Apartman Yönetimi Yıl Sonu Bilançosu

DAHA ÖNCEDEN MAHKEME TARAFINDAN İPTAL EDİLMİŞ YADA İPTAL EDİLMESİ İLE İLGİLİ  DAVA AÇILMIŞ DOSYALARDAN EDİNDİĞİM TECRÜBELERİMİ AKTARIYORUM.

1- GENEL KURUL TOPLANTISI ÖNCESİ YAPILACAKLAR.

• ÖNCELİKLE YÖNETİM YADA YÖNETİCİ KARAR DEFTERİNE &#;&#;&#;.. TARİHİNDE AŞAĞIDA  YAZMIŞ OLDUĞUM GÜNDEM MADDELERİNİN GÖRÜŞÜLMESİ İÇİN GENEL KURUL TOPLANTISI YAPMAYA KARAR VERDİM /KARAR VERİLMİŞTİR.  ŞEKLİNDE KARAR ALACAK VE BUNU KARAR DEFTERİNE YAZACAK.
• TOPLANTI YAPILACAK ZAMAN İLE KARAR ALINDIĞI TARİH ŞİDDETLE TAVSİYE EDERİM EN AZ 25 GÜN ÖNCEDEN OLMASI LAZIM
• TÜM MALİKLERE BUNUN TEBLİĞ EDİLMESİ GEREKİYOR. TEBLİĞ ELDEN İMZA KARŞILI  CAĞRI MEKTUBU VERİLEREK YADA ADRESİNE TAAHHÜTLU MEKTUPLA GÖNDEREK. BURADA DİKKAT EDİLMESİ GEREK EN ÖNEMLİ HUSUS TOPLANTI TARİHİNDEN EN AZ 15 GÜN ÖNCE TEBLİĞLERİN İMZA KARŞILIĞI YAPILMASI GEREKMEKTEDİR. AKSİ HALDE DAVA AÇILIP ALINAN KARARLAR İPTAL ETTİRİLEBİLİR.
• TOPLANTI ÇAĞRI MEKTUBUNDA BELİRTİLEN TARİH DIŞINDA &#; GEREKLİ ÇOGUNLUK SAĞLANAMADIĞI TAKTIRDE  &#;&#;&#;&#;&#;&#;&#; TARİHİNDE 2 NCİ BİR TOPLANTI YAPILACAĞI ÖZELLİKLE BELİRTİLMELİDİR.
• ANLAŞILACAĞI ÜZERE SONUÇ OLARAK TOPLANTI TARİHİNDEN EN AZ 15 GÜN ÖNCEDEN  İMZA KARŞILIĞI TEBLİĞ EDİLMESİ GEREKLİ.

2-TOPLANTI ESNASINDA YAPILACAKLAR.

• TOPLANTIYA BAŞLAMADAN ÖNCE MUTLAKA YOKLAMA YAPILMALI. TOPLANTIYA KATILANLARIN KAT MALİKİ OLDUĞUNDAN EMİN OLUNMALI GEREKİRSE  TAPU VE KİMLİK KONTROLÜ YAPILMALIDIR.
• SİTENİN BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISININ YARISINDAN 1 FAZLASININ TOPLANTIYA KATILMADAN  TOPLANTI YAPILMASI MÜMKÜN DEĞİLDİR. BU DURUMDA ÇAĞRI MEKTUBUNDA YAZILI BULUNAN 2 NCİ TOPLANTI KARAR ALINIR VE 2 NCİ TOPLATI İÇİN DAĞILIR MALİKLER.
• 2 NCİ TOPLANTIDA SAYI ARANMAZ KATILANLAR İLE KARAR ALINIR. ANCAK ALINACAK KARARLAR KESİNLİKLE İDARİ KARAR OLUR. YÖNETİCİ DEĞİŞMESİ KARARI ALINAMAZ.
• TOPLANTIYI YÖNETMEK İÇİN DİVAN HEYETİ funduszeue.info HEYETİ TOPLANTIYI YÖNETİR VE ALINAN KARARLARIN ALTINA İMZA ATARAK KARARLARI RESMİLEŞTİRİR.
• OLAĞAN TOPLANTILARDA GÜNDEME MADDE OYLAMAYA SUNULARAK KABUL GÖRÜRSE funduszeue.info  OLAĞAN ÜSTÜ TOPLANTILARDA GÜNDEME TOPLANTI ESNASINDA  EXTRA MADDE EKLENEMEZ.

3-TOPLANTI SONRASI YAPILACAKLAR

• TOPLANTI SONRASI TOPLANTIYA KATILMAYANLARA KARARLAR İMZA KARŞILIĞI TEBLİĞ EDİLİR VE 1 AY BEKLENİR. 1 AY İÇİNDE İTİRAZ OLMAZ İSE KARARLAR KESİNLEŞMİŞ SAYILIR.

ÖRNEK ÇAĞRI MEKTUBU

&#;&#;&#;&#;&#;&#;&#;.  APT.

KAT MALİKLERİ OLAĞAN ÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISI ÇAĞRISI

SAYIN &#;&#;&#;&#;&#;&#;&#;&#;&#;APT KAT MALİKİMİZ ;

Görülen luzum üzerine aşağıdaki gündem maddelerinin görüşülüp karar alınacağı bir  Kat Malikleri Olağan üstü  Genel Kurul Toplantısı, yapılacaktır.

Toplantı aşağıda belirtilen tarihte yapılacaktır. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamaz ise  (31 kişi) ikinci toplantı yapılacaktır.

Hamdi KAYADELEN

İLK TOPLANTI TARİHİ

İKİNCİ  TOPLANTI TARİHİ

GÜNDEM                        :

• Yoklama ve Açılış
• Divan heyetinin seçilmesi ve Karar tutanağının imzalama yetkisi verilmesi
• Faaliyet rp. Ve sunum yapılması
• Mali durum ve değerlendirilmesinin yapılması
• Yönetimim hesaplarının ve faaliyetlerinin ibra edilmesi
• İşletme projesinin görüşülmesi ve aidat tutarlarının karar bağlanması
• Yeni dönem ile ilgili yönetici seçilmesi ve yetkilerinin karar bağlanması
• Yeni dönem ile ilgili Denetçi seçilmesi
• Mevcut yönetim firmasının sözleşme akibetinin değerlendirilmesi
• Dilek ve temenniler kapanış
• Apartmanımızın İskan  , İmar , Ruhsat işleri ile ilgili yapılacak sürecin işleyişi hakkında görüşülmesi karara bağlanması
• İskan , İmar , Ruhsat işleri ile bütçenin oluşturulması , ödeme planının çıkarılması , Yöneticiye yada Apartmandan seçilecek 3 kişilik heyete bu hususta yetki verilmesi ,
• Ortak alanların kullanımı ile ilgili kararlar alınması ( merdiven dairesi , bahçe , otopark ,kapı önleri , sığınak )
• Kapıcı hizmetleri ile ilgili görüşülmesi ve karar alınması ( Servis vb.)
• Gündeme alınması istenen Önergelerin alınarak oylamaya sunulması ve gündeme dahil edilmesi
• Dilekler temenniler kapanış

sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda defter tutma mükellefiyeti 32 ve maddelerde yer almaktadır.

1. Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri)

Kanunun &#;Kararlar&#; başlıklı maddesinde &#;Kat malikleri kurulu kararları, (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar&#; denilerek &#;Karar Defteri&#; tutma mükellefiyeti düzenlenmiştir.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

1. Gelir-Gider Defteri

Kat Mülkiyeti Kanununda bu isim altında bir defter düzenlenmemekle beraber gelir ve giderlerin net bir şekilde izlenebilmesi adına uygulamada bu isim altında defter de tutulmaktadır. Bu defterinde noter onaylı olması ve kapanış tasdikine tabi tutulması şarttır.

Yöneticiler gelirleri (aidatlar) ve giderleri doğru bir şekilde bu deftere kaydetmeli, kaydettikleri işlemlere yönelik fatura vb. evrakları da mutlaka muhafaza etmelidir. Giderlerde fatura alınması tercih edilmeli, yazar kasa fişlerinin ise arkalarına ne için harcama yapıldığı kaydedilmelidir. Bir hizmet karşılığında bir bedel (ücret vb.) ödeme yapılıyorsa, ödemeyi yapana mutlaka ilgili belgeler (gider makbuzu, gider pusulası) imzalattırılmalıdır.

Aidatlar toplanırken, kat maliklerinin bir listesinin yapılması, önce bu listeye göre tahsilatın gerçekleştirilmesi, ödeme alınırken (aidat toplanırken) ya da toplandıktan çok kısa bir süre sonra gelir makbuzunun da düzenlenmesine özen gösterilmelidir. Aidatların banka aracılığı ile tahsil edilmesi de mümkündür. Ya da toplanan aidatların topluca bankaya yatırılmak istenebilir. Bu durumda mutlaka apartman ya da site yönetimi adına hesap açılmalı, ancak sevk ve idaresi yöneticiye verilen bir hesap açılmalıdır. Bu tür hesaplar bankalarca uygulamada açılabilmektedir.

Karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. İşletme defteri tutulursa onun da her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

1. a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
2. b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
3. c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Aidat Borcunun İcra Takibine Geçilmesi Açısından Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gider payını ödemeyen kat malikine karşı, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Genel hükümlere göre ilamsız icra takibi yapılabilir. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse yönetici kesinleşen işletme projesine VEYA kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarına dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Çünkü kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK’nın Maddesinin 1. Fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır ve kayıtsız şartsız borç ikrarını içerir.

O halde aidat borcu bakımından elimizin güçlü olması için kesinleşmiş işletme projemiz olmalı ve usulüne uygun tutulan karar defterinde işletme giderleri ile ilgili karar alınması gerekir.