Izale I Şuyu Açık Artırma Kuralları

Taşınmazların İcra Yoluyla Satışı Nasıl Yapılır?

Alacaklı taşınmaza haciz konulan tarihten itibaren bir yıl içerisinde ilgili taşınmazın satışını isteyebilir. Ya da ortaklığın giderilmesi davası kapsamında paydaşlar veya mirasçılarca ilgili taşınmazın cebri icra yoluyla (açık artırma usulü ile) satılması istenebilir. Taşınmaz, satış talebinden itibaren üç ay içinde icra dairesi tarafından sadece açık artırma usulü ile satılır. Ancak iflas yoluyla takip söz konusu olduğunda taşınmazın pazarlık yoluyla satılması da mümkündür. Taşınmazların satışına yönelik olarak kanuni düzenleme İİK m. ve devamında belirlenmiştir. Taşınmaz satışı süreci esas olarak iki aşamadan oluşur. İlk olarak; kanunda belirtilen açık artırmaya hazırlık işlemleri yapılır. Daha sonra ise açık artırma yapılarak taşınmazın satışı sağlanır.

Taşınmaz Satış İlanında Neler Belirtilir?

Satış, açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği hususları yazılır. Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masraflara dair olan iddialarını; dayandığı belgeler ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da belirtilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır.

İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres araştırılması yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.

Şartnamenin Açık Bulundurulması ve İçeriği

Taşınmazların icra yoluyla satılmasında dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan birisi de şartnamenin içeriğidir. İcra dairesi taşınmazların bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tespit eder. Bu esaslara göre oluşturulan şartname açık artırmadan önce en az on gün boyunca icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Şartnameye, artırmaya katılacak olanların taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi (kapora-bağlanma parası) veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satılığa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında ise artırmaya katılması halinde ayrıca pey akçesi (kapora) ve teminat aranmaz.

Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş kişisel borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir. İpotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup ve bu suretle alıcıya devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması alacaklının müracaat hakkının saklı olduğunu ihaleden itibaren bir yıl içerisinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz rehni ile temin edilmiş muaccel borçlar, alıcıya devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Artırma şartnamesinde hangi masrafların alıcıya ait olacağı belirtilir. Alıcı, şartnamede yazılı olmayan bir yükümlülükten dolayı sorumluluğu yoktur. Şartname ile ilân benzer olmakla birlikte; şartnamede taşınmaz ve açık artırma ile ilgili daha ayrıntılı ve gerekli bulunan bilgilerin bulunmasına rağmen taşınmaz satış ilânında daha genel, çerçeve bilgiler bulunmaktadır.

Mükellefiyetler Listesi ve Kıymet Takdiri

İcra memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmi senede dayanan yükümlülüklerin (irtifak hakları, taşınmaz rehni, taşınmaz yükü, tapu siciline şerh verilmiş kişisel haklar vs.) hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün süre verir.  İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin taşınmazın değerine olan etkisi de dikkate alınır. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali hariç olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir.

İcra dairesi, sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının ® bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır.

Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir. 

Kıymet Takdirine İlişkin Şikâyet Yolu

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenlendiği icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir. Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.

Taşınmazın Açık Artırma Usulü ile Satışında Birinci ve İkinci Artırma

Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya katılması halinde ayrıca pey akçesi (kapora) ve teminat aranmaz.

Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağrıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını karşılaması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.

Satın Alınan Taşınmazın Satış Bedeli Nasıl Ödenir?

Satış bedeli peşin olarak ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir süre verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için süre verilmiş ise para verilinceye kadar yarar ve zararı alıcıya ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu süre içerisinde icra dairesinin izni olmaksızın Tapu Müdürlüğünde hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.

Taşınmazı Satın Alan Kişi İhale Bedelini Ödemezse Ne Olur?

Taşınmaz kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen süre içerisinde parayı ödemezse, ihale kararı icra memuru tarafından kaldırılarak teminat akçesi alıcının ikinci fıkra gereğince sorumlu olduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonulur. Kendisinden sonra en yüksek teklifte bulunan kimsenin ileri sürdüğü pey, İİK m’un aradığı şartlara uygun bulunması ve bu kimsenin adresinin de belirli olması halinde bir muhtıra tebliğ edilerek arz ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur. Razı olmaz veya cevapsız bırakılırsa veya bulunmazsa taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. Bu artırmada, teklifin, uncu maddedeki hükümlere uygun olması şartıyla taşınmaz en çok artırana ihale olunur. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludur. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme gerek kalmaksızın dairece resen tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur. İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

“İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.”

Taşınmazın satışı için yapılan ihalenin feshini, Borçlar Kanununun maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde isteyebilirler. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli hak sahiplerine ödenir. İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya düşüldüğü ya da artırmaya fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse şikayet süresi, ilgili tarafından ihalenin feshi sebebinin öğrenilmesiyle başlar. Şu kadar ki, bu süre ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez. İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, iddia ettiği yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat etmelidir.

Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet süresinin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır. Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil edilmesi için ’üncü maddede yazılı süreye uymak suretiyle ilgili Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmadan başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içerisinde  tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

Av. Oktay Altunkaya

Yaşam

Mirastan Faydalanmak İçin Bilmeniz Gereken Bir Dava Türü: İzale-i Şuyu

Elbirliği ile Mülkiyet Ne Anlama Geliyor?

Peki Paylı Mülkiyet Ne Demek?

Ortaklık Nasıl Giderilir?

İzale-i Şuyu Davasının Açılamayacağı Haller Nelerdir?

İzale-i Şuyu’da Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?