samimi olduğundan bahsedilemez.

Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla 6 ay sonrası için kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği için bağlantıya tıklayabilirsiniz.

Yeni malik kiralananı edindikten sonra kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Aksi durumda kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş olacaktır. Kanundan doğan yazılı bildirim gerekliliği yerleşik Yargıtay içtihatlarından hareketle hak düşürücü niteliktedir. Dolayısıyla 1 ay içerisinde kiracıya gerekli bilgilendirmeyi yapmayan yeni malik artık kendisine tanınmış bu haktan yararlanamayacaktır.

Kanunda da görüleceği üzere yeni malikin kiracıya yapacağı bildirim kanunda belirtildiği üzere yazılı şekilde yapılmalıdır. Bildirim içeriği ve şekli kanundaki şartları sağlamalıdır. Aksi halde yeni malik kiracının tahliyesini sağlayamayacaktır. Yeni malikin böyle bir olumsuzlukla karşı karşıya kalmaması için hukuki yardım alınmalıdır.

ÖNEMLİ: Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre bulunması halinde tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklenmesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ile birlikte tahliye davası açılabilecektir.

Kanun koyucu yeni malike TBK madde 351/1’den farklı olarak ihtiyaç ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Bu durumda TBK 351/2’de yeni malik kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren ihtiyaç sebebiyle 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile dava açabilecektir.

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olayın özelliklerine göre özenle hazırlanmış bir dava dilekçesiyle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Belirtmekte fayda var ki taslak dilekçe metinleri somut olaya uygun olmayıp hukuki hatalar içerir. Somut olayınıza göre ihtiyaca ilişkin tahliye talebi içeren dilekçenizi hazırlamak için kira hukuku avukatı yardımından yararlanılmalıdır.

Kiracının Tahliye Edilmesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması

İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın artık kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamacaktır. Aksi takdirde kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödeyecektir. 3 yıllık süre geçtikten sonra artık kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı başkasına kiraya verebilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? – Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu makalemizde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartlarını ve sonuçlarını konuştuk. Unutmamak gerekir ki bu bahsettiğimiz hususlar sürece ilişkin genel nitelikli kurallardır. Her somut olay kendine özel olup bu kurallar farklılık arz edebilir. Dolayısıyla sağlıklı sonuçlar elde etmek için kira hukuku avukatı nezaretinde süreç yürütülmelidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık İstanbul Mecidiyeköy’de kira hukuku avukatı olarak faaliyet göstermektedir. Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki kira hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.